알짜경매 님의 블로그

경매 물건 목록을 보다 보면 단지명에 "임대"가 들어간 아파트를 만날 때가 있습니다. 오늘 정리한 청주 목록에도 우암세원임대아파트라는 임대아파트 물건이 있습니다. 임대아파트는 임대사업자(법인·개인)가 소유하고 임차인에게 빌려주는 집인데, 이 임대사업자가 부도를 내면 소유 아파트가 통째로 경매에 넘어갑니다. 이렇게 임대의무기간 중 부도가 나서 경매로 나온 공공건설임대주택을 부도임대주택이라고 합니다. 일반 아파트 경매와 권리관계·절차가 다른 지점이 있어서, 입찰자와 임차인 모두 따로 알아둘 필요가 있습니다.부도임대주택이란?부도임대주택은 임대사업자가 부도·파산 등으로 임대보증금을 돌려줄 수 없게 된 임대주택을 말합니다. 2000년대 중반 지방 중소 건설사들이 임대아파트를 지어 운영하다 연쇄 부도를 내면서 보증..

일반 매매에서는 산 집에 심각한 하자가 있으면 매도인에게 수리비나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 경매로 낙찰받은 집에서 누수나 보일러 고장을 발견하면 누구에게 책임을 물을 수 있을까요. 경매의 하자담보책임은 일반 매매와 구조가 다르고, 물건의 하자에 대해서는 책임을 묻지 못하는 것이 원칙입니다. 낙찰 후 수리비 분쟁이 자주 생기는 지점이므로 입찰 전에 알아둘 필요가 있습니다.경매의 하자담보책임이란?하자담보책임은 매매 목적물에 흠이 있을 때 매도인이 지는 책임입니다. 민법은 경매에도 담보책임 규정을 두고 있지만(민법 제578조), 그 범위를 권리의 하자로 제한합니다. 즉 소유권·임차권 같은 권리관계에 문제가 있을 때만 채무자(그리고 보충적으로 배당받은 채권자)에게 계약 해제나 대금 감액을 청구할 ..

아파트 경매 물건을 보다 보면 같은 평형인데도 단지에 따라 감정가 차이가 크게 나는 경우가 있습니다. 건물 상태만으로는 설명되지 않는 이 차이의 상당 부분을 만드는 것이 대지지분입니다. 특히 감정가가 낮은 구축·소액 아파트나 재건축 가능성이 거론되는 단지에서는 대지지분이 물건 가치 판단의 핵심 변수가 됩니다. 이번 글에서는 대지지분이 무엇인지, 등기부와 감정평가서에서 어떻게 확인하는지 정리합니다.대지지분이란?대지지분은 아파트 단지 전체의 땅(대지) 중에서 각 세대가 소유한 몫을 말합니다. 아파트 소유자는 건물(전유부분)과 함께 단지 대지에 대한 지분을 갖는데, 이 지분이 등기부에 "대지권 비율"로 표시됩니다. 예를 들어 대지권 비율이 45678분의 35라면, 단지 전체 대지 45,678㎡ 중 35㎡가 그..

하나의 대출에 아파트와 상가, 또는 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산이 함께 담보로 잡히는 경우가 있습니다. 이런 공동저당 물건이 경매에 나오면 배당이 어떻게 나뉘는지에 따라 후순위 채권자와 임차인의 몫이 달라집니다. 이때 등장하는 개념이 동시배당과 이시배당입니다.동시배당·이시배당이란?공동저당(민법 제368조)은 하나의 채권을 담보하기 위해 여러 부동산에 저당권을 설정하는 것입니다. 등기부에 "공동담보"라고 표시됩니다. 담보 부동산들이 경매되는 방식에 따라 배당이 둘로 나뉩니다.동시배당은 공동담보 부동산이 같은 절차에서 함께 매각되어 한꺼번에 배당하는 경우입니다. 이때 공동저당권자의 채권액은 각 부동산의 매각대금(경매가액) 비율대로 나누어(안분) 배당받습니다.이시배당은 공동담보 중 일부 부동산..

경매 절차를 따라가다 보면 "항고보증금을 공탁했다", "배당금이 공탁되었다" 같은 표현을 만나게 됩니다. 공탁은 경매의 여러 단계에서 등장하는 제도라서, 어느 장면에서 어떤 공탁이 쓰이는지 알아두면 절차 진행 상황을 읽기가 수월해집니다.공탁이란?공탁(供託)은 돈이나 유가증권 등을 법원 공탁소에 맡겨 두고, 법이 정한 요건에 따라 상대방이 찾아가게 하는 제도입니다. 공탁법과 민법 등에 근거를 둡니다. 돈을 줘야 하는데 상대가 받기를 거부하거나 누구에게 줘야 할지 다툼이 있을 때, 또는 법이 보증금을 맡기라고 요구할 때 사용됩니다.경매에서는 크게 세 장면에서 공탁을 만나게 됩니다: 채무자가 경매를 막을 때(변제공탁), 매각허가결정에 불복할 때(항고보증 공탁), 배당 단계에서 다툼이 있거나 수령자가 나타나지 ..

