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부동산 경매 용어 : 보증금 증액분 대항력이란? 올려준 전세금의 배당 순위와 인수 여부 정리

전세 계약을 갱신하면서 보증금을 올려준 임차인이 있는 집이 경매로 넘어가면, 처음 계약한 보증금과 나중에 올려준 증액분은 경매에서 서로 다른 순위로 취급됩니다. 대항력과 우선변제권은 "언제 갖췄는가"로 순위가 정해지는데, 증액분은 최초 전입일이 아니라 증액 계약을 한 시점을 기준으로 따로 판단하기 때문입니다. 그 사이에 근저당권이 설정됐다면 원래 보증금은 선순위인데 증액분은 후순위가 되는 일이 생깁니다. 이 글은 보증금 증액분의 대항력·우선변제권이 어떻게 정해지는지, 매각물건명세서에서 어떻게 읽어야 하는지, 입찰자와 임차인 각각의 확인 포인트를 정리합니다.정의 — 증액분은 증액 시점 기준으로 순위를 따로 본다주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 0시부터 생기고(제3..

시세보다 눈에 띄게 싼 전세 매물을 알아보다가 등기부에 "임의경매개시결정" 기입등기를 발견하는 경우가 있습니다. 이미 경매가 시작된 집에 전세로 들어가면 보증금은 어떻게 되는지, 계약 자체가 가능한 것인지가 이번 글의 주제입니다. 결론부터 말하면 계약 자체는 법적으로 막혀 있지 않지만, 경매개시결정 이후의 임차인은 보증금 보호 장치가 대부분 작동하지 않습니다.경매개시결정 후 임대차 — 무엇이 달라지나경매가 시작되면 법원은 경매개시결정을 내리고 등기부에 기입등기를 합니다. 이 등기에는 압류의 효력이 있어서, 이후 그 집에 새로 생긴 권리는 경매 절차에서 매수인에게 주장할 수 없는 것이 원칙입니다. 임대차도 마찬가지입니다.평상시 임차인을 지켜주는 장치는 대항력(전입신고 + 인도)과 우선변제권(대항력 + 확정..

경매 사건기록이나 매각물건명세서 비고란에서 "무상거주확인서 제출됨"이라는 문구를 만날 때가 있습니다. 점유자가 있는데 보증금 인수 걱정을 덜어주는 서류라서, 권리분석에서 의미가 큰 문서입니다. 이번 글에서는 무상거주확인서가 무엇이고, 경매에서 어떤 효력을 갖는지, 입찰자가 어디까지 믿어도 되는지 정리합니다.무상거주확인서란?무상거주확인서(무상임대차확인서)는 집에 살고 있는 사람이 임대차 계약 없이, 보증금 없이 거주하고 있다고 확인하는 문서입니다. 주로 은행이 담보대출을 실행할 때 받습니다. 대출 심사 시점에 소유자 외의 전입자가 있으면, 은행은 그 사람이 대항력 있는 임차인인지 확인해야 합니다. 임차인이면 선순위 보증금만큼 담보 가치가 깎이기 때문입니다. 이때 전입자가 "나는 가족(또는 지인)이라 무상으..

경매 물건의 매각물건명세서를 보다 보면 임차인이 신고돼 있는데 어딘가 이상한 경우가 있습니다. 소유자의 가족이 임차인으로 올라 있거나, 보증금 규모가 시세와 동떨어져 있거나, 근저당권 설정 직전에 갑자기 전입한 기록이 보이는 식입니다. 이런 물건에서 검토하게 되는 개념이 위장임차인(가장임차인)입니다. 실제로는 임차인이 아니면서 배당을 받거나 낙찰자에게 보증금을 인수시킬 목적으로 임차인 행세를 하는 사람을 말합니다.위장임차인이란?위장임차인은 법률상 정의된 용어는 아니고, 실무에서 쓰는 표현입니다. 진정한 임대차 계약 없이 전입신고·확정일자 등 임차인의 외형만 갖춘 사람을 가리킵니다. 주택임대차보호법의 대항력(제3조)과 우선변제권(제3조의2)은 진정한 임대차를 전제로 하므로, 임대차가 가장(거짓)으로 밝혀지..

경매 권리분석에서 임차인의 전입일은 대항력 유무를 가르는 기준입니다. 그런데 등본상 임차인 본인의 전입일만 보고 "말소기준권리보다 늦으니 대항력이 없다"고 판단했다가, 알고 보니 가족이 먼저 전입해 있었던 경우가 있습니다. 이때 등장하는 개념이 세대합가입니다. 겉으로 보이는 전입일과 실제 대항력 기준일이 달라지는 대표적인 함정이므로, 아파트 입찰 전에 반드시 짚고 가야 하는 용어입니다.세대합가란?세대합가는 따로 전입되어 있던 가족(세대원)이 하나의 세대로 합쳐지는 것을 말합니다. 예를 들어 배우자와 자녀가 먼저 그 집에 전입해 살고 있다가, 나중에 세대주(임차인 본인)가 전입하면서 한 세대로 합쳐지는 경우입니다. 주민등록표에는 세대주의 전입일이 표시되므로, 서류상으로는 임차인의 전입이 늦어 보입니다.그러..

