알짜경매 님의 블로그

경매 물건의 현황조사서를 읽다 보면 "임차인 ○○○ — 전 소유자"라는 기재가 나오는 경우가 있습니다. 집을 팔면서 매수인과 임대차계약을 맺고 그 집에 세입자로 계속 사는 사람, 즉 전 소유자 임차인입니다. 매도 대금의 일부를 임차보증금으로 돌리는 방식(이른바 매도 후 임차, 세일앤리스백)이나, 담보신탁으로 소유권을 넘기고 위탁자가 점유를 이어 가는 구조에서도 같은 형태가 나타납니다. 이런 임차인은 주민등록 전입일이 새 소유자의 등기일보다 훨씬 앞서 있기 때문에, 전입일만 보면 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인처럼 보입니다. 그런데 대법원 판례는 소유자로서 해 둔 주민등록은 임차인으로서의 공시 기능이 없다고 보아 대항력 발생 시점을 전입일이 아니라 소유권이전등기 다음 날로 늦춰 잡습니다. 이 글은 "전..

경매 권리분석은 절차를 아는 것과 실제 등기부를 놓고 손으로 풀어보는 것이 다릅니다. 이 글은 경매 권리분석 예시 3개를 가상의 등기부등본·매각물건명세서로 만들어, 경매 권리분석 순서대로 말소기준권리 찾기 → 인수·소멸 판정 → 임차인 대항력·배당 판단 → 실질 취득가 계산까지 같은 틀로 풀어봅니다. 사례 1은 인수 권리가 없는 기본형, 사례 2는 선순위 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 형, 사례 3은 최선순위 가등기를 말소기준권리로 오인하기 쉬운 형입니다. 세 사례의 날짜·금액·권리자는 전부 가상의 예시이며, 계산 구조를 보이기 위한 것입니다. 절차 자체의 설명은 권리분석 4단계 글에 있고, 이 글은 그 절차를 숫자로 따라가는 실습편입니다.1. 경매 권리분석 순서 — 세 사례에 공통으로 적용하는 6단..

경매 물건의 매각물건명세서를 보면 임차인의 전입일과 등기부 을구의 근저당권 접수일이 같은 날짜로 적혀 있는 경우가 있습니다. 전입신고 근저당 같은날이면 누가 먼저인지에 따라 임차인의 대항력 유무, 배당 순서, 낙찰자가 보증금을 떠안는지가 모두 갈립니다. 결론부터 적으면, 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기고 근저당권은 등기 접수 시점에 효력이 생기므로, 같은 날이면 근저당권이 앞섭니다. 이 글에서는 그 법적 근거, 날짜 조합별 비교, 확정일자·소액임차인 최우선변제와의 관계, 금액 예시로 본 배당 흐름, 입찰자가 서류에서 확인하는 방법을 정리합니다.1. 대항력은 왜 "다음 날 0시"에 생기나주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차가 등기되지 않았더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 ..

등기부등본 갑구를 읽다 보면 현재 소유자로 소유권이 넘어오기 전에 설정된 가압류가 말소되지 않은 채 남아 있는 물건이 있습니다. 전 소유자의 채권자가 걸어 둔 가압류인데, 소유권이 이전된 뒤에도 등기부에 그대로 있고, 지금 진행되는 경매는 현재 소유자의 채권자가 신청한 사건입니다. 이런 "전 소유자 가압류"는 낙찰 후 말소되는지 매수인이 떠안는지가 사건마다 다르고, 판단을 잘못하면 낙찰 후에 가압류채권자가 다시 경매를 신청하는 상황이 생깁니다. 이 글에서는 전 소유자 가압류의 뜻, 법원이 처리하는 두 가지 방식, 매각물건명세서에서 확인하는 법, 인수될 때의 위험 계산을 정리합니다.1. 전 소유자 가압류란전 소유자 가압류는 부동산에 가압류 등기가 된 뒤 소유권이 제3자에게 이전되었을 때, 그 이전 전에 설..

경매 물건을 고르다 보면 "권리분석부터 하라"는 말을 반드시 만나게 됩니다. 권리분석은 낙찰 후에 등기부의 권리와 임차인의 보증금 중 무엇이 지워지고 무엇이 남는지를 입찰 전에 가려내는 작업입니다. 낙찰가를 아무리 잘 정해도 인수하는 권리를 놓치면 그 금액이 그대로 추가 부담이 되기 때문에, 입찰가 계산보다 먼저 해야 하는 단계입니다. 이 글에서는 부동산 경매 권리분석을 4단계로 정리합니다.권리분석이란?법원 경매에서 부동산이 매각되면 등기부에 있던 권리 중 상당수는 말소(소멸)되고, 일부는 매수인이 인수합니다. 민사집행법 제91조가 소멸과 인수의 기준을 정하고 있습니다. 권리분석은 이 기준을 개별 물건에 적용해서 ① 말소기준권리를 찾고 ② 등기부상 권리의 소멸·인수를 가리고 ③ 임차인의 대항력과 보증금 ..

