알짜경매 님의 블로그

경매 물건 검색 조건에서 "유치권"이 있는 물건을 걸러내는 분들이 많습니다. 그런데 매각물건명세서를 보면 "유치권 신고 있음"과 함께 "유치권 배제 신청 있음"이라는 문구가 같이 적힌 물건이 있습니다. 유치권 신고만 있는 물건과는 위험의 성격이 다르기 때문에, 이 문구가 무슨 뜻인지 알아두면 물건을 보는 눈이 달라집니다.유치권 배제 신청이란?유치권 배제 신청은 경매 절차에서 신고된 유치권에 대해 이해관계인(주로 경매를 신청한 근저당권자 등 채권자)이 "이 유치권은 성립 요건을 갖추지 못했으니 배제해 달라"고 법원에 의견을 내는 신청입니다. 유치권 신고가 들어오면 매각물건명세서에 그 사실이 기재되어 입찰가가 크게 내려가는데, 채권자 입장에서는 허위·과장 유치권 때문에 배당받을 돈이 줄어들므로 이를 다투는 ..

경매 물건은 매매와 달리 내부를 보여주는 사람이 없습니다. 그 집에 누가 살고 있는지, 임차인이라면 보증금이 얼마라고 주장하는지를 입찰자 대신 확인해 주는 것이 집행관의 현장 조사이고, 그 결과를 담은 문서가 현황조사서(현황조사보고서)입니다. 매각물건명세서가 권리관계의 "법적 요약"이라면, 현황조사서는 그 요약의 근거가 된 "현장 기록"입니다. 임차인 관련 분쟁의 단서가 대부분 이 문서에 먼저 나타나기 때문에, 명세서와 반드시 짝으로 읽어야 합니다.현황조사서란?법원은 경매개시결정을 내리면 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임·보증금의 액수 등을 조사하도록 명합니다 (민사집행법 제85조). 집행관은 현장을 방문해 점유자를 만나 진술을 듣고, 전입세대 열람과 주민등록 확인 등을 거쳐 조사 결과를 보고서..

경매 물건의 위험은 대부분 서류 한 장에 요약되어 있습니다. 임차인이 대항력이 있는지, 낙찰 후에도 소멸하지 않고 따라오는 권리가 있는지, 특별한 매각 조건이 붙었는지 — 이런 정보를 법원이 공식적으로 정리해 공개하는 문서가 매각물건명세서입니다. 입찰 전 확인해야 할 서류를 하나만 꼽는다면 이 문서이고, 실제로 경매 사고의 상당수가 이 문서를 읽지 않았거나 잘못 읽은 데서 시작됩니다.매각물건명세서란?매각물건명세서는 법원이 매각 대상 부동산에 관한 핵심 정보를 기재해 누구나 볼 수 있게 비치하는 문서입니다 (민사집행법 제105조). 법원은 이 문서를 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치해야 하고, 지금은 법원경매정보 사이트에서 사건번호로 누구나 열람할 수 있습니다.기재되는 내용은 크게 네 가지입니다.① 부동..

아파트 경매 물건을 검색하다 보면 감정가가 시세보다 눈에 띄게 낮고, 매각물건명세서에 "대지권 미등기"라고 적힌 물건을 만나게 됩니다. 건물은 멀쩡히 등기가 되어 있는데 대지에 대한 권리가 등기부에 없다는 뜻입니다. 절차가 늦어졌을 뿐인 물건이라면 시세보다 싸게 잡을 기회가 되지만, 애초에 대지사용권이 없는 물건이라면 낙찰 후 대지 지분을 따로 사야 하는 부담이 생깁니다. 이번 글에서 대지권미등기의 뜻과 두 가지 유형, 입찰 전 확인 방법을 정리합니다.대지권미등기란?아파트 같은 집합건물은 전유부분(각 세대의 건물)과 대지권(대지를 사용할 수 있는 권리, 통상 소유권 지분)이 한 몸으로 등기되는 것이 원칙입니다 (집합건물법상 일체성). 대지권미등기는 이 중 대지권 등기가 아직 마쳐지지 않아, 등기부에 전유..

