알짜경매 님의 블로그

경매 물건의 현황조사서를 읽다 보면 "임차인 ○○○ — 전 소유자"라는 기재가 나오는 경우가 있습니다. 집을 팔면서 매수인과 임대차계약을 맺고 그 집에 세입자로 계속 사는 사람, 즉 전 소유자 임차인입니다. 매도 대금의 일부를 임차보증금으로 돌리는 방식(이른바 매도 후 임차, 세일앤리스백)이나, 담보신탁으로 소유권을 넘기고 위탁자가 점유를 이어 가는 구조에서도 같은 형태가 나타납니다. 이런 임차인은 주민등록 전입일이 새 소유자의 등기일보다 훨씬 앞서 있기 때문에, 전입일만 보면 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인처럼 보입니다. 그런데 대법원 판례는 소유자로서 해 둔 주민등록은 임차인으로서의 공시 기능이 없다고 보아 대항력 발생 시점을 전입일이 아니라 소유권이전등기 다음 날로 늦춰 잡습니다. 이 글은 "전..

법원경매정보에서 물건을 열어 보면 매각물건명세서의 맨 아래 비고란에 "배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수함", "유치권 신고 있으나 성립 여부 불분명", "대지권 미등기" 같은 문구가 한두 줄 적혀 있습니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리" 란이 비어 있어도 비고란에 인수 사항이 적혀 있는 경우가 있고, 비고란이 비어 있다고 인수할 권리가 없다고 확정되는 것도 아닙니다. 이 글에서는 명세서의 법적 근거와 각 란의 의미, 비고란에 자주 나오는 문구 10가지의 뜻과 입찰자 행동, 빈 란의 한계, 갱신 시점, 인수 문구가 있을 때의 실질 취득가 계산, 읽는 순서를 정리합니다.1. 매각물건명세서의 근거와 네 개의 란매각물건명세서는 민사집행법 제105조 제1항에 따라 법원이 작성하는 서류로, 기재 사항은 ① 부..

등기부등본 갑구를 읽다 보면 현재 소유자로 소유권이 넘어오기 전에 설정된 가압류가 말소되지 않은 채 남아 있는 물건이 있습니다. 전 소유자의 채권자가 걸어 둔 가압류인데, 소유권이 이전된 뒤에도 등기부에 그대로 있고, 지금 진행되는 경매는 현재 소유자의 채권자가 신청한 사건입니다. 이런 "전 소유자 가압류"는 낙찰 후 말소되는지 매수인이 떠안는지가 사건마다 다르고, 판단을 잘못하면 낙찰 후에 가압류채권자가 다시 경매를 신청하는 상황이 생깁니다. 이 글에서는 전 소유자 가압류의 뜻, 법원이 처리하는 두 가지 방식, 매각물건명세서에서 확인하는 법, 인수될 때의 위험 계산을 정리합니다.1. 전 소유자 가압류란전 소유자 가압류는 부동산에 가압류 등기가 된 뒤 소유권이 제3자에게 이전되었을 때, 그 이전 전에 설..

경매 물건 검색 조건에서 "유치권"이 있는 물건을 걸러내는 분들이 많습니다. 그런데 매각물건명세서를 보면 "유치권 신고 있음"과 함께 "유치권 배제 신청 있음"이라는 문구가 같이 적힌 물건이 있습니다. 유치권 신고만 있는 물건과는 위험의 성격이 다르기 때문에, 이 문구가 무슨 뜻인지 알아두면 물건을 보는 눈이 달라집니다.유치권 배제 신청이란?유치권 배제 신청은 경매 절차에서 신고된 유치권에 대해 이해관계인(주로 경매를 신청한 근저당권자 등 채권자)이 "이 유치권은 성립 요건을 갖추지 못했으니 배제해 달라"고 법원에 의견을 내는 신청입니다. 유치권 신고가 들어오면 매각물건명세서에 그 사실이 기재되어 입찰가가 크게 내려가는데, 채권자 입장에서는 허위·과장 유치권 때문에 배당받을 돈이 줄어들므로 이를 다투는 ..

경매 물건은 매매와 달리 내부를 보여주는 사람이 없습니다. 그 집에 누가 살고 있는지, 임차인이라면 보증금이 얼마라고 주장하는지를 입찰자 대신 확인해 주는 것이 집행관의 현장 조사이고, 그 결과를 담은 문서가 현황조사서(현황조사보고서)입니다. 매각물건명세서가 권리관계의 "법적 요약"이라면, 현황조사서는 그 요약의 근거가 된 "현장 기록"입니다. 임차인 관련 분쟁의 단서가 대부분 이 문서에 먼저 나타나기 때문에, 명세서와 반드시 짝으로 읽어야 합니다.현황조사서란?법원은 경매개시결정을 내리면 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임·보증금의 액수 등을 조사하도록 명합니다 (민사집행법 제85조). 집행관은 현장을 방문해 점유자를 만나 진술을 듣고, 전입세대 열람과 주민등록 확인 등을 거쳐 조사 결과를 보고서..

