알짜경매 님의 블로그

법원경매정보에서 물건을 열어 보면 매각물건명세서의 맨 아래 비고란에 "배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수함", "유치권 신고 있으나 성립 여부 불분명", "대지권 미등기" 같은 문구가 한두 줄 적혀 있습니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리" 란이 비어 있어도 비고란에 인수 사항이 적혀 있는 경우가 있고, 비고란이 비어 있다고 인수할 권리가 없다고 확정되는 것도 아닙니다. 이 글에서는 명세서의 법적 근거와 각 란의 의미, 비고란에 자주 나오는 문구 10가지의 뜻과 입찰자 행동, 빈 란의 한계, 갱신 시점, 인수 문구가 있을 때의 실질 취득가 계산, 읽는 순서를 정리합니다.1. 매각물건명세서의 근거와 네 개의 란매각물건명세서는 민사집행법 제105조 제1항에 따라 법원이 작성하는 서류로, 기재 사항은 ① 부..

경매 물건을 고르다 보면 "대항력 있는 임차인", "임차인 미상" 같은 표기를 만나게 됩니다. 임차인이 있는 물건은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수도 있기 때문에, 입찰 전에 임차인이 있는지·보증금이 얼마인지·배당요구를 했는지 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다. 이 글에서는 경매 임차인 확인하는 법을 서류별로 정리합니다.임차인 확인이 왜 중요한가말소기준권리보다 먼저 전입신고를 마친 임차인(대항력 있는 임차인)은 경매로 소유자가 바뀌어도 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. 이 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당에서 보증금을 전부 받지 못하면, 남은 보증금은 낙찰자가 인수합니다. 최저가가 아무리 내려가도 인수 보증금을 더하면 시세를 넘는 물건이 나오는 이유입니다.임차인 현황을 확인하는 ..

경매 공고나 매각물건명세서를 읽다 보면 "특별매각조건 : 매수신청보증금 20%", "농지취득자격증명 제출" 같은 문구를 만나게 됩니다. 이 조건을 못 보고 입찰하면 보증금이 부족해 입찰이 무효가 되거나, 낙찰 후 서류를 못 내 보증금을 몰수당하는 일이 실제로 생깁니다. 이번 글에서는 특별매각조건의 뜻과 대표 유형, 확인 방법을 정리합니다.특별매각조건이란?경매의 매각 조건에는 모든 사건에 공통으로 적용되는 법정매각조건(민사집행법이 정한 기본 규칙 — 최저매각가격 이상 입찰, 보증금 10% 등)과, 법원이 개별 사건의 사정에 맞춰 따로 정하는 특별매각조건이 있습니다. 특별매각조건은 법정 조건을 그 사건에 한해 바꾸거나 추가하는 것으로, 매각물건명세서와 매각기일 공고에 표시됩니다.구분법정매각조건특별매각조건적용..

경매 물건을 조사하다 보면 "사건기록을 열람해 보라"는 말을 자주 만나게 됩니다. 그런데 막상 법원에 가면 아무 서류나 보여주지 않습니다. 경매 사건기록은 누가, 언제, 어디까지 볼 수 있는지가 법으로 정해져 있기 때문입니다. 이번 글에서는 사건기록 열람이 무엇인지, 입찰 전 일반 입찰자가 볼 수 있는 서류와 낙찰 후에야 볼 수 있는 서류가 어떻게 다른지 정리합니다.사건기록 열람이란?사건기록 열람은 법원에 보관된 경매 사건의 서류 일체(사건기록)를 확인하는 절차입니다. 경매 사건기록에는 경매신청서, 채권자의 채권계산서, 집행관의 현황조사보고서, 감정평가서, 매각물건명세서, 임차인의 배당요구서와 첨부 서류 등 그 사건의 진행 과정에서 만들어진 문서가 전부 편철되어 있습니다.다만 사건기록 전체는 아무나 볼 ..

경매 물건은 매매와 달리 내부를 보여주는 사람이 없습니다. 그 집에 누가 살고 있는지, 임차인이라면 보증금이 얼마라고 주장하는지를 입찰자 대신 확인해 주는 것이 집행관의 현장 조사이고, 그 결과를 담은 문서가 현황조사서(현황조사보고서)입니다. 매각물건명세서가 권리관계의 "법적 요약"이라면, 현황조사서는 그 요약의 근거가 된 "현장 기록"입니다. 임차인 관련 분쟁의 단서가 대부분 이 문서에 먼저 나타나기 때문에, 명세서와 반드시 짝으로 읽어야 합니다.현황조사서란?법원은 경매개시결정을 내리면 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임·보증금의 액수 등을 조사하도록 명합니다 (민사집행법 제85조). 집행관은 현장을 방문해 점유자를 만나 진술을 듣고, 전입세대 열람과 주민등록 확인 등을 거쳐 조사 결과를 보고서..

경매 물건의 위험은 대부분 서류 한 장에 요약되어 있습니다. 임차인이 대항력이 있는지, 낙찰 후에도 소멸하지 않고 따라오는 권리가 있는지, 특별한 매각 조건이 붙었는지 — 이런 정보를 법원이 공식적으로 정리해 공개하는 문서가 매각물건명세서입니다. 입찰 전 확인해야 할 서류를 하나만 꼽는다면 이 문서이고, 실제로 경매 사고의 상당수가 이 문서를 읽지 않았거나 잘못 읽은 데서 시작됩니다.매각물건명세서란?매각물건명세서는 법원이 매각 대상 부동산에 관한 핵심 정보를 기재해 누구나 볼 수 있게 비치하는 문서입니다 (민사집행법 제105조). 법원은 이 문서를 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치해야 하고, 지금은 법원경매정보 사이트에서 사건번호로 누구나 열람할 수 있습니다.기재되는 내용은 크게 네 가지입니다.① 부동..