알짜경매 님의 블로그

아파트 경매 물건의 상당수는 소유자가 아니라 임차인이 살고 있는 집입니다. 경매 임차인 점유 물건은 낙찰 뒤에 밟아야 하는 순서가 소유자 점유 물건(/279)과 다릅니다. 소유자 점유라면 대금 완납 후 인도명령 한 줄기로 끝나지만, 임차인 점유는 그 임차인이 대항력이 있는지, 배당요구를 했는지, 배당으로 보증금을 다 받는지에 따라 인도명령을 신청할 수 있는지부터 갈립니다. 이 글은 임차인을 네 가지 유형으로 나눠 인도명령 가능 여부와 보증금 인수 여부를 정리하고, 낙찰부터 명도 완료까지 낙찰자가 밟는 순서를 단계별로 설명합니다. 인도명령 신청 절차는 /30, 후순위 임차인의 배당 구조는 /358, 소요 기간은 /345에서 다루었으므로 이 글은 "임차인이 점유하고 있을 때 낙찰자가 무엇을 어떤 순서로 하는..

경매 낙찰 후 가장 많이 검색되는 말 중 하나가 "명도 대행"입니다. 잔금을 내고 소유권은 넘어왔는데 집에는 전 소유자나 임차인이 그대로 살고 있고, 직접 찾아가 협의하는 것이 부담스러운 낙찰자가 대행업체를 찾습니다. 그런데 명도 대행은 법으로 정해진 자격이나 표준 요율이 없는 서비스라서 누가, 무엇을, 얼마에 해 주는지가 업체마다 다르고, 일부 업무는 변호사가 아니면 대신할 수 없는 영역에 걸쳐 있습니다. 이 글은 명도 대행이 실제로 하는 일의 범위, 대행자가 할 수 있는 것과 없는 것, 비용 구조와 시세, 셀프 명도와의 비교, 그리고 대행을 맡길 때 계약서에서 확인할 것을 정리합니다.정의 — 명도 대행이란 무엇을 대신해 주는 서비스인가명도는 낙찰자가 점유자(전 소유자·임차인)로부터 부동산을 넘겨받는 ..

잔금을 내고 소유권을 취득한 뒤 낙찰받은 아파트에 가 보니 문이 잠겨 있고 사람이 없습니다. 우편물이 쌓여 있고 관리사무소도 "몇 달째 안 보인다"고 합니다. 이때 열쇠업자를 불러 문을 열고 들어가도 될까요. 소유자가 되었더라도 점유자의 의사에 반해 직접 문을 여는 행위는 허용되지 않는다는 것이 원칙입니다. 빈집으로 보여도 안에 짐이 남아 있으면 점유는 유지되고 있다고 봅니다. 문을 여는 것은 집행관이 법원의 집행권원에 따라 하는 일이고, 낙찰자는 인도명령을 받아 강제집행을 신청하는 방식으로 진행합니다. 이 글은 자력구제 금지의 의미, 낙찰 후 문을 열 수 있는 절차(인도명령 → 강제집행 → 집행관 개문), 상황별로 할 수 있는 것과 없는 것, 기간과 비용, 개문 이후의 짐 처리까지 정리합니다.정의 — ..

경매 물건의 현황조사서를 보면 점유 관계가 "소유자(채무자) 점유"로 표시된 물건이 있습니다. 임차인이 없는 집, 즉 집주인이 직접 살고 있는 상태에서 경매가 진행되는 경우입니다. 임차인 있는 물건과는 권리분석과 명도 절차가 다르게 흘러가므로, 이 글에서는 소유자 점유 물건의 특징과 낙찰 후 명도까지의 절차를 정리합니다.소유자 점유 물건이란?경매 대상 부동산을 소유자(채무자) 본인 또는 그 가족이 점유하고 있는 물건을 말합니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 점유 관계란에서 확인할 수 있습니다. 민사집행법상 낙찰자(매수인)가 대금을 완납하면 소유권을 취득하고, 소유자·채무자 점유자에 대해서는 법원에 인도명령을 신청해 부동산을 인도받을 수 있습니다 (민사집행법 제136조).임차인 점유 물건과의 비교구분소유자..

경매로 아파트를 낙찰받으면 가장 궁금해지는 것이 "그래서 언제 입주할 수 있는가"입니다. 경매 낙찰 후 퇴거 기간은 점유자가 누구인지, 협의가 되는지에 따라 크게 달라지는데, 절차상 최소 기간과 일반적인 소요 기간은 단계별로 정리할 수 있습니다. 이 글에서는 낙찰(매각기일)부터 점유자 퇴거·입주까지의 타임라인을 순서대로 정리합니다.전체 타임라인 — 낙찰부터 입주까지① 매각기일 — 최고가매수신고인(낙찰자) 결정↓ 7일② 매각결정기일 — 법원의 매각허가결정↓ 7일 (즉시항고 기간)③ 매각허가결정 확정↓ 통상 1개월 안팎④ 대금지급기한 — 잔금 납부 (이때 소유권 취득)↓ 협의 명도 또는 인도명령 절차⑤ 점유자 퇴거 → 입주낙찰부터 잔금 납부까지는 절차만으로 대략 6~7주가 걸립니다. 즉 아무리 빨라도 낙찰 ..

