알짜경매 님의 블로그

매각물건명세서의 임차인 란을 읽다 보면 계약 기간이 이미 끝났는데도 임차인이 그대로 거주 중인 물건을 자주 만납니다. 임대인과 임차인 모두 기간 만료 전에 아무 통지를 하지 않아 계약이 자동으로 이어진 상태인데, 이것이 주택임대차보호법상의 묵시적 갱신(법정갱신)입니다. 이 글은 계약갱신요구권 글(제6조의3 갱신요구권 글)이나 인수 보증금 반환 글(반환 시점·면책 글)과 각도를 나누어, 제6조·제6조의2의 묵시적 갱신 자체가 무엇이고, 그 상태의 임차인이 있는 아파트를 낙찰받으면 낙찰자가 무엇을 승계하며 보증금은 언제 돌려주게 되는지를 정리합니다.1. 묵시적 갱신의 뜻과 법적 근거주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지나 조..

매각물건명세서의 점유자 현황 란에는 임차인의 전입일·확정일자·배당요구 여부가 나란히 적힙니다. 이 가운데 "전입일은 말소기준권리보다 앞서는데 확정일자 란이 비어 있는" 임차인이 있으면, 그 물건의 인수 금액은 임차인이 배당요구를 했는지와 관계없이 보증금 전액이 되는 경우가 대부분입니다. 확정일자 없는 선순위 임차인은 대항력은 있지만 우선변제권이 없어서 낙찰대금에서 배당을 받지 못하고, 받지 못한 보증금은 그대로 낙찰자에게 넘어오기 때문입니다. 이 글에서는 대항력과 우선변제권이 어떻게 갈리는지, 확정일자가 없으면 배당에서 어떤 위치가 되는지, 소액임차인 예외, 인수액 계산과 입찰 전 확인 순서를 정리합니다.1. 대항력과 우선변제권은 요건이 다르다주택임대차보호법은 임차인에게 두 가지 권리를 따로 줍니다. 대..

경매 물건 등기부 을구 맨 위에 전세권이 있고, 매각물건명세서 임차인 란에도 같은 사람이 전입신고를 한 임차인으로 올라 있는 경우가 있습니다. 임차인이 보증금을 지키려고 전입신고·확정일자에 더해 전세권 설정 등기까지 해 둔 물건입니다. 이런 물건에서 "선순위 전세권자가 배당요구를 했으니 전세권은 소멸하고 인수액은 0원"이라고 계산하면 틀릴 수 있습니다. 이 글에서는 전세권 설정한 임차인이 가진 두 가지 권리의 관계, 대법원 판례, 경우별 인수 여부, 금액 예시와 확인 방법을 정리합니다.전세권과 임차권은 별개의 권리전세권은 민법상 물권으로 등기로 성립하고, 주택임차권은 채권이지만 주택임대차보호법에 따라 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 갖추면 대항력이 생깁니다. 한 사람이 같은 주택에 대해 두 권리를 모..

전세 계약을 갱신하면서 보증금을 올려준 임차인이 있는 집이 경매로 넘어가면, 처음 계약한 보증금과 나중에 올려준 증액분은 경매에서 서로 다른 순위로 취급됩니다. 대항력과 우선변제권은 "언제 갖췄는가"로 순위가 정해지는데, 증액분은 최초 전입일이 아니라 증액 계약을 한 시점을 기준으로 따로 판단하기 때문입니다. 그 사이에 근저당권이 설정됐다면 원래 보증금은 선순위인데 증액분은 후순위가 되는 일이 생깁니다. 이 글은 보증금 증액분의 대항력·우선변제권이 어떻게 정해지는지, 매각물건명세서에서 어떻게 읽어야 하는지, 입찰자와 임차인 각각의 확인 포인트를 정리합니다.정의 — 증액분은 증액 시점 기준으로 순위를 따로 본다주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 0시부터 생기고(제3..

시세보다 눈에 띄게 싼 전세 매물을 알아보다가 등기부에 "임의경매개시결정" 기입등기를 발견하는 경우가 있습니다. 이미 경매가 시작된 집에 전세로 들어가면 보증금은 어떻게 되는지, 계약 자체가 가능한 것인지가 이번 글의 주제입니다. 결론부터 말하면 계약 자체는 법적으로 막혀 있지 않지만, 경매개시결정 이후의 임차인은 보증금 보호 장치가 대부분 작동하지 않습니다.경매개시결정 후 임대차 — 무엇이 달라지나경매가 시작되면 법원은 경매개시결정을 내리고 등기부에 기입등기를 합니다. 이 등기에는 압류의 효력이 있어서, 이후 그 집에 새로 생긴 권리는 경매 절차에서 매수인에게 주장할 수 없는 것이 원칙입니다. 임대차도 마찬가지입니다.평상시 임차인을 지켜주는 장치는 대항력(전입신고 + 인도)과 우선변제권(대항력 + 확정..