법원 경매 공고를 보면 사건마다 "강제경매" 또는 "임의경매"라는 구분이 붙어 있습니다. 이 중 강제경매는 채권자가 아무 서류나 들고 신청할 수 있는 것이 아니라, 반드시 집행권원이라는 문서를 갖춰야 시작됩니다. 경매 사건의 출발점이 되는 개념이므로, 물건 검색 단계에서 사건의 성격을 읽는 데 필요한 용어입니다.집행권원이란?집행권원(執行權原)은 국가의 강제집행 절차를 이용할 수 있는 자격을 공적으로 증명하는 문서입니다. 쉽게 말해 "이 사람이 저 사람에게 얼마를 받을 권리가 있고, 안 갚으면 국가가 강제로 받아내도 된다"는 것을 법원 등 공적 기관이 확인해 준 서류입니다. 과거에는 "채무명의"라고 불렀고, 민사집행법이 시행되면서 집행권원으로 용어가 바뀌었습니다.돈을 빌려줬다는 차용증만으로는 상대방 부동산..

경매 물건의 등기부등본을 열어 보면 갑구에 "압류"라는 두 글자가 적혀 있는 경우가 많습니다. 가압류와 글자 하나 차이라 같은 것으로 넘기기 쉽지만, 두 권리는 성격과 주체가 다릅니다. 압류는 말소기준권리가 될 수 있는 권리 중 하나이므로, 권리분석에서 날짜를 정확히 읽어야 하는 항목입니다. 이 글에서는 압류의 뜻과 가압류와의 차이, 경매에서의 처리까지 정리합니다.압류란?압류는 국가기관이 채무자의 재산 처분을 법적으로 금지하는 강제 조치입니다. 부동산에서는 두 갈래로 만나게 됩니다. 하나는 세금 체납에 따른 압류로, 국세징수법·지방세징수법에 따라 세무서나 지방자치단체가 법원 판결 없이 직접 등기하는 것입니다(체납처분). 다른 하나는 강제집행 절차로서의 압류로, 확정판결을 받은 채권자가 강제경매를 신청하면..

서울 강남권이나 재건축 단지 뉴스에서 "토지거래허가구역으로 묶였다"는 표현을 자주 접하게 됩니다. 허가구역 안의 집은 구청 허가 없이 살 수 없고 실거주 의무까지 붙는데, 그 구역 안의 아파트가 경매로 나오면 어떻게 될까요? 결론부터 말하면 경매 취득은 허가 대상이 아닙니다. 이 글에서 토지거래허가구역의 뜻과 경매 취득 시 달라지는 점을 정리합니다.토지거래허가구역이란?토지거래허가구역은 투기 우려가 있는 지역에서 일정 면적을 넘는 토지(주택의 대지 지분 포함)를 거래할 때 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 지정한 구역입니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거해 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정합니다. 아파트도 대지권(토지 지분)이 있으므로, 허가구역 안에서 대지 지분 면적이 기준을 넘는 아파..

경매 입찰을 준비하다 보면 "매수신청대리"라는 간판을 단 공인중개사 사무소나 법무사 광고를 만나게 됩니다. 본인이 법원에 갈 수 없거나 입찰 절차가 익숙하지 않을 때 대리로 입찰을 맡기는 제도인데, 아무나 할 수 있는 것이 아니라 법원에 등록된 자격자만 보수를 받고 대리할 수 있습니다. 이번 글에서는 매수신청대리인이 누구인지, 가족에게 맡기는 대리입찰과 무엇이 다른지, 보수 기준까지 정리합니다.매수신청대리인이란?매수신청대리인은 입찰자를 대신해 법원 경매의 매수신청(입찰) 행위를 업으로 대리하는 자격자입니다. 근거는 공인중개사법 제14조 제2항과 대법원규칙인 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」입니다. 변호사·법무사는 각자의 직역 법률에 따라 대리할 수 있고, 공인중개사는 법원에 매수신청대리..

경매 물건을 검색하다 보면 사건 내역에 "형식적 경매"라고 표시된 물건을 만나게 됩니다. 채권자가 빚을 받아내려고 신청한 일반 경매와 달리, 재산을 현금으로 바꾸는 것 자체가 목적인 경매인데, 공유물분할을 위한 경매가 대표적입니다. 절차는 일반 경매와 거의 같지만 신청 이유와 권리분석에서 챙겨야 할 지점이 다르기 때문에, 이번 글에서 형식적 경매의 뜻과 종류, 입찰할 때 주의할 점을 정리합니다.형식적 경매란?형식적 경매는 채권 회수가 아니라 재산의 현금화(환가) 또는 정리 자체를 목적으로 하는 경매입니다. 민사집행법 제274조가 "유치권 등에 의한 경매"라는 제목으로 이런 경매를 담보권 실행 경매의 예에 따라 실시하도록 규정하고 있습니다. 돈을 받을 채권자가 강제로 파는 것이 아니라, 법률관계를 정리하기..