부동산 경매에서 낙찰을 받고 잔금까지 냈는데 점유자가 집을 비워주지 않는 경우, 대부분은 인도명령이라는 간이 절차로 해결합니다. 그런데 인도명령을 신청할 수 없는 상대방이거나 신청 기한을 넘긴 경우에는 정식 민사소송인 명도소송을 거쳐야 합니다. 경매 명도소송이 어떤 절차인지, 인도명령과 무엇이 다른지, 기간과 비용은 얼마나 드는지 정리합니다.명도소송이란?명도소송은 부동산을 점유할 권리가 없는 사람을 상대로 부동산을 인도(명도)하라고 청구하는 민사소송입니다. 법률상 정식 명칭은 "건물인도청구의 소"입니다. 경매에서는 매각대금을 완납한 매수인이 소유권을 취득한 뒤에도 점유자가 퇴거를 거부할 때, 인도명령(민사집행법 제136조)으로 해결할 수 없는 경우에 제기합니다.승소 판결이 확정되면 그 판결문이 집행권원이..

경매로 아파트를 낙찰받으면 잔금 다음에 기다리는 관문이 명도입니다. 그리고 초보 입찰자가 입찰가를 정할 때 가장 자주 빼먹는 것이 바로 경매 명도비용입니다. "낙찰가 = 취득 비용"이 아닙니다 — 점유자를 내보내는 데 드는 이사비 협의금부터, 협의가 깨졌을 때의 강제집행 비용까지, 명도에는 구간별로 예측 가능한 돈이 듭니다. 오늘은 명도비용이 어떤 항목으로 구성되고 각각 얼마나 드는지, 협의와 강제집행 두 갈래로 나눠 정리합니다.명도비용의 두 갈래명도비용은 크게 협의로 끝나는 경우와 강제집행까지 가는 경우로 나뉩니다. 실무에서는 대부분 협의로 끝나고, 강제집행은 최후 수단입니다.구분주요 항목대략의 규모협의 명도이사비(이사 지원금) 협의보통 수십만~수백만원대 (평형·점유자 사정에 따라)법적 절차 준비인도명..

낙찰을 받고 대금까지 냈는데 집을 점유한 사람이 버티면, 결국 인도명령과 강제집행으로 가게 됩니다. 그런데 이 절차 도중에 점유자가 다른 사람으로 바뀌어버리면 어떻게 될까요? 애써 받아둔 인도명령이 무용지물이 될 수 있습니다. 이럴 때를 대비하는 안전장치가 점유이전금지가처분입니다. 명도 실무에서 알아두면 손해 볼 일 없는 개념을 오늘 정리합니다.점유이전금지가처분이란?점유이전금지가처분은 부동산의 현재 점유자가 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 법원이 금지하는 보전처분입니다. 민사집행법상 가처분(제300조 다툼의 대상에 관한 가처분)의 하나로, 명도소송이나 인도 절차를 진행하는 동안 점유자가 바뀌는 것을 막아줍니다.왜 필요할까요? 인도명령·명도소송의 집행력은 결정문에 적힌 상대방(점유자)에게만 미치는 것..

인도명령 결정문까지 받았는데도 점유자가 집을 비우지 않는다면, 낙찰자에게 남은 마지막 수단은 부동산 인도 강제집행입니다. 법원 집행관이 직접 현장에 나와 점유자를 내보내고 낙찰자에게 집을 넘겨주는 절차죠. 이 글에서는 강제집행이 어떻게 진행되는지, 비용은 얼마나 드는지, 그리고 실제로는 왜 대부분 강제집행 직전에 합의로 끝나는지를 정리합니다.강제집행이란?강제집행은 법원의 결정(집행권원)을 국가 공권력으로 실현하는 절차입니다. 경매 낙찰자 입장에서는 인도명령 결정문을 손에 들고도 점유자가 버틸 때, 그 결정문을 실제 "집 비움"으로 바꾸는 단계입니다.전체 흐름 속에서의 위치잔금 납부 → 인도명령 신청 → 인도명령 결정 → 결정문 송달 → 강제집행 신청 → 계고 → 강제집행 실시인도명령이 "나가라는 명령서"..

경매로 아파트를 낙찰받고 잔금까지 냈는데, 전 주인이나 임차인이 집을 비워주지 않는다면 어떻게 해야 할까요. 이때 낙찰자가 쓰는 가장 강력하고 빠른 수단이 인도명령입니다. "경매 낙찰후 인도명령"은 명도 과정에서 가장 많이 검색되는 절차이기도 합니다. 이 글에서는 인도명령이 무엇인지, 경매 인도명령 신청은 언제 어떻게 하는지, 신청 기한을 놓치면 어떻게 되는지를 순서대로 정리합니다.인도명령이란?인도명령(引渡命令)은 경매로 부동산을 낙찰받아 대금을 완납한 매수인이, 그 부동산을 점유하고 있는 사람에게 "집을 넘겨주라"고 명령해 달라고 법원에 신청하는 제도입니다. 근거는 민사집행법 제136조입니다.핵심은 속도입니다. 원래 남의 집에 눌러앉은 사람을 내보내려면 명도소송을 걸어야 하는데, 소송은 판결까지 6개월..