경매 사건기록이나 매각물건명세서 비고란에서 "무상거주확인서 제출됨"이라는 문구를 만날 때가 있습니다. 점유자가 있는데 보증금 인수 걱정을 덜어주는 서류라서, 권리분석에서 의미가 큰 문서입니다. 이번 글에서는 무상거주확인서가 무엇이고, 경매에서 어떤 효력을 갖는지, 입찰자가 어디까지 믿어도 되는지 정리합니다.무상거주확인서란?무상거주확인서(무상임대차확인서)는 집에 살고 있는 사람이 임대차 계약 없이, 보증금 없이 거주하고 있다고 확인하는 문서입니다. 주로 은행이 담보대출을 실행할 때 받습니다. 대출 심사 시점에 소유자 외의 전입자가 있으면, 은행은 그 사람이 대항력 있는 임차인인지 확인해야 합니다. 임차인이면 선순위 보증금만큼 담보 가치가 깎이기 때문입니다. 이때 전입자가 "나는 가족(또는 지인)이라 무상으..

경매 물건의 매각물건명세서를 보다 보면 임차인이 신고돼 있는데 어딘가 이상한 경우가 있습니다. 소유자의 가족이 임차인으로 올라 있거나, 보증금 규모가 시세와 동떨어져 있거나, 근저당권 설정 직전에 갑자기 전입한 기록이 보이는 식입니다. 이런 물건에서 검토하게 되는 개념이 위장임차인(가장임차인)입니다. 실제로는 임차인이 아니면서 배당을 받거나 낙찰자에게 보증금을 인수시킬 목적으로 임차인 행세를 하는 사람을 말합니다.위장임차인이란?위장임차인은 법률상 정의된 용어는 아니고, 실무에서 쓰는 표현입니다. 진정한 임대차 계약 없이 전입신고·확정일자 등 임차인의 외형만 갖춘 사람을 가리킵니다. 주택임대차보호법의 대항력(제3조)과 우선변제권(제3조의2)은 진정한 임대차를 전제로 하므로, 임대차가 가장(거짓)으로 밝혀지..

경매 권리분석에서 임차인의 전입일은 대항력 유무를 가르는 기준입니다. 그런데 등본상 임차인 본인의 전입일만 보고 "말소기준권리보다 늦으니 대항력이 없다"고 판단했다가, 알고 보니 가족이 먼저 전입해 있었던 경우가 있습니다. 이때 등장하는 개념이 세대합가입니다. 겉으로 보이는 전입일과 실제 대항력 기준일이 달라지는 대표적인 함정이므로, 아파트 입찰 전에 반드시 짚고 가야 하는 용어입니다.세대합가란?세대합가는 따로 전입되어 있던 가족(세대원)이 하나의 세대로 합쳐지는 것을 말합니다. 예를 들어 배우자와 자녀가 먼저 그 집에 전입해 살고 있다가, 나중에 세대주(임차인 본인)가 전입하면서 한 세대로 합쳐지는 경우입니다. 주민등록표에는 세대주의 전입일이 표시되므로, 서류상으로는 임차인의 전입이 늦어 보입니다.그러..

경매 물건의 권리분석에서 가장 중요한 질문 중 하나는 "이 집에 대항력 있는 임차인이 있는가"입니다. 매각물건명세서와 현황조사서에 임차인 정보가 실리지만, 입찰자가 직접 교차 확인할 수 있는 공적 서류가 하나 더 있습니다. 바로 전입세대 열람(전입세대확인서 발급)입니다. 경매 입찰 예정자는 남의 집이라도 이 서류를 발급받을 수 있습니다.전입세대 열람이란?전입세대 열람은 특정 주소지에 주민등록상 전입되어 있는 세대주의 성명과 전입일자를 확인하는 제도입니다. 주민등록법에 근거하며, 2023년부터 서류 명칭이 "전입세대 열람내역"에서 "전입세대확인서"로 바뀌었습니다. 원래는 소유자·임차인 등 이해관계인만 발급받을 수 있지만, 경매 참가자는 예외적으로 발급 자격이 인정됩니다.이 서류가 권리분석에서 중요한 이유는..

아파트 경매에서 초보자가 가장 크게 손해 보는 지점은 딱 하나로 좁혀집니다. 바로 선순위임차인이 있는 물건을 모르고 낙찰받는 경우입니다. 낙찰가 외에 임차인의 보증금 수억 원을 추가로 물어줘야 할 수 있기 때문입니다. 실제로 이번 주 서울 법원 목록에도 최저가보다 인수 보증금이 더 큰 물건이 올라와 있습니다. 이번 글에서 선순위임차인의 뜻, 후순위와의 구별법, 인수 금액 계산까지 정리합니다.선순위임차인이란?선순위임차인은 등기부상 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인을 말합니다. 대항력은 주택 인도(입주) + 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생기는데(주택임대차보호법 제3조), 이 시점이 말소기준권리(통상 최초 근저당권 설정일)보다 앞서면 선순위, 뒤면 후순위입니다.선순위임차인의 대항력은 경매로도 소멸..