알짜경매 님의 블로그

경매 권리분석에서 임차인의 전입일은 대항력 유무를 가르는 기준입니다. 그런데 등본상 임차인 본인의 전입일만 보고 "말소기준권리보다 늦으니 대항력이 없다"고 판단했다가, 알고 보니 가족이 먼저 전입해 있었던 경우가 있습니다. 이때 등장하는 개념이 세대합가입니다. 겉으로 보이는 전입일과 실제 대항력 기준일이 달라지는 대표적인 함정이므로, 아파트 입찰 전에 반드시 짚고 가야 하는 용어입니다.세대합가란?세대합가는 따로 전입되어 있던 가족(세대원)이 하나의 세대로 합쳐지는 것을 말합니다. 예를 들어 배우자와 자녀가 먼저 그 집에 전입해 살고 있다가, 나중에 세대주(임차인 본인)가 전입하면서 한 세대로 합쳐지는 경우입니다. 주민등록표에는 세대주의 전입일이 표시되므로, 서류상으로는 임차인의 전입이 늦어 보입니다.그러..

경매 사건 기록을 보다 보면 "채무자에게 공시송달"이라는 표현을 만나게 됩니다. 채무자나 소유자가 서류를 받지 않거나 소재를 알 수 없을 때 법원이 쓰는 송달 방법인데, 경매 절차가 유난히 오래 걸리는 사건이나 매각기일이 늦춰지는 사건의 배경에 이 공시송달이 있는 경우가 많습니다. 공시송달이 무엇인지, 경매 절차와 입찰자에게 어떤 의미가 있는지 정리합니다.공시송달이란?공시송달은 서류를 받을 사람의 주소나 근무지를 알 수 없어 통상의 방법으로 송달할 수 없을 때, 법원 게시판이나 전자 게시 등으로 서류를 게시하고 일정 기간이 지나면 송달된 것으로 간주하는 제도입니다 (민사소송법 제194조~제196조). 첫 공시송달은 게시 후 2주가 지나면 효력이 생기고, 같은 당사자에 대한 그다음 공시송달은 게시 다음 날..

부동산 경매에서 낙찰을 받고 잔금까지 냈는데 점유자가 집을 비워주지 않는 경우, 대부분은 인도명령이라는 간이 절차로 해결합니다. 그런데 인도명령을 신청할 수 없는 상대방이거나 신청 기한을 넘긴 경우에는 정식 민사소송인 명도소송을 거쳐야 합니다. 경매 명도소송이 어떤 절차인지, 인도명령과 무엇이 다른지, 기간과 비용은 얼마나 드는지 정리합니다.명도소송이란?명도소송은 부동산을 점유할 권리가 없는 사람을 상대로 부동산을 인도(명도)하라고 청구하는 민사소송입니다. 법률상 정식 명칭은 "건물인도청구의 소"입니다. 경매에서는 매각대금을 완납한 매수인이 소유권을 취득한 뒤에도 점유자가 퇴거를 거부할 때, 인도명령(민사집행법 제136조)으로 해결할 수 없는 경우에 제기합니다.승소 판결이 확정되면 그 판결문이 집행권원이..

2026년 8월 1주차 기준으로 수원지방법원 안양지원(안양·과천·의왕·군포 관할)에서 진행 중인 아파트 경매 물건은 8건입니다. 지역별로는 의왕시 4건, 안양시 2건, 군포시 2건이고, 매각기일은 8건 전부 8월 11일(화) 하루에 몰려 있습니다. 유찰 없이 처음 나온 신건이 4건, 1회 유찰(안양지원은 1회 유찰 시 최저가가 감정가의 80%)이 3건, 7회 유찰이 1건입니다. 알짜경매 기준 "무이익 투자" 경고가 붙은 물건이 6건이고, 경고 표시 없는 물건은 2건입니다.전체 물건 (8월 11일 기일)단지명소재지전용면적감정가최저가유찰비고솔거아파트 102동 6층의왕시 왕곡동79.74㎡ (24평)4억 4,000만원3억 5,200만원 (80%)1회-주공4단지아파트 406동 1층군포시 산본동51.66㎡ (16평..

2026년 8월 1주차 기준으로 수원지방법원 안산지원(안산·시흥 관할)에서 진행 중인 아파트 경매 물건은 17건입니다. 지역별로는 시흥시 11건, 안산시 6건이고, 매각기일은 8월 11일(화) 10건, 8월 13일(목) 7건으로 나뉩니다. 유찰 없이 처음 나온 신건이 6건, 1회 유찰(최저가 70%)이 9건, 2회 유찰이 2건입니다. 알짜경매 기준 "무이익 투자" 경고가 붙은 물건이 6건, 대항력 임차인 보증금 전액 인수 가능성이 표시된 물건이 1건 포함되어 있어, 아래 표에는 이런 경고 표시가 없는 10건을 정리했습니다.주요 물건 (경고 표시 없는 10건)단지명소재지전용면적감정가최저가유찰매각기일시흥은행4차푸르지오 408동 4층시흥시 은행동84.76㎡ (26평)5억 900만원3억 5,630만원 (70%)..