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경매용어 39

부동산 경매 용어 : 공탁이란? 항고보증금부터 배당금 공탁까지 정리

경매 절차를 따라가다 보면 "항고보증금을 공탁했다", "배당금이 공탁되었다" 같은 표현을 만나게 됩니다. 공탁은 경매의 여러 단계에서 등장하는 제도라서, 어느 장면에서 어떤 공탁이 쓰이는지 알아두면 절차 진행 상황을 읽기가 수월해집니다.공탁이란?공탁(供託)은 돈이나 유가증권 등을 법원 공탁소에 맡겨 두고, 법이 정한 요건에 따라 상대방이 찾아가게 하는 제도입니다. 공탁법과 민법 등에 근거를 둡니다. 돈을 줘야 하는데 상대가 받기를 거부하거나 누구에게 줘야 할지 다툼이 있을 때, 또는 법이 보증금을 맡기라고 요구할 때 사용됩니다.경매에서는 크게 세 장면에서 공탁을 만나게 됩니다: 채무자가 경매를 막을 때(변제공탁), 매각허가결정에 불복할 때(항고보증 공탁), 배당 단계에서 다툼이 있거나 수령자가 나타나지 ..

부동산 경매 용어 : 집행권원이란? 강제경매를 시작하는 서류 총정리

법원 경매 공고를 보면 사건마다 "강제경매" 또는 "임의경매"라는 구분이 붙어 있습니다. 이 중 강제경매는 채권자가 아무 서류나 들고 신청할 수 있는 것이 아니라, 반드시 집행권원이라는 문서를 갖춰야 시작됩니다. 경매 사건의 출발점이 되는 개념이므로, 물건 검색 단계에서 사건의 성격을 읽는 데 필요한 용어입니다.집행권원이란?집행권원(執行權原)은 국가의 강제집행 절차를 이용할 수 있는 자격을 공적으로 증명하는 문서입니다. 쉽게 말해 "이 사람이 저 사람에게 얼마를 받을 권리가 있고, 안 갚으면 국가가 강제로 받아내도 된다"는 것을 법원 등 공적 기관이 확인해 준 서류입니다. 과거에는 "채무명의"라고 불렀고, 민사집행법이 시행되면서 집행권원으로 용어가 바뀌었습니다.돈을 빌려줬다는 차용증만으로는 상대방 부동산..

부동산 경매 용어 : 압류란? 가압류와의 차이까지 정리

경매 물건의 등기부등본을 열어 보면 갑구에 "압류"라는 두 글자가 적혀 있는 경우가 많습니다. 가압류와 글자 하나 차이라 같은 것으로 넘기기 쉽지만, 두 권리는 성격과 주체가 다릅니다. 압류는 말소기준권리가 될 수 있는 권리 중 하나이므로, 권리분석에서 날짜를 정확히 읽어야 하는 항목입니다. 이 글에서는 압류의 뜻과 가압류와의 차이, 경매에서의 처리까지 정리합니다.압류란?압류는 국가기관이 채무자의 재산 처분을 법적으로 금지하는 강제 조치입니다. 부동산에서는 두 갈래로 만나게 됩니다. 하나는 세금 체납에 따른 압류로, 국세징수법·지방세징수법에 따라 세무서나 지방자치단체가 법원 판결 없이 직접 등기하는 것입니다(체납처분). 다른 하나는 강제집행 절차로서의 압류로, 확정판결을 받은 채권자가 강제경매를 신청하면..

부동산 경매 용어 : 토지거래허가구역 경매란? 허가 없이 취득되는 이유까지 정리

서울 강남권이나 재건축 단지 뉴스에서 "토지거래허가구역으로 묶였다"는 표현을 자주 접하게 됩니다. 허가구역 안의 집은 구청 허가 없이 살 수 없고 실거주 의무까지 붙는데, 그 구역 안의 아파트가 경매로 나오면 어떻게 될까요? 결론부터 말하면 경매 취득은 허가 대상이 아닙니다. 이 글에서 토지거래허가구역의 뜻과 경매 취득 시 달라지는 점을 정리합니다.토지거래허가구역이란?토지거래허가구역은 투기 우려가 있는 지역에서 일정 면적을 넘는 토지(주택의 대지 지분 포함)를 거래할 때 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 지정한 구역입니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거해 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정합니다. 아파트도 대지권(토지 지분)이 있으므로, 허가구역 안에서 대지 지분 면적이 기준을 넘는 아파..

부동산 경매 용어 : 매수신청대리인이란? 등록 요건과 보수 기준까지 정리

경매 입찰을 준비하다 보면 "매수신청대리"라는 간판을 단 공인중개사 사무소나 법무사 광고를 만나게 됩니다. 본인이 법원에 갈 수 없거나 입찰 절차가 익숙하지 않을 때 대리로 입찰을 맡기는 제도인데, 아무나 할 수 있는 것이 아니라 법원에 등록된 자격자만 보수를 받고 대리할 수 있습니다. 이번 글에서는 매수신청대리인이 누구인지, 가족에게 맡기는 대리입찰과 무엇이 다른지, 보수 기준까지 정리합니다.매수신청대리인이란?매수신청대리인은 입찰자를 대신해 법원 경매의 매수신청(입찰) 행위를 업으로 대리하는 자격자입니다. 근거는 공인중개사법 제14조 제2항과 대법원규칙인 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」입니다. 변호사·법무사는 각자의 직역 법률에 따라 대리할 수 있고, 공인중개사는 법원에 매수신청대리..

