알짜경매 님의 블로그

법원 경매는 정해진 날, 정해진 시각 안에 입찰표를 내야 하는 절차입니다. "경매 입찰 시간"을 검색하는 분들이 확인하려는 것은 몇 시까지 법원에 가야 하는지, 입찰 마감은 몇 시인지, 결과는 언제 나오는지입니다. 입찰 시작·마감 시각은 전국 공통이 아니라 법원마다 다르고, 마감 시각이 지나면 입찰표를 받지 않습니다. 이 글에서는 기일입찰 당일의 시간 흐름과 법적 근거, 시각을 확인하는 방법을 정리합니다.입찰 시간은 누가, 어디에 정해 두나아파트 경매의 대부분은 기일입찰로 진행됩니다. 매각기일 하루, 법원 경매법정에서 입찰표를 내고 그 자리에서 개찰하는 방식입니다. 매각기일의 일시와 장소는 민사집행법 제106조에 따라 매각기일 공고에 기재됩니다. 법원경매정보(courtauction.go.kr)의 물건 상..

경매 물건의 매각물건명세서를 열어 보면 임차인이 1명이 아니라 2명, 3명씩 기재된 아파트가 있습니다. "경매 임차인 2명"을 검색하는 이유는 대부분 같습니다. 보증금을 둘 다 물어줘야 하는지, 한 명만 인수하면 되는지, 인수 금액을 어떻게 계산하는지입니다. 2026년 9월 23일 기일의 청주지방법원 개신동 아파트(9회 유찰, 최저가 722만원)에는 "대항력 임차인 2명, 인수부담 2억 200만원"이 표시되어 있고, 9월 22일·23일 기일의 고양지원 물건 중에도 임차인 2명 표시가 6건 있습니다. 결론부터 말하면 임차인이 몇 명이든 임차인 한 사람씩 따로 대항력과 배당을 따지고, 인수 금액은 그 결과를 더한 값입니다.아파트 한 채에 임차인이 2명 나오는 경우유형내용확인할 서류전 임차인 + 현 임차인전 ..

경매로 아파트를 낙찰받아도 바로 입주할 수 있는 것은 아닙니다. "경매 낙찰 후 명도기간"을 검색하는 분들이 알고 싶은 것은 낙찰일부터 실제로 집을 넘겨받기까지 몇 달이 걸리는지, 그 기간을 무엇이 좌우하는지입니다. 명도기간은 법으로 정해진 하나의 숫자가 아니라 ① 잔금 납부까지의 법정 절차 기간과 ② 점유자와의 합의 또는 인도명령·강제집행에 걸리는 기간의 합입니다. 이 글에서는 단계별 소요 기간과 법적 근거, 점유자 유형에 따른 차이를 정리합니다.명도는 잔금을 낸 뒤에야 시작됩니다매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 소유권을 취득합니다(민사집행법 제135조). 그 전까지는 점유자에게 집을 비워 달라고 요구할 법적 지위가 없습니다. 낙찰일부터 잔금 납부까지는 아래 기간이 고정적으로 들어갑니다.단계기간근거매각..

경매 물건 등기부 을구 맨 위에 전세권이 있고, 매각물건명세서 임차인 란에도 같은 사람이 전입신고를 한 임차인으로 올라 있는 경우가 있습니다. 임차인이 보증금을 지키려고 전입신고·확정일자에 더해 전세권 설정 등기까지 해 둔 물건입니다. 이런 물건에서 "선순위 전세권자가 배당요구를 했으니 전세권은 소멸하고 인수액은 0원"이라고 계산하면 틀릴 수 있습니다. 이 글에서는 전세권 설정한 임차인이 가진 두 가지 권리의 관계, 대법원 판례, 경우별 인수 여부, 금액 예시와 확인 방법을 정리합니다.전세권과 임차권은 별개의 권리전세권은 민법상 물권으로 등기로 성립하고, 주택임차권은 채권이지만 주택임대차보호법에 따라 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 갖추면 대항력이 생깁니다. 한 사람이 같은 주택에 대해 두 권리를 모..

법원경매정보에서 빌라나 아파트 물건을 보다 보면 신청채권자가 주택도시보증공사(HUG)이고, 매각물건명세서 비고란에 "임차권 인수조건 변경" 또는 "대항력 포기"라는 문구가 적힌 물건이 있습니다. 흔히 HUG 대항력 포기 물건이라고 부릅니다. 대항력 있는 임차권이 등기부에 있는데도 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 매각되는 물건입니다. 이 글에서는 HUG 대항력 포기 물건이 생기는 배경, 일반적인 대항력 임차인 물건과의 차이, 금액 예시, 그리고 입찰 전에 확인할 항목을 정리합니다.HUG 대항력 포기 물건이란?임차인이 전세보증금반환보증에 가입한 상태에서 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, HUG가 임차인에게 보증금을 대신 지급합니다(대위변제). 이때 HUG는 임차인의 보증금반환채권과 임차권을 넘겨받..

