알짜경매 님의 블로그

부동산 경매 용어 : 대위변제란? 말소기준권리가 바뀌는 함정까지

권리분석을 끝내고 "임차인 보증금은 인수할 것이 없다"고 결론 내린 물건이, 입찰 전날 갑자기 인수할 보증금이 있는 물건으로 바뀌어 있는 경우가 있습니다. 등기부가 바뀌었기 때문입니다. 이런 반전을 만드는 대표적인 장치가 오늘 다룰 대위변제입니다. 경매 초보가 가장 당하기 쉬운 함정 중 하나이므로, 원리를 알아두면 입찰 직전 등기부를 다시 확인하는 습관의 이유를 이해하게 됩니다.대위변제란?대위변제(代位辨濟)는 채무자가 아닌 제3자가 채무자를 대신해 빚을 갚고, 갚은 만큼 채권자의 지위(담보권 등)를 넘겨받는 것입니다(민법 제480~482조). "대신 갚고(변제), 그 자리에 들어선다(대위)"는 뜻입니다.이해관계가 있는 사람 — 예를 들어 그 집의 임차인, 후순위 저당권자, 보증인 — 은 채무자의 의사와 ..

경매 물건의 등기부등본을 보면 근저당권 다음으로 자주 등장하는 것이 가압류입니다. "가압류가 있는 물건은 위험한가요?"라는 질문을 많이 받는데, 결론부터 말하면 대부분의 가압류는 낙찰과 함께 사라지므로 겁낼 필요가 없습니다. 다만 언제 안전하고 언제 주의해야 하는지는 알아야 합니다. 이 글에서 가압류가 무엇인지, 경매에서 어떻게 처리되는지 정리합니다.가압류란?가압류(假押留)는 돈을 받을 채권자가 채무자의 재산을 미리 묶어두는 임시 조치입니다. 말 그대로 "가(假)"압류, 즉 임시 압류입니다.예를 들어 A가 B에게 5,000만원을 빌려줬는데 안 갚습니다. A는 소송을 걸어 판결을 받아야 B의 재산을 강제로 팔아 돈을 회수할 수 있는데, 소송에는 시간이 걸립니다. 그 사이 B가 집을 팔아 재산을 빼돌리면 A..

부동산 경매 물건을 검색하다 보면 등기부등본에 근저당권, 가압류, 전세권 같은 권리들이 줄줄이 적혀 있는 것을 보게 됩니다. 초보 입찰자가 가장 먼저 겁을 먹는 지점이 바로 여기인데요. "낙찰받으면 이 빚들을 내가 다 떠안는 건가?" 하는 걱정 때문입니다. 이 질문에 답을 주는 개념이 바로 말소기준권리입니다. 경매 권리분석의 출발점이자, 어떤 권리가 낙찰 후 지워지고(말소) 어떤 권리가 남는지(인수)를 가르는 기준선이기 때문에, 경매 공부에서 가장 먼저 익혀야 할 용어라고 해도 과언이 아닙니다.말소기준권리란 무엇인가말소기준권리란 경매로 부동산이 매각될 때, 등기부에 있는 여러 권리들 중 말소(소멸)의 기준이 되는 권리를 말합니다. 이 기준권리보다 늦게 설정된(후순위) 권리는 낙찰과 동시에 원칙적으로 모두..

부동산 경매 공고를 보다 보면 등기부등본에 빠지지 않고 등장하는 단어가 있습니다. 바로 근저당권입니다. 경매 물건의 권리분석에서 가장 기본이 되는 개념이자, 대부분의 경매가 시작되는 출발점이기도 합니다. 오늘은 근저당권이 무엇인지, 저당권과는 무엇이 다른지, 그리고 경매 입찰자 입장에서 왜 중요한지 차근차근 풀어보겠습니다.근저당권이란?근저당권(根抵當權)은 은행 등 채권자가 돈을 빌려주면서, 앞으로 생길 수 있는 채무까지 포함해 일정 한도(채권최고액)까지 부동산을 담보로 잡는 권리입니다. 민법 제357조에 근거를 두고 있습니다.쉽게 말해, 아파트를 살 때 은행에서 주택담보대출을 받으면 은행은 그 아파트 등기부에 근저당권을 설정합니다. 만약 대출을 갚지 못하면 은행은 이 근저당권에 기해 법원에 경매를 신청하..