알짜경매 님의 블로그

월세집이 경매로 넘어가면 어떻게 해야 할까요? 경매 관련 정보는 대부분 전세 세입자 중심으로 정리되어 있지만, 보증금 500만원짜리 월세 계약에도 보증금은 걸려 있습니다. 이 글은 월세(보증부 월세) 세입자가 살고 있는 집에 경매가 시작됐을 때의 대처방법을 순서대로 정리합니다.월세 세입자도 법적 보호는 동일하다주택임대차보호법은 전세와 월세를 구분하지 않습니다. 보호의 기준은 계약 형태가 아니라 보증금과 대항요건입니다.대항력: 주택을 인도받고(입주) 전입신고를 마치면 다음 날 0시에 발생합니다. 말소기준권리보다 앞서면 낙찰 후에도 보증금을 돌려받을 때까지 거주할 수 있습니다.우선변제권: 대항력에 확정일자를 갖추면 배당 절차에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다.최우선변제권: 보증금이 일..

경매 입찰이 끝나고 집행관이 "최고가매수신고인은 ○○○"이라고 부르면 흔히 "낙찰됐다"고 말합니다. 그런데 법원 서류에는 낙찰자라는 말 대신 최고가매수신고인이라는 용어가 쓰이고, 이 사람은 아직 그 집의 매수인도 소유자도 아닙니다. 최고가매수신고인이 정확히 어떤 지위인지, 언제 매수인이 되고 언제 소유자가 되는지, 그 사이에 무엇을 할 수 있고 무엇을 잃을 수 있는지를 정리합니다.최고가매수신고인이란?최고가매수신고인은 매각기일에 가장 높은 가격으로 매수신고를 한 사람입니다 (민사집행법 제115조). 기일입찰에서는 개찰 결과 최고 금액을 써낸 입찰자가 되고, 집행관이 그 이름과 가격을 부르면서 매각기일이 종결됩니다. 이 시점부터 매각허가결정이 확정될 때까지의 지위가 최고가매수신고인이고, 이후 단계마다 부르는..

경매 공고나 법원 문서를 읽다 보면 "이해관계인에게 통지한다", "이해관계인은 항고할 수 있다"라는 표현이 반복해서 나옵니다. 여기서 말하는 이해관계인은 일상어의 "이해관계가 있는 사람"보다 훨씬 좁은, 법으로 범위가 정해진 개념입니다. 누가 이해관계인이고 누가 아닌지에 따라 경매 절차에서 행사할 수 있는 권리가 완전히 달라지고, 입찰자 입장에서도 절차가 지연될 변수를 읽는 단서가 됩니다.이해관계인이란?경매 절차의 이해관계인은 민사집행법 제90조가 정한 네 부류의 사람을 말합니다. 경매의 결과에 법률상 이해가 걸려 있어, 법원이 절차의 주요 단계마다 통지하고 의견을 말할 기회를 주는 대상입니다.구분 (민사집행법 제90조)예① 압류채권자와 집행력 있는 정본으로 배당요구한 채권자경매를 신청한 은행, 판결문을..

이번 주 서울동부지방법원 관할에서 아파트 경매 물건 9건이 나왔습니다. 자치구별로는 강동구 4건, 송파구 4건, 성동구 1건이고, 매각기일은 9건 전부 8월 31일(월) 하루에 몰려 있습니다. 유찰 분포는 신건(최저가율 100%) 7건, 1회 유찰(80%) 1건, 2회 유찰(64%) 1건입니다. 알짜경매 권리분석 기준으로 경고 없는 물건이 5건, 무이익 경고가 3건(그중 2건은 대항력 임차인 보증금 등 5억원·8억원의 매수자 인수 부담 표시), 공유자 우선매수권이 붙는 지분경매가 1건입니다.이번 주 물건 한눈에 보기 (9건 전체)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일태천해오름아파트 101호 (32평)강동구 천호동7억 9,600만원5억 944만원 (64%)2회8/31 (월)강동역신동아파밀리에 1101동 3702..

이 금리는 언제까지 유효한가요?아래 1금융권 금리는 2026년 8월 26일 은행연합회 공시분(2026년 7월 신규취급 기준)으로, 다음 공시일인 9월 30일까지 유효합니다. 은행 주택담보대출 금리는 매일 바뀌는 것이 아니라 월 1회 공시되므로, 이 기간에는 같은 수치를 기준으로 비교하시면 됩니다.지금 시장은 어떤가 — 기준금리와 코픽스한국은행 기준금리는 2.5% 수준에서 동결 흐름이지만, 주택담보대출 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX)는 세 달 연속 올랐습니다. 이번 8월 26일 공시(7월 취급분)에 반영된 코픽스는 7월 15일 공시된 신규취급액기준 3.05%이고, 8월 18일 공시(광복절 연휴로 지연)에서는 3.18%로 한 번 더 올랐습니다. 8월 18일 공시분은 8월 취급 대출의 기준이 되므로..

