알짜경매 님의 블로그

매각기일에 최고가로 입찰해 낙찰을 받으면 그날로 내 집이 되는 걸까요? 아직 아닙니다. 법원이 그 매각을 허가할지 심사하는 절차가 한 번 더 남아 있는데, 그 심사를 하는 날이 바로 매각결정기일입니다. 낙찰의 기쁨과 소유권 사이에 끼어 있는 이 일주일을 이해하면, 낙찰 후 일정 전체가 한눈에 들어옵니다.매각결정기일이란?매각결정기일은 집행법원이 매각기일의 입찰 결과를 심사해 매각을 허가할지(매각허가결정) 불허할지(매각불허가결정) 결정하는 날입니다. 민사집행법 제109조는 매각결정기일을 매각기일로부터 1주 이내로 정하도록 하고 있어, 실무에서는 통상 매각기일 7일 뒤 같은 법원에서 열립니다.낙찰자(최고가매수신고인)가 반드시 출석할 필요는 없습니다. 법원은 절차상 하자가 없는지 — 공고가 적법했는지, 입찰 자..

경매 공고를 보다 보면 물건마다 반드시 붙어 있는 날짜가 하나 있습니다. 바로 매각기일입니다. "7월 21일 10:00 제3계"처럼 적혀 있는 이 날짜가 실제로 법원에 가서 입찰하는 날인데, 처음 경매를 접하면 매각기일·매각결정기일·배당기일 같은 비슷한 이름들이 뒤섞여 헷갈리기 쉽습니다. 오늘은 매각기일이 정확히 무엇이고, 그날 법정에서 무슨 일이 어떤 순서로 벌어지는지 정리합니다.매각기일이란?매각기일은 집행법원이 경매 부동산을 실제로 매각하는 날, 즉 입찰을 실시하고 최고가매수신고인을 정하는 날입니다. 민사집행법 제104조에 따라 법원이 매각기일을 지정해 공고하며, 통상 매각기일 14일 전에 법원 게시판과 대한민국법원 법원경매정보 사이트에 공고됩니다.우리가 흔히 말하는 "입찰하러 가는 날", "낙찰받은..

경매 법정에 처음 가는 분들이 가장 먼저 부딪히는 현실적인 준비물이 바로 입찰보증금입니다. 아무리 좋은 물건을 찾아 입찰가를 정해도, 당일 보증금을 준비하지 못하면 입찰 자체가 무효가 됩니다. 반대로 낙찰받고 잔금을 안 내면 이 보증금을 통째로 잃습니다. 오늘은 경매 입찰보증금이 정확히 얼마인지, 언제 돌려받고 언제 몰수되는지 정리합니다.입찰보증금이란?입찰보증금(매수신청보증금)은 경매에 입찰하려는 사람이 입찰표와 함께 제출해야 하는 보증금입니다. 민사집행법 제113조는 "매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 제공하여야 한다"고 정하고 있고, 실무에서는 최저매각가격의 10%가 원칙입니다.핵심은 기준이 '내가 쓴 입찰가'가 아니라 '법원이 공고한 최저매각가격..

등기부 을구에서 근저당권 다음으로 자주 만나는 권리가 전세권입니다. 이름 때문에 "전세 계약"과 같은 것으로 오해하기 쉽지만, 전세권은 등기까지 마친 물권으로 일반 전세(채권적 전세, 미등기)와는 법적 지위가 다릅니다. 경매에서는 전세권이 말소기준권리가 될 수도, 낙찰자가 인수해야 할 권리가 될 수도 있어서 헷갈리기 딱 좋은 지점이죠. 오늘 확실히 정리합니다.전세권이란 무엇인가전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 맞게 사용·수익하며, 계약이 끝나면 그 부동산에서 전세금을 우선변제받을 수 있는 물권입니다 (민법 제303조). 핵심은 등기입니다 — 등기부 을구에 전세금과 존속기간이 기재되며, 등기된 순간부터 제3자에게 효력이 미칩니다.우리가 흔히 말하는 "전세"는 대부분 전세권 등기 없이 임대차..

경매 공고에서 "유치권 신고 있음"이라는 문구를 보면 베테랑들도 한 번 더 들여다봅니다. 말소기준권리로도 지워지지 않을 수 있고, 금액도 등기부에 안 나오는 유치권은 경매 권리분석의 대표적인 복병이기 때문입니다. 오늘은 유치권이 무엇인지, 왜 경매에서 위험한지, 그리고 "유치권 신고" 물건을 어떻게 대해야 하는지 정리합니다.유치권이란 무엇인가유치권(留置權)이란 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치(점유하며 인도 거절)할 수 있는 권리입니다 (민법 제320조). 경매에서 전형적인 사례는 공사대금을 못 받은 시공업체가 건물을 점유하는 경우입니다.성립 요건이 까다롭습니다: ① 그 물건에 관하여 생긴 채권일 것(견련성) ② 채권이 변제기에 있을 것 ③ 적법하고 계..