경매 권리분석을 시작하면 "이 권리는 낙찰자가 인수한다", "저 권리는 매각으로 소멸한다"는 표현을 계속 만나게 됩니다. 어떤 권리가 낙찰자에게 넘어오고 어떤 권리가 지워지는지를 가르는 원칙이 바로 인수주의와 소멸주의입니다. 말소기준권리, 대항력, 선순위 전세권 같은 개념이 전부 이 두 원칙 위에서 작동하므로, 권리분석의 뼈대에 해당하는 내용입니다.정의소멸주의는 부동산에 설정된 권리들이 매각과 함께 소멸하고, 그 권리자들은 매각대금에서 배당으로 만족을 얻는 원칙입니다. 낙찰자는 깨끗한 소유권을 취득합니다. 인수주의는 반대로 일부 권리가 매각 후에도 살아남아 낙찰자가 그 부담을 그대로 떠안는 원칙입니다. 우리 민사집행법은 소멸주의를 원칙으로 하되, 일정한 권리에 대해 예외적으로 인수주의를 적용하는 절충 구..

등기부등본 갑구에서 "임의경매개시결정" 또는 "강제경매개시결정"이라는 등기를 보게 되면, 그 부동산은 이미 경매 절차에 들어가 있는 것입니다. 경매개시결정은 모든 부동산 경매의 공식적인 출발점입니다. 이 결정이 언제 효력을 갖는지, 등기부에 어떻게 나타나는지에 따라 임차인의 지위와 입찰자의 권리분석이 달라지므로, 경매 공부에서 가장 먼저 위치를 잡아둘 개념입니다.경매개시결정이란?경매개시결정은 채권자의 경매신청이 요건을 갖췄다고 판단한 법원이 경매 절차의 개시를 선언하면서, 동시에 그 부동산의 압류를 명하는 결정입니다(민사집행법 제83조). 즉 개시결정은 "경매를 시작한다"는 선언이자 "채무자는 이 부동산을 함부로 처분하지 말라"는 압류 명령이 하나로 합쳐진 재판입니다.법원은 개시결정을 하면 즉시 등기소에..

아파트 경매에서 초보자가 가장 크게 손해 보는 지점은 딱 하나로 좁혀집니다. 바로 선순위임차인이 있는 물건을 모르고 낙찰받는 경우입니다. 낙찰가 외에 임차인의 보증금 수억 원을 추가로 물어줘야 할 수 있기 때문입니다. 실제로 이번 주 서울 법원 목록에도 최저가보다 인수 보증금이 더 큰 물건이 올라와 있습니다. 이번 글에서 선순위임차인의 뜻, 후순위와의 구별법, 인수 금액 계산까지 정리합니다.선순위임차인이란?선순위임차인은 등기부상 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인을 말합니다. 대항력은 주택 인도(입주) + 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생기는데(주택임대차보호법 제3조), 이 시점이 말소기준권리(통상 최초 근저당권 설정일)보다 앞서면 선순위, 뒤면 후순위입니다.선순위임차인의 대항력은 경매로도 소멸..

권리분석을 끝내고 "임차인 보증금은 인수할 것이 없다"고 결론 내린 물건이, 입찰 전날 갑자기 인수할 보증금이 있는 물건으로 바뀌어 있는 경우가 있습니다. 등기부가 바뀌었기 때문입니다. 이런 반전을 만드는 대표적인 장치가 오늘 다룰 대위변제입니다. 경매 초보가 가장 당하기 쉬운 함정 중 하나이므로, 원리를 알아두면 입찰 직전 등기부를 다시 확인하는 습관의 이유를 이해하게 됩니다.대위변제란?대위변제(代位辨濟)는 채무자가 아닌 제3자가 채무자를 대신해 빚을 갚고, 갚은 만큼 채권자의 지위(담보권 등)를 넘겨받는 것입니다(민법 제480~482조). "대신 갚고(변제), 그 자리에 들어선다(대위)"는 뜻입니다.이해관계가 있는 사람 — 예를 들어 그 집의 임차인, 후순위 저당권자, 보증인 — 은 채무자의 의사와 ..

경매 물건의 등기부등본을 보면 근저당권 다음으로 자주 등장하는 것이 가압류입니다. "가압류가 있는 물건은 위험한가요?"라는 질문을 많이 받는데, 결론부터 말하면 대부분의 가압류는 낙찰과 함께 사라지므로 겁낼 필요가 없습니다. 다만 언제 안전하고 언제 주의해야 하는지는 알아야 합니다. 이 글에서 가압류가 무엇인지, 경매에서 어떻게 처리되는지 정리합니다.가압류란?가압류(假押留)는 돈을 받을 채권자가 채무자의 재산을 미리 묶어두는 임시 조치입니다. 말 그대로 "가(假)"압류, 즉 임시 압류입니다.예를 들어 A가 B에게 5,000만원을 빌려줬는데 안 갚습니다. A는 소송을 걸어 판결을 받아야 B의 재산을 강제로 팔아 돈을 회수할 수 있는데, 소송에는 시간이 걸립니다. 그 사이 B가 집을 팔아 재산을 빼돌리면 A..