알짜경매 님의 블로그

경매로 인수한 임차보증금, 낙찰자는 언제 어떻게 돌려줘야 할까? 반환 시점·공제·자금 계획 정리

대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않은 집을 낙찰받으면, 낙찰자는 그 임차인의 보증금을 떠안습니다. 알짜경매 목록에 "매수자 인수부담 ○억원"으로 표시되는 물건이 이런 경우입니다. 여기까지는 많이 알려져 있지만, 그다음 질문에 답하지 못하는 입찰자가 많습니다. 인수한 보증금은 언제 돌려줘야 하고, 임차인이 갑자기 나가겠다고 하면 바로 줘야 하며, 돌려줄 때 밀린 관리비나 월세를 빼고 줄 수 있을까요. 이 글은 경매로 인수한 임차보증금의 반환 시점, 반환 방법, 공제할 수 있는 항목, 자금 계획에 반영하는 법을 정리합니다.정의 — 낙찰자는 "새 임대인"이 되어 기존 계약의 반환 의무를 이어받는다주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고, 경매 낙찰자..

경매 낙찰 후 전 소유자 주민등록 정리 : 거주불명 등록(주민등록 말소) 신청 방법과 기간

경매로 낙찰받아 잔금을 내고 명도까지 끝냈는데, 주민센터에서 전입세대열람을 떼어 보니 전 소유자나 옛 임차인의 주민등록이 그 집 주소에 그대로 남아 있는 경우가 있습니다. 이사를 나간 사람이 전출 신고를 하지 않으면 주민등록은 저절로 옮겨지지 않기 때문입니다. 낙찰자 본인이 전입하는 데 지장은 없지만, 주소가 남아 있는 동안 우편물·고지서가 계속 오고, 집을 세놓거나 대출을 받을 때 전입세대열람에 모르는 사람이 찍혀 나옵니다. 이럴 때 소유자가 신청하는 절차가 거주불명 등록(구 "주민등록 직권말소")입니다. 이 글은 낙찰 후 남은 주민등록을 정리하는 법적 근거, 신청 방법과 서류, 처리 기간, 인도명령·명도와의 관계를 정리합니다.정의 — 실제로 살지 않는 사람의 주민등록을 행정청이 정리하는 절차주민등록법..

경매 명도합의서 작성법 : 이사비 지급 시점과 필수 조항, 인도명령 병행까지 정리

경매로 낙찰받은 집에 살고 있는 사람(전 소유자·임차인)을 내보내는 방법은 크게 두 가지입니다. 법원에 인도명령을 신청해 강제집행까지 가는 방법과, 점유자와 이사 날짜·이사비를 합의해 자진 퇴거를 받는 방법입니다. 실제로는 대부분 합의로 끝나는데, 이때 구두 약속만으로 이사비를 먼저 건네면 날짜를 어기거나 짐을 두고 나가는 문제가 생깁니다. 그래서 낙찰자는 합의 내용을 문서로 남기는 명도합의서를 씁니다. 이 글은 경매 명도합의서에 들어가야 할 조항, 이사비 지급 시점을 정하는 방법, 합의서만으로는 부족한 부분을 인도명령으로 보완하는 절차를 정리합니다.정의 — 명도합의서는 "언제, 얼마에, 어떻게 비워줄지" 적은 계약서다명도합의서는 낙찰자(매수인)와 점유자가 부동산의 인도(명도) 조건을 정한 사적 계약서입..

경매 낙찰 후 남겨진 짐 처리 방법 : 유체동산 강제집행과 보관·매각 절차 정리

경매로 낙찰받은 집의 점유자가 이사를 나갔는데 가구·가전·생활용품이 남아 있거나, 연락이 끊긴 채 집 안에 짐만 가득한 경우가 있습니다. 열쇠를 넘겨받았더라도 남의 물건을 낙찰자가 임의로 내다 버리면 형사·민사 책임이 따를 수 있으므로, 남겨진 짐(법률 용어로 유체동산)은 정해진 절차로 처리해야 합니다. 이 글은 경매 낙찰 후 남겨진 짐을 언제 직접 치울 수 있고 언제 강제집행 절차를 밟아야 하는지, 강제집행에서 짐이 어떻게 반출·보관·매각되는지, 비용은 누가 부담하는지를 정리합니다.왜 마음대로 버리면 안 되는가낙찰자가 잔금을 내고 소유권을 취득해도 집 안에 있는 물건의 소유권은 여전히 점유자(전 소유자·임차인)에게 있습니다. 점유자의 동의 없이 짐을 버리거나 옮기면 형법상 재물손괴·절도·주거침입이 문제..

부동산 경매 용어 : 보증금 증액분 대항력이란? 올려준 전세금의 배당 순위와 인수 여부 정리

전세 계약을 갱신하면서 보증금을 올려준 임차인이 있는 집이 경매로 넘어가면, 처음 계약한 보증금과 나중에 올려준 증액분은 경매에서 서로 다른 순위로 취급됩니다. 대항력과 우선변제권은 "언제 갖췄는가"로 순위가 정해지는데, 증액분은 최초 전입일이 아니라 증액 계약을 한 시점을 기준으로 따로 판단하기 때문입니다. 그 사이에 근저당권이 설정됐다면 원래 보증금은 선순위인데 증액분은 후순위가 되는 일이 생깁니다. 이 글은 보증금 증액분의 대항력·우선변제권이 어떻게 정해지는지, 매각물건명세서에서 어떻게 읽어야 하는지, 입찰자와 임차인 각각의 확인 포인트를 정리합니다.정의 — 증액분은 증액 시점 기준으로 순위를 따로 본다주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 0시부터 생기고(제3..

