알짜경매 님의 블로그

등기부등본 을구에 "주택임차권"이라는 등기가 있는 경매 물건이 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 받아 등기해 둔 것인데, 이 등기 하나로 임차인의 보증금·전입일·확정일자가 등기부에 공개되고, 배당요구를 하지 않아도 배당을 받으며, 임차인이 이미 이사를 나갔어도 대항력이 유지됩니다. 일반 임차인 물건과 권리분석 방법이 다른 점이 몇 가지 있어서, 이 글에서는 임차권등기가 된 물건의 뜻, 경매에서 어떻게 취급되는지, 인수 여부를 판단하는 기준, 입찰 전 확인 절차를 정리합니다.1. 임차권등기 물건이란임차권등기 물건은 임차인이 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령으로 등기부 을구에 주택임차권을 등기해 둔 부동산입니다. 임대차가 끝났는데 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차..

등기부등본 갑구를 읽다 보면 현재 소유자로 소유권이 넘어오기 전에 설정된 가압류가 말소되지 않은 채 남아 있는 물건이 있습니다. 전 소유자의 채권자가 걸어 둔 가압류인데, 소유권이 이전된 뒤에도 등기부에 그대로 있고, 지금 진행되는 경매는 현재 소유자의 채권자가 신청한 사건입니다. 이런 "전 소유자 가압류"는 낙찰 후 말소되는지 매수인이 떠안는지가 사건마다 다르고, 판단을 잘못하면 낙찰 후에 가압류채권자가 다시 경매를 신청하는 상황이 생깁니다. 이 글에서는 전 소유자 가압류의 뜻, 법원이 처리하는 두 가지 방식, 매각물건명세서에서 확인하는 법, 인수될 때의 위험 계산을 정리합니다.1. 전 소유자 가압류란전 소유자 가압류는 부동산에 가압류 등기가 된 뒤 소유권이 제3자에게 이전되었을 때, 그 이전 전에 설..

법원경매정보에서 현황조사서를 열어 보면 "폐문부재로 점유자를 만나지 못함", "안내문을 부착하였으나 연락 없음" 같은 문구를 자주 만납니다. 집행관이 조사하러 갔는데 문이 잠겨 있고 사람이 없었다는 뜻이고, 그 결과 임차인이 있는지·보증금이 얼마인지가 조사 단계에서 확인되지 않은 채 매각물건명세서에 "미상"으로 넘어옵니다. 알짜경매 목록에서 "보증금 미상 + 확정일자 미상 + 배당요구 없음" 경고가 붙는 물건의 상당수가 이 경우입니다. 이 글에서는 폐문부재의 뜻, 현황조사가 어떻게 이루어지는지, 폐문부재 물건에서 무엇이 확인되지 않는지, 입찰자가 대신 확인할 수 있는 방법을 정리합니다.1. 폐문부재란폐문부재(閉門不在)는 집행관이 현황조사를 위해 방문했을 때 출입문이 잠겨 있고 점유자가 없어 조사를 하지 ..

서울서부지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 서울 서부 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 서부지법 진행 물건은 9건이고, 서대문구 4건(홍은동 2·홍제동 1·남가좌동 1), 은평구 2건(대조동·진관동), 용산구 2건(이촌동 2), 마포구 1건(하중동)입니다. 매각기일은 9건 모두 9월 29일(화) 하루입니다. 유찰 분포는 신건 3건(재매각 1건 포함), 1회 유찰 4건, 2회 유찰 1건, 3회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전(확인된 인수 권리 없음)" 표시가 붙은 물건은 5건이고, 대항력 임차인 인수부담이 표시된 물건 1건, 재매각 표시 1건, 보증금 미상 경고가 붙은 물건 2건입니다. 감정가 범위는 3억 7,000만원부터 30억 3,000만원까지, 전용면적은 18평형부터 41평..

창원지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 김해 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 창원지법 진행 물건 31건 중 김해시 물건은 21건이고, 매각기일은 9월 29일(화) 6건, 9월 30일(수) 15건입니다. 유찰 분포는 신건 10건, 1회 유찰 6건, 2회 유찰 1건, 3회 유찰 2건, 4회 유찰 1건, 6회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전(확인된 인수 권리 없음)" 표시가 붙은 물건은 9건이고, 인수부담 없이 무이익 표시만 붙은 물건 5건, 임차 보증금이 배당요구 완료로 표시된 물건 2건, 대항력 임차인 인수부담이 표시된 물건 4건, 보증금 미상 경고가 붙은 물건 1건입니다. 감정가 범위는 8,000만원부터 11억 6,000만원까지, 전용면적은 14평형부터 51평형까지이며 18평..

