알짜경매 님의 블로그

경매 물건 목록을 보면 "신건"이라고 표시된 물건과 유찰을 거쳐 가격이 내려온 물건이 섞여 있습니다. 처음 나온 물건과 다시 나온 물건은 진행 방식이 같아 보여도 가격 구조와 경쟁 양상이 다릅니다. 법원 용어로는 이를 새매각이라 부르는데, 이름이 비슷한 재매각과 혼동하는 분이 많습니다. 이번 글에서 새매각과 신건의 뜻, 재매각과의 차이, 신건 입찰 전략을 정리합니다.새매각이란? 신건이란?새매각(新賣却)은 매각을 실시했지만 적법한 매수신고가 없어(유찰) 최저매각가격을 낮춰 다시 기일을 여는 절차입니다 (민사집행법 제119조). 즉 "유찰 후 다음 기일"이 새매각입니다.신건(新件)은 그보다 앞선 상태로, 처음으로 매각기일에 나온 물건을 말합니다. 최저매각가격이 감정평가액 그대로(100%)인 상태입니다. 신건..

경매 물건 정보에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자가 최저매각가격(최저가)입니다. "감정가 3억짜리가 최저가 1억 4,700만원!" 같은 문구에 끌려 경매에 입문하는 분이 많은데, 정작 최저매각가격이 정확히 무엇이고 어떻게 정해지는지는 모르는 채 입찰장에 가는 경우가 적지 않습니다. 이 숫자는 입찰의 하한선이자 입찰보증금의 기준이 되는, 경매에서 가장 실무적인 개념입니다.최저매각가격이란?최저매각가격은 법원이 정한 매각의 최저 기준 가격입니다. 민사집행법 제97조에 따라 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다. 입찰자는 이 금액 이상으로만 입찰할 수 있고, 최저매각가격 미만으로 쓴 입찰표는 무효 처리됩니다.첫 매각기일의 최저매각가격은 통상 감정평가액과 같습니다...

경매 물건 정보에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 감정평가액입니다. "감정가 5억, 최저가 3.2억" 같은 표기에서 할인율을 계산하며 설레게 되죠. 그런데 이 감정가를 시세로 착각하는 것이 경매 초보가 가장 많이 하는 실수입니다. 오늘은 감정평가액이 어떻게 정해지는지, 최저매각가격과는 어떤 관계인지, 그리고 감정가를 어디까지 믿어야 하는지를 정리합니다.감정평가액이란 무엇인가감정평가액이란 법원이 경매 부동산의 가치를 파악하기 위해 감정평가사에게 의뢰해 산정한 평가 금액입니다. 법원은 경매개시결정 후 감정인을 지정해 부동산을 평가하게 하고(민사집행법 제97조), 이 감정평가액을 참작하여 첫 매각기일의 최저매각가격을 정합니다. 실무적으로 첫 기일의 최저매각가격은 감정평가액과 같게 정해지는 것이 일반적입니다...