경매가 처음이라 권리분석과 명도가 부담스러울 때 떠올리는 선택지가 경매 대행(컨설팅)입니다. 그런데 검색해 보면 부동산 경매 대행 수수료가 업체마다 제각각이라 "적정가"를 가늠하기 어렵습니다. 오늘은 대행 서비스가 어디까지 해 주는지, 수수료는 통상 어떻게 책정되는지, 그리고 수수료를 아끼는 대신 무엇을 감수해야 하는지를 정리합니다.경매 대행이란 — 어디까지 맡기는 건가경매 대행(컨설팅)은 물건 검색부터 권리분석, 현장조사, 입찰(대리입찰), 명도까지를 대신하거나 도와주는 서비스입니다. 범위에 따라 크게 나뉩니다:서비스 범위내용통상 수수료 수준권리분석·상담만물건별 권리분석 보고서, 입찰가 자문건당 수십만 원 수준대리입찰위임장 받아 법정 입찰 대행회당 수십만 원 수준토탈 대행 (검색~명도)물건 추천 + 분..

경매 물건을 고르다 보면 매각물건명세서에 "대항력 있는 임차인" 또는 "임차인 보증금 인수 가능성 있음"이라는 문구가 붙은 물건을 만납니다. 대부분의 입찰자가 이 한 줄에 손을 떼기 때문에 유찰이 거듭되고 가격이 뚝뚝 떨어지죠. 그렇다면 경매 대항력 있는 임차인이 있는 집은 무조건 피해야 할까요? 결론부터 말하면 "계산이 되는 물건은 기회, 계산이 안 되는 물건은 지뢰"입니다. 오늘은 실제 사례 구조로 판단법을 정리합니다.대항력 있는 임차인이란 — 30초 복습임차인이 입주 + 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 그 시점이 말소기준권리(보통 1순위 근저당) 설정일보다 빠르면 "대항력 있는(선순위) 임차인"이 됩니다. 이 임차인의 보증금 중 배당으로 해소되지 않은 금액은 낙찰자가 인수해야 ..

경매 공부를 시작하면 누구나 듣는 말이 "등기부부터 볼 줄 알아야 한다"입니다. 권리분석의 재료가 전부 이 서류에 있기 때문입니다. 그런데 막상 떼어 보면 갑구·을구·표제부 같은 낯선 칸에 한자어가 가득해 덮어버리기 쉽죠. 오늘은 부동산 등기부등본 기재내용을 처음 보는 분 기준으로, 세 부분의 구조와 경매 입찰자가 체크해야 할 항목을 정리합니다.등기부등본이란 — 지금은 "등기사항전부증명서"등기부등본은 부동산의 신분증명서입니다. 소재지·면적 같은 물리적 현황과 소유권·저당권 같은 권리관계가 시간 순서로 기록되어 있으며, 공식 명칭은 등기사항전부증명서로 바뀌었지만 여전히 등기부등본으로 통용됩니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람(700원)·발급(1,000원)할 수 있습니다.부동산 등기부등본..

경매 물건 정보에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 감정평가액입니다. "감정가 5억, 최저가 3.2억" 같은 표기에서 할인율을 계산하며 설레게 되죠. 그런데 이 감정가를 시세로 착각하는 것이 경매 초보가 가장 많이 하는 실수입니다. 오늘은 감정평가액이 어떻게 정해지는지, 최저매각가격과는 어떤 관계인지, 그리고 감정가를 어디까지 믿어야 하는지를 정리합니다.감정평가액이란 무엇인가감정평가액이란 법원이 경매 부동산의 가치를 파악하기 위해 감정평가사에게 의뢰해 산정한 평가 금액입니다. 법원은 경매개시결정 후 감정인을 지정해 부동산을 평가하게 하고(민사집행법 제97조), 이 감정평가액을 참작하여 첫 매각기일의 최저매각가격을 정합니다. 실무적으로 첫 기일의 최저매각가격은 감정평가액과 같게 정해지는 것이 일반적입니다...

입찰 법정에서 최고가매수신고인으로 호명되는 순간, 기쁨과 동시에 머릿속이 하얘집니다. "이제 뭘 해야 하지?" 부동산 경매 낙찰후 절차는 매각허가결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도로 이어지는데, 단계마다 기한이 있고 놓치면 입찰보증금을 잃을 수도 있습니다. 오늘은 낙찰 직후부터 내 집 열쇠를 받기까지의 전 과정을 시간 순서로 정리합니다.낙찰 직후 일주일 — 매각허가결정까지낙찰(최고가매수신고)이 되어도 아직 확정이 아닙니다. 법원은 매각기일로부터 약 7일 후 매각결정기일에 매각의 적법성을 심사해 매각허가결정을 내립니다 (민사집행법 제109조, 제126조). 이 기간에 이해관계인은 이의를 제기할 수 있고, 낙찰자 본인도 중대한 권리 하자를 발견했다면 매각불허가 신청을 검토할 수 있습니다.매각허가결정 후..