법원경매정보에서 사건을 열면 기본내역에 "청구금액"이 표시됩니다. 감정가나 최저매각가격과는 다른 숫자이고, 등기부의 채권최고액과도 다릅니다. 청구금액은 경매를 신청한 채권자가 받겠다고 적어 낸 금액이라 물건 가격과는 직접 관계가 없지만, 이 사건이 낙찰 전에 취하될 가능성과 무잉여로 취소될 가능성, 배당 구조를 읽는 단서가 됩니다. 이 글에서는 청구금액의 정의, 채권최고액·감정가·최저가와의 차이, 청구금액으로 읽을 수 있는 것, 확인 절차, 입찰자가 유의할 점을 정리합니다.1. 청구금액이란청구금액은 경매 신청 채권자가 경매신청서에 기재한, 이 경매로 변제받으려는 채권액입니다. 원금과 신청 시점까지의 이자·지연손해금을 합한 금액이 일반적이고, 채권의 일부만 청구할 수도 있습니다. 강제경매는 집행권원(판결·..

개찰 결과에 "입찰자 1명"이라고 뜨는 물건이 있습니다. 단독입찰입니다. 경쟁자가 없으면 낙찰이 되는지, 최저가로 써도 되는지, 단독입찰이면 무언가 문제가 있는 물건인지 — 경매 단독입찰을 둘러싼 질문은 대체로 이 세 가지입니다. 이 글에서는 단독입찰의 정의와 낙찰 결정 원리, 유찰·경쟁입찰과의 차이, 최저가 입찰의 결과, 단독입찰이 나오는 상황, 입찰자가 고려할 것을 정리합니다.1. 단독입찰이란단독입찰은 매각기일에 유효한 입찰이 1건뿐인 경우입니다. 집행관은 개찰 후 최저매각가격 이상으로 가장 높은 가격을 쓴 사람을 최고가매수신고인으로 정하고 그 성명과 가격을 부릅니다(민사집행법 제115조 제1항). 입찰자가 한 명이어도 그 입찰가가 최저매각가격 이상이고 입찰보증금·기재사항이 유효하면 그 사람이 최고가..

매각물건명세서를 열어 보면 임차인이 있는데 "대항력 없음" 또는 "매수인에게 대항할 수 없음"이라고 적힌 물건을 자주 만납니다. 말소기준권리보다 늦게 들어온 후순위 임차인입니다. 후순위 임차인은 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 점에서 선순위 임차인과 다르지만, 배당을 얼마나 받는지에 따라 명도 과정이 달라집니다. 이 글에서는 후순위 임차인의 정의, 선순위 임차인과의 차이, 배당 계산, 명도 절차, 입찰자가 확인할 것을 정리합니다.1. 후순위 임차인이란후순위 임차인은 말소기준권리보다 늦게 대항력 요건(주택 인도 + 주민등록)을 갖춘 임차인입니다. 말소기준권리는 등기부에서 가장 앞선 (근)저당권·(가)압류·담보가등기·경매개시결정 기입등기 중 하나이고, 이보다 뒤에 전입한 임차인의 임차권은 매각으로 소멸합..

대전지방법원 논산지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 계룡·논산 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 논산지원 진행 물건은 8건이고, 그중 계룡시 5건, 논산시 2건, 부여군 1건입니다. 이 글은 제목대로 계룡시·논산시 7건만 다룹니다. 매각기일은 7건 모두 9월 28일(월) 하루입니다. 유찰 분포는 신건 3건, 1회 유찰 4건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전(확인된 인수 권리 없음)" 표시가 붙고 다른 경고가 없는 물건은 2건이고, 권리 안전 표시에 최저가가 시세 추정치보다 높다는 무이익 표시가 함께 붙은 물건이 1건입니다. 무이익 표시만 붙은 물건이 3건이며 그중 1건은 대항력 임차인 인수부담 500만원이 표시되어 있습니다. 나머지 1건은 이전 낙찰자가 대금을 미납해 다시 나온 재매각 물건입니..

서울남부지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 서울 남부 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 남부지법 진행 물건은 3건이고, 영등포구 2건(여의도동·문래동3가), 강서구 1건(방화동)입니다. 매각기일은 3건 모두 9월 30일(수) 하루입니다. 유찰 분포는 신건 2건, 2회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전(확인된 인수 권리 없음)" 표시가 붙은 물건은 여의도동 1건이고, 나머지 신건 2건은 임차 보증금이 배당요구 완료 상태로 표시되어 인수 예상액이 0원으로 나옵니다. 세 건 모두 별도 경고 표시는 없습니다. 감정가 범위는 5억 3,600만원부터 50억 8,300만원까지, 전용면적은 18평형 2건과 44평형 1건입니다.전체 물건 (3건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일여의도동 30-2 ..