경매 물건의 권리분석에서 가장 중요한 질문 중 하나는 "이 집에 대항력 있는 임차인이 있는가"입니다. 매각물건명세서와 현황조사서에 임차인 정보가 실리지만, 입찰자가 직접 교차 확인할 수 있는 공적 서류가 하나 더 있습니다. 바로 전입세대 열람(전입세대확인서 발급)입니다. 경매 입찰 예정자는 남의 집이라도 이 서류를 발급받을 수 있습니다.전입세대 열람이란?전입세대 열람은 특정 주소지에 주민등록상 전입되어 있는 세대주의 성명과 전입일자를 확인하는 제도입니다. 주민등록법에 근거하며, 2023년부터 서류 명칭이 "전입세대 열람내역"에서 "전입세대확인서"로 바뀌었습니다. 원래는 소유자·임차인 등 이해관계인만 발급받을 수 있지만, 경매 참가자는 예외적으로 발급 자격이 인정됩니다.이 서류가 권리분석에서 중요한 이유는..

아파트 경매에서 초보자가 가장 크게 손해 보는 지점은 딱 하나로 좁혀집니다. 바로 선순위임차인이 있는 물건을 모르고 낙찰받는 경우입니다. 낙찰가 외에 임차인의 보증금 수억 원을 추가로 물어줘야 할 수 있기 때문입니다. 실제로 이번 주 서울 법원 목록에도 최저가보다 인수 보증금이 더 큰 물건이 올라와 있습니다. 이번 글에서 선순위임차인의 뜻, 후순위와의 구별법, 인수 금액 계산까지 정리합니다.선순위임차인이란?선순위임차인은 등기부상 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인을 말합니다. 대항력은 주택 인도(입주) + 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생기는데(주택임대차보호법 제3조), 이 시점이 말소기준권리(통상 최초 근저당권 설정일)보다 앞서면 선순위, 뒤면 후순위입니다.선순위임차인의 대항력은 경매로도 소멸..

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 세입자가 가장 먼저 알아보게 되는 것이 임차권등기명령 신청방법입니다. 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받은 상황이라면, 그냥 이사부터 하면 대항력과 우선변제권이 사라져 보증금을 지킬 수단을 잃게 됩니다. 임차권등기명령은 바로 이 문제를 해결하는 제도이고, 경매 입찰자 입장에서도 등기부에 임차권등기가 보이면 반드시 의미를 읽어야 하는 권리입니다. 오늘은 이 제도를 세입자와 입찰자 양쪽 관점에서 정리합니다.임차권등기명령이란?임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해 임차권을 등기부에 올리는 제도입니다 (주택임대차보호법 제3조의3). 핵심 효과는 하나입니다 — 등기가 되고 나면 이사를 가고 전입을 빼도, 이미 갖..

권리분석을 끝내고 "임차인 보증금은 인수할 것이 없다"고 결론 내린 물건이, 입찰 전날 갑자기 인수할 보증금이 있는 물건으로 바뀌어 있는 경우가 있습니다. 등기부가 바뀌었기 때문입니다. 이런 반전을 만드는 대표적인 장치가 오늘 다룰 대위변제입니다. 경매 초보가 가장 당하기 쉬운 함정 중 하나이므로, 원리를 알아두면 입찰 직전 등기부를 다시 확인하는 습관의 이유를 이해하게 됩니다.대위변제란?대위변제(代位辨濟)는 채무자가 아닌 제3자가 채무자를 대신해 빚을 갚고, 갚은 만큼 채권자의 지위(담보권 등)를 넘겨받는 것입니다(민법 제480~482조). "대신 갚고(변제), 그 자리에 들어선다(대위)"는 뜻입니다.이해관계가 있는 사람 — 예를 들어 그 집의 임차인, 후순위 저당권자, 보증인 — 은 채무자의 의사와 ..

전세로 사는 집에 어느 날 법원에서 "경매개시결정" 통지서가 날아오면 누구나 머릿속이 하얘집니다. 하지만 경매시 전세 보증금을 지킬 수 있는지는 운이 아니라 몇 가지 요건으로 거의 결정됩니다. 이 글은 세입자 입장에서 무엇을 확인하고, 언제까지, 무엇을 해야 하는지를 순서대로 정리한 총정리입니다.내 보증금의 운명을 가르는 세 가지경매에서 임차인의 보증금은 ① 대항력(전입신고 + 실제 거주), ② 확정일자, ③ 배당요구 세 가지의 조합으로 갈립니다. 핵심은 전입신고한 날이 등기부상 말소기준권리(보통 최초 근저당)보다 빠른지 여부입니다.상황보증금은 어떻게 되나전입이 말소기준권리보다 빠름 + 확정일자 + 배당요구배당으로 우선 변제받고, 못 받은 금액은 낙찰자에게 청구 가능 (가장 안전)전입이 빠름 + 배당요구..