경매 물건 등기부에 세무서나 구청의 압류가 있으면 입찰자는 보통 압류 등기일을 보고 순위를 가늠합니다. 그런데 배당에서 세금의 순위를 정하는 날짜는 압류 등기일이 아니라 조세채권의 법정기일입니다. 법정기일은 등기부에 나오지 않고, 압류 등기일보다 몇 년 앞서는 경우도 있습니다. 이 글에서는 조세채권 법정기일의 뜻과 법적 근거, 세목별로 법정기일이 정해지는 기준, 근저당권·확정일자 임차인과의 배당 순위 비교, 그리고 법정기일이 입찰자의 인수 금액을 바꾸는 경우를 정리합니다.조세채권 법정기일이란?법정기일은 국세·지방세와 저당권·전세권·확정일자 임차권 같은 담보성 권리 사이의 우선순위를 가르는 기준일입니다. 국세기본법 제35조와 지방세기본법 제71조는 세금이 다른 채권에 우선한다는 원칙을 두면서, 법정기일 전..

경매 물건 목록을 보다 보면 단지명에 "임대"가 들어간 아파트를 만날 때가 있습니다. 오늘 정리한 청주 목록에도 우암세원임대아파트라는 임대아파트 물건이 있습니다. 임대아파트는 임대사업자(법인·개인)가 소유하고 임차인에게 빌려주는 집인데, 이 임대사업자가 부도를 내면 소유 아파트가 통째로 경매에 넘어갑니다. 이렇게 임대의무기간 중 부도가 나서 경매로 나온 공공건설임대주택을 부도임대주택이라고 합니다. 일반 아파트 경매와 권리관계·절차가 다른 지점이 있어서, 입찰자와 임차인 모두 따로 알아둘 필요가 있습니다.부도임대주택이란?부도임대주택은 임대사업자가 부도·파산 등으로 임대보증금을 돌려줄 수 없게 된 임대주택을 말합니다. 2000년대 중반 지방 중소 건설사들이 임대아파트를 지어 운영하다 연쇄 부도를 내면서 보증..

일반 매매에서는 산 집에 심각한 하자가 있으면 매도인에게 수리비나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 경매로 낙찰받은 집에서 누수나 보일러 고장을 발견하면 누구에게 책임을 물을 수 있을까요. 경매의 하자담보책임은 일반 매매와 구조가 다르고, 물건의 하자에 대해서는 책임을 묻지 못하는 것이 원칙입니다. 낙찰 후 수리비 분쟁이 자주 생기는 지점이므로 입찰 전에 알아둘 필요가 있습니다.경매의 하자담보책임이란?하자담보책임은 매매 목적물에 흠이 있을 때 매도인이 지는 책임입니다. 민법은 경매에도 담보책임 규정을 두고 있지만(민법 제578조), 그 범위를 권리의 하자로 제한합니다. 즉 소유권·임차권 같은 권리관계에 문제가 있을 때만 채무자(그리고 보충적으로 배당받은 채권자)에게 계약 해제나 대금 감액을 청구할 ..

아파트 경매 물건을 보다 보면 같은 평형인데도 단지에 따라 감정가 차이가 크게 나는 경우가 있습니다. 건물 상태만으로는 설명되지 않는 이 차이의 상당 부분을 만드는 것이 대지지분입니다. 특히 감정가가 낮은 구축·소액 아파트나 재건축 가능성이 거론되는 단지에서는 대지지분이 물건 가치 판단의 핵심 변수가 됩니다. 이번 글에서는 대지지분이 무엇인지, 등기부와 감정평가서에서 어떻게 확인하는지 정리합니다.대지지분이란?대지지분은 아파트 단지 전체의 땅(대지) 중에서 각 세대가 소유한 몫을 말합니다. 아파트 소유자는 건물(전유부분)과 함께 단지 대지에 대한 지분을 갖는데, 이 지분이 등기부에 "대지권 비율"로 표시됩니다. 예를 들어 대지권 비율이 45678분의 35라면, 단지 전체 대지 45,678㎡ 중 35㎡가 그..

하나의 대출에 아파트와 상가, 또는 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산이 함께 담보로 잡히는 경우가 있습니다. 이런 공동저당 물건이 경매에 나오면 배당이 어떻게 나뉘는지에 따라 후순위 채권자와 임차인의 몫이 달라집니다. 이때 등장하는 개념이 동시배당과 이시배당입니다.동시배당·이시배당이란?공동저당(민법 제368조)은 하나의 채권을 담보하기 위해 여러 부동산에 저당권을 설정하는 것입니다. 등기부에 "공동담보"라고 표시됩니다. 담보 부동산들이 경매되는 방식에 따라 배당이 둘로 나뉩니다.동시배당은 공동담보 부동산이 같은 절차에서 함께 매각되어 한꺼번에 배당하는 경우입니다. 이때 공동저당권자의 채권액은 각 부동산의 매각대금(경매가액) 비율대로 나누어(안분) 배당받습니다.이시배당은 공동담보 중 일부 부동산..