알짜경매 님의 블로그

경매 잔금 포기하면 보증금은? 낙찰 후 시세 하락 시 납부 vs 몰수 손익 비교, 재매각 전 늦은 납부와 지연이자 정리

낙찰을 받은 뒤 잔금을 내기 전에 시세가 떨어져 경매 잔금 포기를 고민하는 경우가 있습니다. 포기하면 경매 보증금 포기, 곧 입찰보증금 몰수가 따라오고, 납부하면 낙찰가와 현재 시세의 차이를 손실로 떠안습니다. 이 글은 두 선택의 손익을 숫자로 비교하는 방법만 다룹니다. 대출이 나오지 않아 잔금을 못 내는 경우의 대처는 경매 낙찰 후 대출이 안 나온다면? 잔금 못 낼 때 벌어지는 일과 대처방법에서 다뤘습니다.1. 시세 하락은 낙찰을 되돌릴 사유가 아니다매각허가결정에 대한 즉시항고나 매각불허가는 민사집행법 제121조가 정한 사유(채무자 부적격, 부동산 현저한 훼손, 중대한 권리 변동, 절차 위반 등)가 있어야 합니다. 낙찰 뒤 시세가 내려갔다는 사정은 이 사유에 들어가지 않습니다. 항고 절차는 부동산 경매..

경매 낙찰 아파트 누수, 아랫집 누수 책임은 누구에게? 대금 완납 전후·명도 전후 소유자·점유자·임차인 책임과 일상생활배상책임 보험 정리

경매로 낙찰받은 아파트에서 아랫집으로부터 "천장에서 물이 샌다"는 연락을 받는 경우가 있습니다. 경매 낙찰 아파트 누수는 일반 매매와 달리 물건 하자를 이유로 한 담보책임을 물을 수 없고(민법 제580조 제2항), 누수 원인이 생긴 시점이 전 소유자 점유 기간인지 낙찰자 소유 이후인지, 집에 지금 누가 살고 있는지에 따라 아랫집 누수 책임의 주체가 달라집니다. 이 글은 낙찰 이후 누수 연락을 받았을 때의 책임 구조만 다룹니다. 낙찰받은 집 자체의 하자를 낙찰자가 부담한다는 원칙은 부동산 경매 용어 : 하자담보책임이란? 낙찰받은 집에 하자가 있다면에서, 입찰 전 수리 예산은 경매 아파트 수리비, 얼마나 잡아야 할까? 내부 확인 불가 물건의 수리 예산과 입찰가 반영법 정리에서 다뤘습니다.1. 아랫집 손해배상..

경매 낙찰 아파트 공동명의로 바꾸려면? 낙찰 후 배우자 증여 시 증여세·증여 취득세·이월과세·대출 은행 동의 비용 정리

경매로 아파트를 단독 명의로 낙찰받아 잔금을 내고 소유권이전등기까지 마친 뒤, 배우자에게 지분 일부를 넘겨 경매 낙찰 아파트 공동명의로 바꾸려는 경우가 있습니다. 이때 쓰는 방법은 낙찰 후 배우자 증여(등기 후 지분 증여)이고, 비용은 증여세·증여 취득세·대출 은행 동의·이월과세로 나뉩니다. 매수인 지위 자체를 배우자에게 넘기는 것이 불가능하다는 원칙은 경매 낙찰 후 명의 변경 가능할까? 매수인 지위 양도 불가 원칙과 대안 3가지 정리에서 다뤘으므로, 이 글은 등기를 마친 뒤 지분을 증여하는 단계의 비용과 주의점만 정리합니다. 조문과 수치는 2026년 10월 기준으로 확인한 내용이며, 개별 사안의 세액은 세무서·세무사 확인이 필요합니다.1. 등기 후 지분 증여 — 입찰 전 공동입찰과 무엇이 다른가대금을 ..

경락잔금대출 만기 돌아오면 어떻게 될까? 2금융권 3년 만기 연장 심사·금리 재산정·거절 시 1금융 대환 순서 정리

저축은행·새마을금고·보험사·캐피탈 같은 2금융권에서 경락잔금대출을 받은 낙찰자는 대개 1~3년 뒤에 만기를 맞습니다. 1금융권처럼 30년 동안 원리금을 나눠 갚는 구조가 아니라, 만기에 원금을 한 번에 갚거나 다시 약정을 맺어야 하는 구조이기 때문입니다. 만기가 오면 금융회사는 연장 여부를 다시 심사하고, 금리를 다시 매기며, 담보가치가 떨어졌거나 주택 수가 늘었으면 일부 상환이나 연장 거절을 통보할 수 있습니다. 이 글은 경락잔금대출 만기를 앞둔 낙찰자가 알아야 할 것을 정리합니다. 1·2금융권의 만기 구조 차이, 만기 연장 심사에서 보는 항목, 연장 시 금리 재산정, 거절되거나 조건이 나쁠 때의 선택지, 만기 전 타임라인과 만기일에 갚지 못하면 벌어지는 일, 그리고 가상 사례 비교입니다. 대환 자체의..

경매로 아파트 낙찰받으면 청약 자격은? 무주택 기간 리셋·소형 저가주택 예외·청약 당첨 후 낙찰·특별공급 자격 정리

청약통장을 오래 유지해 온 무주택자가 경매로 아파트를 낙찰받으면, 그날부터 청약에서는 주택을 소유한 세대가 됩니다. 무주택 기간으로 쌓은 가점은 사라지고, 생애최초 특별공급처럼 "한 번도 주택을 소유한 적이 없을 것"을 요구하는 공급 유형은 영구히 신청할 수 없게 됩니다. 다만 「주택공급에 관한 규칙」 제53조는 전용 60㎡ 이하·공시가격 일정액 이하의 소형·저가주택 1호를 소유한 경우 무주택으로 보는 예외를 두고 있어, 어떤 물건을 받느냐에 따라 결과가 갈립니다. 이 글은 경매 낙찰과 청약 자격의 관계를 (1) 무주택 자격이 사라지는 시점, (2) 소형·저가주택 무주택 간주 예외의 2026년 10월 현재 기준, (3) 청약 가점과 재당첨 제한, (4) 생애최초·신혼부부·신생아 특별공급, (5) 청약 당..

