알짜경매 님의 블로그

주택담보대출을 연체하면 곧바로 집이 경매에 넘어가는 것은 아닙니다. 연체 시작부터 법원의 경매개시결정까지는 정해진 단계와 통지가 있고, 각 단계마다 채무자가 대응할 수 있는 시간이 있습니다. 은행이 언제 경매를 신청할 수 있는지, 연체 후 실제로 어떤 순서로 진행되는지, 그리고 각 단계에서 무엇을 할 수 있는지 정리합니다.법적 기준 — 연체 몇 개월이면 경매가 가능한가은행이 대출금 전액 상환을 요구하려면 먼저 기한이익 상실이 일어나야 합니다. 기한이익은 약정된 만기까지 대출을 갚지 않아도 되는 채무자의 이익인데, 은행여신거래기본약관은 이자를 연속 2개월(주택담보대출 등 분할상환은 원리금 2회) 연체하면 기한이익이 상실된다고 정하고 있습니다. 기한이익이 상실되면 남은 원금 전체가 즉시 상환 대상이 되고, ..

아파트를 낙찰받으면 명도, 즉 점유자를 내보내는 절차부터 떠올리기 쉽습니다. 그런데 실거주가 아니라 임대 목적으로 낙찰받았다면, 지금 살고 있는 세입자를 내보내고 새 세입자를 구하는 것보다 기존 세입자와 새 임대차 계약을 맺는 것이 비용과 시간 면에서 유리한 경우가 있습니다. 낙찰 후 세입자와의 재계약이 가능한 조건과 절차, 주의점을 정리합니다.재계약이 가능한가? — 가능하다경매 낙찰로 소유권을 취득한 사람은 그 집의 새로운 소유자이므로, 점유 중인 임차인과 합의해 새 임대차 계약을 맺는 데 법적 제한이 없습니다. 기존 임대차가 경매로 소멸하는 경우(대항력 없는 임차인)라도, 소멸하는 것은 종전 계약이지 새 계약을 맺을 자격이 아닙니다. 실제로는 다음 두 갈래로 나뉩니다.구분대항력 없는 임차인대항력 있는..

경매 물건 목록을 보다 보면 최저가가 시세의 절반인데도 "무이익"이나 "인수부담" 경고가 붙은 물건을 만나게 됩니다. 낙찰가만 보고 입찰하면 안 되는 이유가 바로 인수보증금입니다. 인수보증금은 낙찰자가 낙찰대금과 별도로 떠안아야 하는 임차인 보증금을 말하며, 이것을 더한 실질 취득가로 계산해야 그 물건이 정말 싼지 판단할 수 있습니다. 이번 글에서는 인수보증금이 생기는 조건과 실질 취득가 계산법을 정리합니다.인수보증금이란?인수보증금은 경매 낙찰 후에도 소멸하지 않아 낙찰자가 임차인에게 돌려줘야 하는 보증금입니다. 민사집행법과 주택임대차보호법에 따라, 말소기준권리보다 먼저 대항력(전입신고 + 점유)을 갖춘 임차인은 경매로 집주인이 바뀌어도 새 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있습니다. 이런 임차인이 배..

의정부지방법원 부천지원(김포·부천 관할)에서 이번 주 입찰할 수 있는 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 진행 물건은 김포 11건·부천 10건 등 총 21건으로, 매각기일은 9월 8일(화) 10건과 9월 10일(목) 11건에 나뉘어 있습니다. 유찰 분포는 신건 6건, 1회 유찰(70%) 13건, 2회 유찰(49%) 2건이며, 이 중 1건은 이전 낙찰자의 대금 미납으로 다시 나온 재매각입니다. 권리관계 경고가 붙지 않은 물건은 13건입니다.경고 없는 물건 13건 (김포 8 + 부천 5)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일한강신도시롯데캐슬 37평김포시 운양동7억 4,100만원5억 1,870만원 (70%)1회9/8 (화)풍무센트럴푸르지오 34평김포시 풍무동8억 9,000만원6억 2,300만원 (70%)1회9/8 (..

수원지방법원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 수원·화성 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 수원지법 전체 진행 물건 25건 중 오늘(9월 4일) 매각기일이 지나는 6건과 제목 범위 밖인 용인 6건·오산 3건을 제외하면, 수원 4건·화성 6건 등 총 10건이 9월 7일(월)~9월 9일(수)에 입찰을 받습니다. 유찰 분포는 신건 6건, 1회 유찰(70%) 3건, 2회 유찰(49%) 1건이며, 권리관계 경고가 붙지 않은 물건은 5건입니다.전체 물건 (수원 4건 + 화성 6건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일비고청명마을주공 18평수원시 영통구 영통동4억 6,200만원4억 6,200만원 (100%)신건9/9 (수)경고 없음화서역푸르지오더에듀포레 18평수원시 장안구 천천동5억 5,000만원5억 5,000만원 (10..