아파트 경매 공고를 보다 보면 매각물건명세서 비고란에 "토지 별도등기 있음"이라는 문구가 적힌 물건이 있습니다. 등기부를 떼어 봐도 전유부분(집) 등기에는 문제가 없어 보이는데, 대지 등기부에 따로 근저당이나 가압류가 살아 있다는 뜻입니다. 대부분은 절차대로 소멸되지만, 조건에 따라 낙찰자가 토지의 부담을 떠안는 경우가 있어 초보자가 실수하기 쉬운 항목입니다. 이번 글에서 토지별도등기의 뜻과 생기는 이유, 인수 여부를 판단하는 방법을 정리합니다.토지별도등기란?토지별도등기는 아파트 같은 집합건물에서, 전유부분(각 세대) 등기부와 별개로 대지(토지) 등기부에 남아 있는 권리 등기를 말합니다. 집합건물은 건물과 대지사용권이 하나로 묶여(일체성) 거래되는 것이 원칙인데, 대지 등기부에 근저당권·가압류 등이 따로..

경매 물건을 검색하다 보면 매각물건명세서나 물건 비고란에 "법정지상권 성립 여지 있음"이라는 문구를 만나게 됩니다. 이 한 줄 때문에 초보 입찰자들이 그냥 지나치는 물건도 많고, 반대로 의미를 모르고 입찰했다가 낭패를 보는 경우도 있습니다. 특히 토지만 경매로 나온 물건이라면 법정지상권은 낙찰 후 토지 활용을 통째로 좌우하는 개념입니다. 오늘은 법정지상권이 무엇인지, 언제 성립하는지, 입찰자는 무엇을 확인해야 하는지 정리합니다.법정지상권이란?법정지상권은 토지와 그 위의 건물이 같은 사람 소유였다가 경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자에게 법률상 당연히 인정되는 토지 사용권입니다. 민법 제366조가 근거 조문입니다 — 저당물의 경매로 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에게 속한 경..

아파트 경매에서는 드물지만, 토지나 단독주택·상가 물건의 등기부등본에서 심심치 않게 만나는 권리가 지상권입니다. "지상권이 설정된 땅을 낙찰받으면 내 마음대로 쓸 수 있나요?"라는 질문의 답은 순위에 따라 다릅니다. 이 글에서 지상권이 무엇인지, 경매에서 언제 인수되는지, 은행이 걸어두는 지상권은 왜 다른지 정리합니다.지상권이란?지상권(地上權)은 남의 땅 위에 건물이나 수목 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리입니다(민법 제279조). 쉽게 말해 "땅은 남의 것이지만, 그 위에 내 건물을 지어 유지할 수 있는 권리"입니다.예를 들어 A의 땅 위에 B가 건물을 짓고 싶다면, 매달 지료를 내는 조건으로 A와 지상권 설정 계약을 하고 등기합니다. 이후 A가 땅을 다른 사람에게 팔아도 B의 지상권..

경매 등기부등본에서 가등기를 만나면 반드시 멈춰야 합니다. 가압류처럼 흔하지는 않지만, 종류와 순위에 따라 낙찰 후 소유권을 통째로 잃을 수 있는 몇 안 되는 권리이기 때문입니다. 다만 모든 가등기가 위험한 것은 아닙니다. 이 글에서 가등기의 두 종류를 구별하는 법과, 경매에서 언제 위험한지 정리합니다.가등기란?가등기(假登記)는 장차 할 본등기의 순위를 미리 확보해 두는 예비 등기입니다. "가(假)", 즉 임시 등기라는 뜻입니다.예를 들어 A가 B의 집을 사기로 계약하고 잔금은 6개월 뒤에 치르기로 했다고 합시다. 잔금일까지 B가 다른 사람에게 집을 팔아버리면 곤란하니, A는 소유권이전청구권 가등기를 해 둡니다. 나중에 잔금을 치르고 본등기를 하면, 소유권 취득의 순위가 본등기 시점이 아니라 가등기 시점..

경매 권리분석에서 가압류는 대부분 안심, 가처분은 일단 긴장이라는 말이 있습니다. 이름은 한 글자 차이지만 위험도는 전혀 다르기 때문입니다. 등기부등본에서 가처분을 발견했다면, 그것이 선순위인지 후순위인지, 어떤 종류인지에 따라 입찰 여부 자체가 달라질 수 있습니다. 이 글에서 가처분이 무엇인지, 경매에서 언제 위험한지 정리합니다.가처분이란?가처분(假處分)은 금전 이외의 권리를 두고 다툼이 있을 때, 판결이 나올 때까지 현재 상태를 임시로 묶어두는 법원의 조치입니다.예를 들어 A가 "이 집은 원래 내 소유인데 B가 서류를 위조해 가져갔다"며 소송을 준비한다고 합시다. 소송에는 시간이 걸리는데, 그 사이 B가 집을 C에게 팔아버리면 A는 이겨도 집을 되찾기 어려워집니다. 그래서 A는 소송 전에 법원에 처분..