경매로 아파트를 낙찰받아 잔금을 치르고 나면 취득세·재산세 같은 세금 외에 한 가지가 더 움직입니다. 건강보험료입니다. "경매 낙찰 건강보험료", "아파트 취득 건강보험료"로 검색하는 분들이 가장 많이 혼동하는 지점은, 같은 집을 같은 값에 낙찰받아도 낙찰자가 직장가입자인지, 지역가입자인지, 가족의 피부양자인지에 따라 결과가 완전히 다르다는 점입니다. 직장가입자는 집이 늘어도 보험료가 그대로이지만, 지역가입자는 재산보험료가 올라가고, 피부양자는 재산 기준을 넘는 순간 자격을 잃고 지역가입자로 바뀌어 보험료를 새로 내기 시작합니다. 이 글은 세금이 아니라 건강보험료만 다룹니다. 재산세는 경매 낙찰 아파트 재산세, 누가 내야 할까? 6월 1일 과세기준일과 잔금 완납일 기준 정리, 임대소득세는 낙찰받은 아파트..

집이 한 채 있는 세대가 수도권 아파트를 경매로 낙찰받아 잔금을 대출로 치르려 하면, 은행은 기존 주택을 6개월 안에 처분한다는 약정을 조건으로 대출을 내줍니다. 이른바 1주택자 경락잔금대출의 처분 조건부 약정입니다. 그런데 세법에서 2주택을 "일시적"으로 보아 1주택과 같이 과세하는 기한은 3년이어서, 같은 집을 놓고 기한이 둘로 갈립니다. 이 글은 기존 주택 처분 조건 주택담보대출의 6개월 약정과 취득세·양도세·종합부동산세의 3년 기한이 각각 어디서부터 시작해 무엇을 요구하는지, 그리고 두 기한을 잔금일 하루를 기준으로 어떻게 함께 관리하는지를 정리합니다. 기한을 못 지켰을 때의 불이익은 대출 쪽과 세금 쪽을 분리해서 봅니다. 경락잔금대출의 LTV·DSR·주택 수 기본 조건은 경매 아파트 대출 조건 ..

수도권 아파트를 경매로 낙찰받고 경락잔금대출로 잔금을 치르면, 대출 실행일로부터 6개월 안에 그 집에 전입신고를 해야 하는 조건이 붙습니다. 2025년 6월 27일 발표된 6·27 대책이 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주택담보대출에 도입한 주택담보대출 6개월 전입 의무가 경락잔금대출에도 같은 틀로 적용되기 때문입니다. 문제는 경매 물건의 사정입니다. 매매는 잔금일에 열쇠를 받지만, 경매는 잔금을 낸 뒤에야 점유자를 내보내는 절차가 시작되고, 대항력 있는 임차인이 있으면 남은 임대차 기간 동안 집에 들어갈 수 없습니다. 이 글은 경락잔금대출 전입 의무의 근거와 기간, 경매 낙찰자가 기한을 못 지키게 되는 구조적 이유, 공식적으로 확인되는 유예 요건과 경매에 적용되는지 여부, 위반 시 불이익, 그리고 입..

경락잔금대출로 잔금을 치른 낙찰자가 그 아파트에 전세를 놓으면, 등기부 을구에는 은행의 근저당권이 1순위로 남은 채 세입자가 들어옵니다. 세입자 대부분은 전세대출을 받고, 보증금을 지키려 전세보증금반환보증에 가입하는데, 두 상품 모두 선순위 채권(근저당 채권최고액)과 보증금의 합계가 주택가격의 일정 비율 이하일 것을 요구합니다. 그래서 낙찰자가 대출을 얼마나 남겼는지가 세입자가 넣을 수 있는 보증금의 상한을 사실상 정합니다. 낙찰 후 전세를 놓을 수 있는 시점·기존 임차인 처리는 낙찰받은 아파트 전세 놓기 : 계약 가능 시점·기존 임차인·경락잔금대출과 보증보험까지 정리에서, 반환보증 제도 자체와 보증 든 집이 경매로 넘어가는 흐름은 부동산 경매 용어 : 전세보증금 반환보증이란? 보증보험 든 집이 경매로 ..

부부나 가족, 지인이 함께 입찰해 낙찰받으면 입찰표에 적은 지분대로 공유 등기가 되고, 잔금은 공유자 전원이 함께 치러야 합니다. 이때 경락잔금대출을 누가 차주가 되어 받는지에 따라 대출 한도(DSR 소득 합산), 상환 책임, 주택 수 판정, 생애최초 우대, 증여세 문제가 달라집니다. 이 글은 공동입찰 낙찰 이후의 대출 구조만 다룹니다. 공동입찰 신청 서류와 입찰표 작성은 부동산 경매 용어 : 공동입찰이란? 신청 서류와 지분 등기까지 정리에서 다뤘고, LTV·DSR·주택 수 등 경락잔금대출의 기본 조건은 글 끝의 총정리 글을 참고합니다.1. 공동입찰의 결과 — 입찰표 지분대로 공유 등기공동으로 입찰할 때는 입찰표에 각자의 지분을 표시해야 하고(민사집행규칙 제62조 제5항), 매각허가결정 확정 후 대금을 ..