부동산 경매 용어 : 계약갱신요구권이란? 낙찰받은 집 임차인이 갱신을 요구하면 어떻게 될까

계약갱신요구권은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 전에 한 차례 계약 연장을 요구할 수 있고, 임대인은 법이 정한 사유가 없으면 이를 거절하지 못하는 권리입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 2020년 7월 도입됐습니다. 경매에서 이 권리가 문제 되는 순간은 낙찰자가 대항력 있는 임차인의 임대인 지위를 그대로 넘겨받을 때입니다. 낙찰받은 집에 사는 임차인이 "계약 2년 더 연장하겠습니다"라고 통보하면 낙찰자는 어떻게 되는지, 어떤 임차인이 이 권리를 쓸 수 있고 어떤 임차인은 쓸 수 없는지, 실거주 목적 낙찰자는 무엇을 할 수 있는지를 정리합니다.정의 — 임대인이 거절하지 못하는 1회 연장 요구권주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임차인이 계약..

부동산 경매 용어 : 채무인수란? 잔금 대신 대출을 넘겨받는 방법과 상계신청과의 차이

채무인수는 경매 낙찰자가 잔금을 전부 현금으로 내는 대신, 그 부동산에 걸린 채권자의 채무를 승낙을 받아 넘겨받고 그만큼을 잔금에서 빼는 대금 납부 방법입니다. 민사집행법 제143조가 정한 특별한 대금 지급 방식으로, 새 대출을 받지 않고 기존 근저당 대출을 그대로 이어받는 구조입니다. 경락잔금대출이 어렵거나 기존 대출 조건이 유리할 때 검토 대상이 되지만, 채권자의 승낙이 필요하고 시한이 있어 실무에서 흔히 쓰이는 방법은 아닙니다. 이 글은 채무인수의 뜻과 법적 근거, 상계신청·경락잔금대출과의 차이, 절차와 주의점을 정리합니다.정의 — 대금 지급에 갈음하는 채무인수민사집행법 제143조 제1항은 매수인이 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 것 외에, 배당표 실시에 관해 매각대금의 한도에서 관계 채권..

경매 잔금 납부 연기 가능할까? 대금지급기한 연장 사유와 미납 시 절차 정리

경매 잔금 납부 연기가 가능한지는 낙찰 후 대출이 늦어지거나 자금 일정이 어긋난 매수인이 가장 먼저 찾는 질문입니다. 결론부터 말하면, 법원이 정한 대금지급기한은 매수인의 개인 사정을 이유로 연장해 주지 않습니다. 다만 기한을 넘겼다고 곧바로 보증금을 잃는 것은 아니며, 재매각기일 3일 전까지 잔금과 지연이자를 내면 매수인 지위를 유지하는 구제 절차가 법에 정해져 있습니다. 이 글은 대금지급기한이 정해지는 방식, 법원이 기한을 변경하는 사유, 기한을 넘겼을 때의 절차와 실질적인 대응 순서를 정리합니다.대금지급기한은 어떻게 정해지나매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정해 매수인에게 통지합니다(민사집행법 제142조). 민사집행규칙은 이 기한을 매각허가결정 확정일부터 1개월 안의 날로 정하도록 하고 ..

경매 취득세 중과 정리 : 다주택자·법인 낙찰 시 세율표와 중과 제외 사례

경매 취득세 중과는 다주택자나 법인 명의로 아파트를 낙찰받을 때 가장 크게 달라지는 비용 항목입니다. 경매로 취득한 주택도 매매와 같은 유상취득으로 보기 때문에, 조정대상지역 여부와 세대 기준 주택 수에 따라 취득세율이 1%에서 최대 12%까지 벌어집니다. 낙찰가가 같아도 명의와 주택 수에 따라 취득세가 3,000만원 이상 차이 나는 구조이므로, 입찰가를 정하기 전에 자신의 세율을 먼저 확정해야 합니다. 이 글은 경매 낙찰 시 취득세 중과가 적용되는 기준, 세율표, 중과에서 제외되는 사례를 정리합니다.경매 취득도 취득세 중과 대상인가지방세법상 취득세는 취득 원인이 매매든 경매든 유상취득이면 같은 세율 체계를 적용합니다. 경매의 취득 시점은 매각대금을 완납한 날이며, 이날을 기준으로 세대 합산 주택 수와 ..

아파트 경매 대출을 알아보면 LTV(담보인정비율)와 방공제까지는 계산해 봤는데, 막상 은행 상담에서 DSR 때문에 한도가 줄었다는 경우가 많습니다. 경락잔금대출도 주택담보대출이므로 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 그대로 적용되고, 2025년부터 단계적으로 강화된 스트레스 DSR도 함께 반영됩니다. 이 글에서는 아파트 경매 대출에 DSR이 적용되는 방식, 스트레스 DSR이 한도를 얼마나 줄이는지, LTV·방공제와 어떻게 연결해 최종 한도를 계산하는지 정리합니다.DSR이란?DSR은 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득입니다. 신청하려는 대출뿐 아니라 이미 갖고 있는 신용대출·자동차 할부·카드론·전세대출 이자 등 모든 대출의 연간 원리금을 합산합니다. 총대출액 1억원을 넘는 차주에게 적용되며, 은행권은 40%, ..