경매 물건의 위험은 대부분 서류 한 장에 요약되어 있습니다. 임차인이 대항력이 있는지, 낙찰 후에도 소멸하지 않고 따라오는 권리가 있는지, 특별한 매각 조건이 붙었는지 — 이런 정보를 법원이 공식적으로 정리해 공개하는 문서가 매각물건명세서입니다. 입찰 전 확인해야 할 서류를 하나만 꼽는다면 이 문서이고, 실제로 경매 사고의 상당수가 이 문서를 읽지 않았거나 잘못 읽은 데서 시작됩니다.매각물건명세서란?매각물건명세서는 법원이 매각 대상 부동산에 관한 핵심 정보를 기재해 누구나 볼 수 있게 비치하는 문서입니다 (민사집행법 제105조). 법원은 이 문서를 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치해야 하고, 지금은 법원경매정보 사이트에서 사건번호로 누구나 열람할 수 있습니다.기재되는 내용은 크게 네 가지입니다.① 부동..

아파트 경매 물건을 검색하다 보면 감정가가 시세보다 눈에 띄게 낮고, 매각물건명세서에 "대지권 미등기"라고 적힌 물건을 만나게 됩니다. 건물은 멀쩡히 등기가 되어 있는데 대지에 대한 권리가 등기부에 없다는 뜻입니다. 절차가 늦어졌을 뿐인 물건이라면 시세보다 싸게 잡을 기회가 되지만, 애초에 대지사용권이 없는 물건이라면 낙찰 후 대지 지분을 따로 사야 하는 부담이 생깁니다. 이번 글에서 대지권미등기의 뜻과 두 가지 유형, 입찰 전 확인 방법을 정리합니다.대지권미등기란?아파트 같은 집합건물은 전유부분(각 세대의 건물)과 대지권(대지를 사용할 수 있는 권리, 통상 소유권 지분)이 한 몸으로 등기되는 것이 원칙입니다 (집합건물법상 일체성). 대지권미등기는 이 중 대지권 등기가 아직 마쳐지지 않아, 등기부에 전유..

아파트 경매 공고를 보다 보면 매각물건명세서 비고란에 "토지 별도등기 있음"이라는 문구가 적힌 물건이 있습니다. 등기부를 떼어 봐도 전유부분(집) 등기에는 문제가 없어 보이는데, 대지 등기부에 따로 근저당이나 가압류가 살아 있다는 뜻입니다. 대부분은 절차대로 소멸되지만, 조건에 따라 낙찰자가 토지의 부담을 떠안는 경우가 있어 초보자가 실수하기 쉬운 항목입니다. 이번 글에서 토지별도등기의 뜻과 생기는 이유, 인수 여부를 판단하는 방법을 정리합니다.토지별도등기란?토지별도등기는 아파트 같은 집합건물에서, 전유부분(각 세대) 등기부와 별개로 대지(토지) 등기부에 남아 있는 권리 등기를 말합니다. 집합건물은 건물과 대지사용권이 하나로 묶여(일체성) 거래되는 것이 원칙인데, 대지 등기부에 근저당권·가압류 등이 따로..

경매 물건을 검색하다 보면 매각물건명세서나 물건 비고란에 "법정지상권 성립 여지 있음"이라는 문구를 만나게 됩니다. 이 한 줄 때문에 초보 입찰자들이 그냥 지나치는 물건도 많고, 반대로 의미를 모르고 입찰했다가 낭패를 보는 경우도 있습니다. 특히 토지만 경매로 나온 물건이라면 법정지상권은 낙찰 후 토지 활용을 통째로 좌우하는 개념입니다. 오늘은 법정지상권이 무엇인지, 언제 성립하는지, 입찰자는 무엇을 확인해야 하는지 정리합니다.법정지상권이란?법정지상권은 토지와 그 위의 건물이 같은 사람 소유였다가 경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자에게 법률상 당연히 인정되는 토지 사용권입니다. 민법 제366조가 근거 조문입니다 — 저당물의 경매로 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에게 속한 경..

아파트 경매에서는 드물지만, 토지나 단독주택·상가 물건의 등기부등본에서 심심치 않게 만나는 권리가 지상권입니다. "지상권이 설정된 땅을 낙찰받으면 내 마음대로 쓸 수 있나요?"라는 질문의 답은 순위에 따라 다릅니다. 이 글에서 지상권이 무엇인지, 경매에서 언제 인수되는지, 은행이 걸어두는 지상권은 왜 다른지 정리합니다.지상권이란?지상권(地上權)은 남의 땅 위에 건물이나 수목 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리입니다(민법 제279조). 쉽게 말해 "땅은 남의 것이지만, 그 위에 내 건물을 지어 유지할 수 있는 권리"입니다.예를 들어 A의 땅 위에 B가 건물을 짓고 싶다면, 매달 지료를 내는 조건으로 A와 지상권 설정 계약을 하고 등기합니다. 이후 A가 땅을 다른 사람에게 팔아도 B의 지상권..