알짜경매 님의 블로그

아파트 경매 입찰자 중에는 첫 집을 경매로 마련하려는 무주택자가 많습니다. 무주택자는 경매에서도 생애최초 취득세 감면, 정책 대출 등 유주택자와 다른 조건을 적용받을 수 있고, 청약 가점을 유지하면서 입찰할 수 있는지 같은 무주택자 특유의 질문도 있습니다. 이 글에서는 무주택자가 아파트 경매에 입찰할 때 알아 두어야 할 제도와 확인 항목을 정리합니다.경매 취득도 "취득"이다 — 기본 전제경매 낙찰은 매매와 마찬가지로 부동산 취득입니다. 따라서 취득세 부과, 주택 수 산정, 청약 시 무주택 여부 판단에서 일반 매매로 산 것과 동일하게 취급됩니다. 낙찰받아 소유권을 취득하는 순간 무주택 자격은 사라지고, 반대로 무주택 상태에서 낙찰받는 시점까지는 무주택자 대상 제도를 활용할 수 있습니다.무주택자가 활용할 수..

경매 입찰을 준비할 때 가장 먼저 계산해야 하는 것은 "이 물건에 얼마까지 쓸 수 있는가"입니다. 경매는 일반 매매와 달리 돈이 나가는 시점이 입찰 당일(보증금) → 잔금납부일(잔금) → 취득 이후(세금·명도·수리)로 나뉘어 있고, 각 단계의 기한이 법으로 정해져 있어 자금이 하루라도 늦으면 보증금 몰수 같은 실제 손실로 이어집니다. 이 글에서는 아파트 경매 자금 계획을 시간 순서대로 세우는 방법을 정리합니다.자금이 나가는 타임라인① 입찰 당일 — 입찰보증금 (최저매각가격의 10%, 수표 1장 권장)↓ 낙찰 후 약 2주 (매각허가결정 확정)② 잔금납부 기한 통지 — 통상 확정일로부터 1개월 안팎의 납부 기한 지정↓③ 잔금납부일 — 낙찰가에서 보증금을 뺀 잔금 전액 + 등기 촉탁 비용↓ 잔금납부 후 60일..

경매에서 낙찰받으면 끝이 아니라 시작입니다. 법원이 정한 대금지급기한(매각허가결정 확정 후 보통 한 달 안팎) 안에 잔금 전액을 내야 소유권을 가져올 수 있는데, 이 잔금의 상당 부분을 대출(경락잔금대출)로 계획했다가 대출이 거절되거나 예상보다 한도가 적게 나와서 곤란해지는 사례가 적지 않습니다. 이 글은 낙찰 후 대출이 안 나오는 대표적인 이유, 잔금을 못 냈을 때 실제로 벌어지는 일, 그리고 단계별 대처방법을 정리합니다.낙찰 후 대출이 안 나오는 대표적인 이유유형내용방공제 (소액보증금 공제)금융기관은 소액임차인 최우선변제금액만큼을 한도에서 빼고 대출합니다. 방 수가 많거나 소형 저가 물건일수록 공제 비중이 커져 예상 한도와 실제 한도의 차이가 벌어집니다DSR·LTV 규제기존 대출이 많으면 DSR에 걸..

아파트 경매 대출 최대한도는 입찰가를 정하기 전에 반드시 계산해봐야 하는 숫자입니다. 낙찰 후 대금납부 기한은 통상 한 달 남짓이라, 낙찰받고 나서 대출이 생각보다 적게 나오면 잔금을 못 내고 입찰보증금을 잃을 수 있기 때문입니다. 이 글에서는 경락잔금대출 한도가 어떤 기준으로 결정되는지, 방공제가 무엇인지, 입찰 전에 아파트 경매 대출 최대한도를 역산하는 방법을 정리합니다.한도를 결정하는 세 가지 기준경락잔금대출 한도는 금융기관마다 다르지만, 공통적으로 다음 세 가지 기준 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다.기준내용비고낙찰가 기준낙찰가의 일정 비율 (통상 80~90%)금융기관·상품별로 비율이 다름시세(감정가) 기준 LTVKB시세·감정가 등에 지역별 LTV 상한을 적용한 금액규제지역 여부에 따라 상한이 달..

경매에서 아파트를 낙찰받으면 보통 한 달 안에 잔금 전액을 내야 합니다. 입찰보증금(최저가의 10%)만 내고 들어갔는데, 나머지 90%를 현금으로 들고 있는 사람은 많지 않죠. 이때 쓰는 것이 경락잔금대출입니다. 이 글에서는 경락잔금 대출 한도가 어떻게 정해지는지, 경락잔금 대출 금리는 일반 주택담보대출과 무엇이 다른지, 그리고 농협 경락잔금 대출처럼 어떤 기관이 이 대출을 취급하는지를 정리합니다.경락잔금대출이란?경락(競落)은 경매로 낙찰받는다는 뜻입니다. 즉 경락잔금대출은 경매로 낙찰받은 부동산의 잔금을 치르기 위해 그 부동산을 담보로 받는 대출입니다. 일반 주택담보대출과 구조는 같지만, 결정적인 차이가 하나 있습니다.일반 주담대: 이미 내 명의로 등기된 집을 담보로 돈을 빌린다 → 담보가 먼저, 대출..

입찰 법정에서 최고가매수신고인으로 호명되는 순간, 기쁨과 동시에 머릿속이 하얘집니다. "이제 뭘 해야 하지?" 부동산 경매 낙찰후 절차는 매각허가결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도로 이어지는데, 단계마다 기한이 있고 놓치면 입찰보증금을 잃을 수도 있습니다. 오늘은 낙찰 직후부터 내 집 열쇠를 받기까지의 전 과정을 시간 순서로 정리합니다.낙찰 직후 일주일 — 매각허가결정까지낙찰(최고가매수신고)이 되어도 아직 확정이 아닙니다. 법원은 매각기일로부터 약 7일 후 매각결정기일에 매각의 적법성을 심사해 매각허가결정을 내립니다 (민사집행법 제109조, 제126조). 이 기간에 이해관계인은 이의를 제기할 수 있고, 낙찰자 본인도 중대한 권리 하자를 발견했다면 매각불허가 신청을 검토할 수 있습니다.매각허가결정 후..