알짜경매 님의 블로그

경매개시결정이 나면 법원은 임차인 등 이해관계인에게 "권리신고 및 배당요구를 하라"는 통지를 보냅니다. 이때 많은 분들이 권리신고와 배당요구를 같은 것으로 생각하는데, 두 절차는 목적이 다르고 효과도 다릅니다. 임차인 입장에서도, 입찰자 입장에서도 구별이 필요한 개념이라 정리합니다.권리신고란?권리신고는 경매 목적 부동산에 대해 권리를 가진 사람이 그 권리의 존재를 법원(집행법원)에 알리는 절차입니다. 민사집행법 제90조는 부동산 위의 권리자로서 권리를 증명한 사람을 경매 절차의 이해관계인으로 규정하는데, 권리신고가 바로 이 "증명"에 해당합니다.권리신고를 하면 경매 절차의 이해관계인이 됩니다. 이해관계인은 매각기일 통지를 받고, 매각조건 변경에 관여하고, 매각허가결정에 즉시항고를 할 수 있는 등 절차상 ..

경매 사건의 서류를 보다 보면 "배당요구종기일"이라는 날짜가 사건 초반에 등장합니다. 임차인에게는 보증금을 돌려받을 수 있느냐를 가르는 마감일이고, 입찰자에게는 임차인 보증금을 인수하게 되느냐를 판단하는 기준점입니다. 하나의 날짜가 세입자와 입찰자 양쪽의 돈 계산을 동시에 바꾸는 셈이라, 경매에서 가장 중요한 날짜 중 하나로 꼽힙니다. 이번 글에서는 배당요구종기일의 뜻과 결정 방식, 놓쳤을 때의 결과를 정리합니다.배당요구종기일이란?배당요구종기일은 경매 매각대금에서 배당을 받으려는 채권자·임차인이 법원에 배당요구를 신청할 수 있는 마감일입니다. 민사집행법 제84조에 따라 법원은 경매개시결정 후 배당요구를 할 수 있는 종기(마감일)를 정해 공고하는데, 통상 경매개시결정일부터 2~3개월 뒤로 지정됩니다. 첫 ..

부동산 경매에서 낙찰자가 대금을 납부하면 법원은 그 돈을 채권자들에게 나눠주는 배당 절차에 들어갑니다. 이때 법원이 채권자들에게 "받을 돈이 정확히 얼마인지 계산해서 내라"고 요구하는 서류가 채권계산서입니다. 입찰자가 직접 작성하는 서류는 아니지만, 임차인 보증금이 배당으로 해결되는지 예상할 때와 배당 이후 분쟁 구조를 이해할 때 만나게 되는 개념입니다.채권계산서란?채권계산서는 경매 배당에 참가하는 채권자가 배당기일 전에 자신의 채권 원금·이자·비용을 계산하여 법원에 제출하는 서류입니다. 민사집행법 제84조 제4항은 배당요구 종기가 지난 뒤 법원사무관 등이 채권자들에게 1주 안에 채권계산서를 제출하라고 최고(촉구)하도록 정하고 있습니다.배당요구 시점에 적어낸 채권액은 신청 당시의 금액이라서, 실제 배당하..

경매 공부를 하다 보면 "소액임차인은 최우선으로 배당받는다"는 말을 반드시 만나게 됩니다. 보증금이 적은 세입자를 보호하기 위해, 배당 순위를 무시하고 가장 먼저 일정 금액을 떼어주는 제도가 소액임차인 최우선변제입니다. 그런데 소액임차인 최우선변제 금액은 지역마다 다르고, 어느 시점의 기준을 적용하는지에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 세입자에게는 내 보증금이 보호 대상인지, 입찰자에게는 배당표가 어떻게 짜일지를 좌우하는 핵심 개념이라 오늘 기준 금액표와 함께 정리합니다.소액임차인 최우선변제란?소액임차인 최우선변제는 보증금이 일정 금액 이하인 임차인에게, 확정일자 순위와 무관하게 배당에서 가장 먼저 일정액을 지급하는 제도입니다 (주택임대차보호법 제8조). 근저당권자보다도 먼저 받습니다. 요건은 세 가지입..

전세로 사는 집에 어느 날 법원에서 "경매개시결정" 통지서가 날아오면 누구나 머릿속이 하얘집니다. 하지만 경매시 전세 보증금을 지킬 수 있는지는 운이 아니라 몇 가지 요건으로 거의 결정됩니다. 이 글은 세입자 입장에서 무엇을 확인하고, 언제까지, 무엇을 해야 하는지를 순서대로 정리한 총정리입니다.내 보증금의 운명을 가르는 세 가지경매에서 임차인의 보증금은 ① 대항력(전입신고 + 실제 거주), ② 확정일자, ③ 배당요구 세 가지의 조합으로 갈립니다. 핵심은 전입신고한 날이 등기부상 말소기준권리(보통 최초 근저당)보다 빠른지 여부입니다.상황보증금은 어떻게 되나전입이 말소기준권리보다 빠름 + 확정일자 + 배당요구배당으로 우선 변제받고, 못 받은 금액은 낙찰자에게 청구 가능 (가장 안전)전입이 빠름 + 배당요구..

경매 공고나 매각물건명세서를 보면 "배당요구종기: 2026.05.20"처럼 낯선 날짜가 하나 적혀 있습니다. 그리고 임차인 현황에는 "배당요구 있음" 또는 "배당요구 없음"이 표시되죠. 이 배당요구는 채권자와 임차인이 매각대금에서 자기 몫을 받겠다고 법원에 신청하는 절차인데, 입찰자에게는 남의 일이 아닙니다. 특히 선순위 임차인의 배당요구 여부는 낙찰자가 보증금을 인수하느냐 마느냐를 가르는 결정적 정보이기 때문입니다.배당요구란 무엇인가배당요구란 경매 절차에서 채권자가 "나도 매각대금에서 변제받겠다"고 집행법원에 신청하는 것을 말합니다. 민사집행법 제88조는 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정 등기 후 가압류한 채권자, 우선변제권이 있는 채권자(임차인 포함)가 배당요구를 할 수 있다고 정하고 있..