부동산 경매 용어 : 형식적 경매란? 공유물분할 경매와 유치권 경매까지 정리

경매 물건을 검색하다 보면 사건 내역에 "형식적 경매"라고 표시된 물건을 만나게 됩니다. 채권자가 빚을 받아내려고 신청한 일반 경매와 달리, 재산을 현금으로 바꾸는 것 자체가 목적인 경매인데, 공유물분할을 위한 경매가 대표적입니다. 절차는 일반 경매와 거의 같지만 신청 이유와 권리분석에서 챙겨야 할 지점이 다르기 때문에, 이번 글에서 형식적 경매의 뜻과 종류, 입찰할 때 주의할 점을 정리합니다.형식적 경매란?형식적 경매는 채권 회수가 아니라 재산의 현금화(환가) 또는 정리 자체를 목적으로 하는 경매입니다. 민사집행법 제274조가 "유치권 등에 의한 경매"라는 제목으로 이런 경매를 담보권 실행 경매의 예에 따라 실시하도록 규정하고 있습니다. 돈을 받을 채권자가 강제로 파는 것이 아니라, 법률관계를 정리하기..

부동산 경매 용어 : 매수신청대리인이란? 등록 요건과 보수 기준까지 정리

경매 입찰을 준비하다 보면 "매수신청대리"라는 간판을 단 공인중개사 사무소나 법무사 광고를 만나게 됩니다. 본인이 법원에 갈 수 없거나 입찰 절차가 익숙하지 않을 때 대리로 입찰을 맡기는 제도인데, 아무나 할 수 있는 것이 아니라 법원에 등록된 자격자만 보수를 받고 대리할 수 있습니다. 이번 글에서는 매수신청대리인이 누구인지, 가족에게 맡기는 대리입찰과 무엇이 다른지, 보수 기준까지 정리합니다.매수신청대리인이란?매수신청대리인은 입찰자를 대신해 법원 경매의 매수신청(입찰) 행위를 업으로 대리하는 자격자입니다. 근거는 공인중개사법 제14조 제2항과 대법원규칙인 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」입니다. 변호사·법무사는 각자의 직역 법률에 따라 대리할 수 있고, 공인중개사는 법원에 매수신청대리..

부동산 경매 용어 : 형식적 경매란? 공유물분할 경매와 유치권 경매까지 정리

경매 물건을 검색하다 보면 사건 내역에 "형식적 경매"라고 표시된 물건을 만나게 됩니다. 채권자가 빚을 받아내려고 신청한 일반 경매와 달리, 재산을 현금으로 바꾸는 것 자체가 목적인 경매인데, 공유물분할을 위한 경매가 대표적입니다. 절차는 일반 경매와 거의 같지만 신청 이유와 권리분석에서 챙겨야 할 지점이 다르기 때문에, 이번 글에서 형식적 경매의 뜻과 종류, 입찰할 때 주의할 점을 정리합니다.형식적 경매란?형식적 경매는 채권 회수가 아니라 재산의 현금화(환가) 또는 정리 자체를 목적으로 하는 경매입니다. 민사집행법 제274조가 "유치권 등에 의한 경매"라는 제목으로 이런 경매를 담보권 실행 경매의 예에 따라 실시하도록 규정하고 있습니다. 돈을 받을 채권자가 강제로 파는 것이 아니라, 법률관계를 정리하기..

부동산 경매 용어 : 공동입찰이란? 신청 서류와 지분 등기까지 정리

부동산 경매에서 부부가 함께 내 집 마련을 하거나, 가족·지인끼리 자금을 모아 입찰하는 경우가 있습니다. 이때 쓰는 제도가 공동입찰입니다. 한 사람 명의로 낙찰받은 뒤 나중에 지분을 나누는 것이 아니라, 처음부터 여러 명이 함께 입찰해 지분대로 소유권을 취득하는 방식입니다. 이 글에서는 공동입찰의 정의와 대리입찰과의 차이, 신청 방법과 서류, 입찰 전 확인할 점을 정리합니다.공동입찰이란?공동입찰은 2인 이상이 하나의 경매 물건에 대해 공동으로 매수신청을 하는 것입니다. 민사집행규칙 제62조는 공동으로 입찰하는 경우 집행관에게 공동입찰을 신고하도록 정하고 있습니다. 낙찰되면 매각허가결정에 기재된 지분 비율대로 여러 명이 공유자로 소유권이전등기를 하게 됩니다.흔히 쓰이는 경우는 다음과 같습니다.· 부부가 공..

부동산 경매 용어 : 차순위매수신고란? 신고 요건과 실익까지 정리

경매 법정에서 개찰이 끝나면 집행관이 최고가매수신고인을 호명한 뒤 이렇게 묻습니다. "차순위매수신고 하실 분 계십니까?" 처음 입찰장에 간 분들은 이 장면에서 당황하곤 합니다. 2등에게도 기회가 있다는 뜻인데, 아무나 할 수 있는 것도 아니고 무조건 유리한 것도 아닙니다. 이 글에서는 차순위매수신고의 뜻과 요건, 그리고 실제로 할 만한지 판단하는 기준까지 정리합니다.차순위매수신고란?차순위매수신고는 최고가매수신고인이 대금을 납부하지 않을 경우 재매각 절차 없이 자신이 매수인 지위를 넘겨받겠다고 미리 신고해 두는 제도입니다(민사집행법 제114조). 낙찰자가 잔금을 내지 않으면 법원은 원래 재매각을 진행해야 하는데, 차순위매수신고인이 있으면 그 사람에 대해 바로 매각허가 여부를 결정합니다. 절차가 한 바퀴 도..

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