알짜경매 님의 블로그

경매 물건을 검색하다 보면 매각물건명세서나 물건 비고란에 "법정지상권 성립 여지 있음"이라는 문구를 만나게 됩니다. 이 한 줄 때문에 초보 입찰자들이 그냥 지나치는 물건도 많고, 반대로 의미를 모르고 입찰했다가 낭패를 보는 경우도 있습니다. 특히 토지만 경매로 나온 물건이라면 법정지상권은 낙찰 후 토지 활용을 통째로 좌우하는 개념입니다. 오늘은 법정지상권이 무엇인지, 언제 성립하는지, 입찰자는 무엇을 확인해야 하는지 정리합니다.법정지상권이란?법정지상권은 토지와 그 위의 건물이 같은 사람 소유였다가 경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자에게 법률상 당연히 인정되는 토지 사용권입니다. 민법 제366조가 근거 조문입니다 — 저당물의 경매로 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에게 속한 경..

아파트 경매에서는 드물지만, 토지나 단독주택·상가 물건의 등기부등본에서 심심치 않게 만나는 권리가 지상권입니다. "지상권이 설정된 땅을 낙찰받으면 내 마음대로 쓸 수 있나요?"라는 질문의 답은 순위에 따라 다릅니다. 이 글에서 지상권이 무엇인지, 경매에서 언제 인수되는지, 은행이 걸어두는 지상권은 왜 다른지 정리합니다.지상권이란?지상권(地上權)은 남의 땅 위에 건물이나 수목 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리입니다(민법 제279조). 쉽게 말해 "땅은 남의 것이지만, 그 위에 내 건물을 지어 유지할 수 있는 권리"입니다.예를 들어 A의 땅 위에 B가 건물을 짓고 싶다면, 매달 지료를 내는 조건으로 A와 지상권 설정 계약을 하고 등기합니다. 이후 A가 땅을 다른 사람에게 팔아도 B의 지상권..

경매 등기부등본에서 가등기를 만나면 반드시 멈춰야 합니다. 가압류처럼 흔하지는 않지만, 종류와 순위에 따라 낙찰 후 소유권을 통째로 잃을 수 있는 몇 안 되는 권리이기 때문입니다. 다만 모든 가등기가 위험한 것은 아닙니다. 이 글에서 가등기의 두 종류를 구별하는 법과, 경매에서 언제 위험한지 정리합니다.가등기란?가등기(假登記)는 장차 할 본등기의 순위를 미리 확보해 두는 예비 등기입니다. "가(假)", 즉 임시 등기라는 뜻입니다.예를 들어 A가 B의 집을 사기로 계약하고 잔금은 6개월 뒤에 치르기로 했다고 합시다. 잔금일까지 B가 다른 사람에게 집을 팔아버리면 곤란하니, A는 소유권이전청구권 가등기를 해 둡니다. 나중에 잔금을 치르고 본등기를 하면, 소유권 취득의 순위가 본등기 시점이 아니라 가등기 시점..

경매 권리분석에서 가압류는 대부분 안심, 가처분은 일단 긴장이라는 말이 있습니다. 이름은 한 글자 차이지만 위험도는 전혀 다르기 때문입니다. 등기부등본에서 가처분을 발견했다면, 그것이 선순위인지 후순위인지, 어떤 종류인지에 따라 입찰 여부 자체가 달라질 수 있습니다. 이 글에서 가처분이 무엇인지, 경매에서 언제 위험한지 정리합니다.가처분이란?가처분(假處分)은 금전 이외의 권리를 두고 다툼이 있을 때, 판결이 나올 때까지 현재 상태를 임시로 묶어두는 법원의 조치입니다.예를 들어 A가 "이 집은 원래 내 소유인데 B가 서류를 위조해 가져갔다"며 소송을 준비한다고 합시다. 소송에는 시간이 걸리는데, 그 사이 B가 집을 C에게 팔아버리면 A는 이겨도 집을 되찾기 어려워집니다. 그래서 A는 소송 전에 법원에 처분..