일반 매매에서는 산 집에 심각한 하자가 있으면 매도인에게 수리비나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 경매로 낙찰받은 집에서 누수나 보일러 고장을 발견하면 누구에게 책임을 물을 수 있을까요. 경매의 하자담보책임은 일반 매매와 구조가 다르고, 물건의 하자에 대해서는 책임을 묻지 못하는 것이 원칙입니다. 낙찰 후 수리비 분쟁이 자주 생기는 지점이므로 입찰 전에 알아둘 필요가 있습니다.경매의 하자담보책임이란?하자담보책임은 매매 목적물에 흠이 있을 때 매도인이 지는 책임입니다. 민법은 경매에도 담보책임 규정을 두고 있지만(민법 제578조), 그 범위를 권리의 하자로 제한합니다. 즉 소유권·임차권 같은 권리관계에 문제가 있을 때만 채무자(그리고 보충적으로 배당받은 채권자)에게 계약 해제나 대금 감액을 청구할 ..

시세보다 눈에 띄게 싼 전세 매물을 알아보다가 등기부에 "임의경매개시결정" 기입등기를 발견하는 경우가 있습니다. 이미 경매가 시작된 집에 전세로 들어가면 보증금은 어떻게 되는지, 계약 자체가 가능한 것인지가 이번 글의 주제입니다. 결론부터 말하면 계약 자체는 법적으로 막혀 있지 않지만, 경매개시결정 이후의 임차인은 보증금 보호 장치가 대부분 작동하지 않습니다.경매개시결정 후 임대차 — 무엇이 달라지나경매가 시작되면 법원은 경매개시결정을 내리고 등기부에 기입등기를 합니다. 이 등기에는 압류의 효력이 있어서, 이후 그 집에 새로 생긴 권리는 경매 절차에서 매수인에게 주장할 수 없는 것이 원칙입니다. 임대차도 마찬가지입니다.평상시 임차인을 지켜주는 장치는 대항력(전입신고 + 인도)과 우선변제권(대항력 + 확정..

아파트 경매 물건을 보다 보면 같은 평형인데도 단지에 따라 감정가 차이가 크게 나는 경우가 있습니다. 건물 상태만으로는 설명되지 않는 이 차이의 상당 부분을 만드는 것이 대지지분입니다. 특히 감정가가 낮은 구축·소액 아파트나 재건축 가능성이 거론되는 단지에서는 대지지분이 물건 가치 판단의 핵심 변수가 됩니다. 이번 글에서는 대지지분이 무엇인지, 등기부와 감정평가서에서 어떻게 확인하는지 정리합니다.대지지분이란?대지지분은 아파트 단지 전체의 땅(대지) 중에서 각 세대가 소유한 몫을 말합니다. 아파트 소유자는 건물(전유부분)과 함께 단지 대지에 대한 지분을 갖는데, 이 지분이 등기부에 "대지권 비율"로 표시됩니다. 예를 들어 대지권 비율이 45678분의 35라면, 단지 전체 대지 45,678㎡ 중 35㎡가 그..

이번 주 춘천지방법원 관할에서 아파트 경매 물건 4건이 나왔고, 전부 춘천시 소재입니다. 매각기일은 4건 모두 8월 31일(월) 하루에 몰려 있고, 유찰 횟수도 4건 전부 1회(최저가율 70%)로 같습니다. 알짜경매 권리분석 기준으로 경고 없는 물건이 2건, 무이익 경고가 2건이며, 그중 1건은 대항력 임차인 2명의 보증금 등 1억 4,000만원의 매수자 인수 부담이 표시돼 있습니다.이번 주 물건 한눈에 보기 (4건 전체)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일보배온의아파트 101동 804호 (38평)춘천시 온의동2억 2,100만원1억 5,470만원 (70%)1회8/31 (월)중앙하이츠빌3단지 305동 1501호 (32평)춘천시 퇴계동4억 1,700만원2억 9,190만원 (70%)1회8/31 (월)극동늘푸른아파..

이번 주 전주지방법원 정읍지원 관할에서 아파트 경매 물건 8건이 나왔고, 전부 부안군 부안읍 소재입니다. 매각기일은 8건 모두 8월 31일(월) 하루에 몰려 있습니다. 유찰 분포는 1회 유찰(최저가율 70%) 7건, 2회 유찰(49%) 1건이며, 알짜경매 권리분석 기준으로 8건 전부 경고 표시가 없습니다. 8건 중 7건이 선은리 새만금 와이-파크 아파트 한 단지에서 같은 사건으로 동시에 진행되는 것이 이번 주의 특징입니다.이번 주 물건 한눈에 보기 (8건 전체)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일동신무지개아파트 가동 404호 (26평)부안군 부안읍 봉덕리8,500만원4,165만원 (49%)2회8/31 (월)새만금 와이-파크 101동 202호 (18평)부안군 부안읍 선은리6,980만원4,886만원 (70%)1..