알짜경매 님의 블로그

경매 명도비용 얼마나 들까? 이사비 협의부터 강제집행 비용까지 정리

경매로 아파트를 낙찰받으면 잔금 다음에 기다리는 관문이 명도입니다. 그리고 초보 입찰자가 입찰가를 정할 때 가장 자주 빼먹는 것이 바로 경매 명도비용입니다. "낙찰가 = 취득 비용"이 아닙니다 — 점유자를 내보내는 데 드는 이사비 협의금부터, 협의가 깨졌을 때의 강제집행 비용까지, 명도에는 구간별로 예측 가능한 돈이 듭니다. 오늘은 명도비용이 어떤 항목으로 구성되고 각각 얼마나 드는지, 협의와 강제집행 두 갈래로 나눠 정리합니다.명도비용의 두 갈래명도비용은 크게 협의로 끝나는 경우와 강제집행까지 가는 경우로 나뉩니다. 실무에서는 대부분 협의로 끝나고, 강제집행은 최후 수단입니다.구분주요 항목대략의 규모협의 명도이사비(이사 지원금) 협의보통 수십만~수백만원대 (평형·점유자 사정에 따라)법적 절차 준비인도명..

부동산 경매 용어 : 소액임차인 최우선변제란? 지역별 금액 기준까지 정리

경매 공부를 하다 보면 "소액임차인은 최우선으로 배당받는다"는 말을 반드시 만나게 됩니다. 보증금이 적은 세입자를 보호하기 위해, 배당 순위를 무시하고 가장 먼저 일정 금액을 떼어주는 제도가 소액임차인 최우선변제입니다. 그런데 소액임차인 최우선변제 금액은 지역마다 다르고, 어느 시점의 기준을 적용하는지에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 세입자에게는 내 보증금이 보호 대상인지, 입찰자에게는 배당표가 어떻게 짜일지를 좌우하는 핵심 개념이라 오늘 기준 금액표와 함께 정리합니다.소액임차인 최우선변제란?소액임차인 최우선변제는 보증금이 일정 금액 이하인 임차인에게, 확정일자 순위와 무관하게 배당에서 가장 먼저 일정액을 지급하는 제도입니다 (주택임대차보호법 제8조). 근저당권자보다도 먼저 받습니다. 요건은 세 가지입..

부동산 경매 용어 : 임차권등기명령이란? 신청방법부터 경매 연결까지

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 세입자가 가장 먼저 알아보게 되는 것이 임차권등기명령 신청방법입니다. 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받은 상황이라면, 그냥 이사부터 하면 대항력과 우선변제권이 사라져 보증금을 지킬 수단을 잃게 됩니다. 임차권등기명령은 바로 이 문제를 해결하는 제도이고, 경매 입찰자 입장에서도 등기부에 임차권등기가 보이면 반드시 의미를 읽어야 하는 권리입니다. 오늘은 이 제도를 세입자와 입찰자 양쪽 관점에서 정리합니다.임차권등기명령이란?임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해 임차권을 등기부에 올리는 제도입니다 (주택임대차보호법 제3조의3). 핵심 효과는 하나입니다 — 등기가 되고 나면 이사를 가고 전입을 빼도, 이미 갖..

부동산 경매 용어 : 상계신청이란? 임차인이 전셋집 낙찰받을 때 차액만 내는 법

경매에서 배당받을 채권자 — 예를 들어 배당요구를 한 임차인이나 근저당권자 — 가 그 집을 직접 낙찰받는 경우가 있습니다. 이때 "어차피 돌려받을 돈이 있는데, 낙찰대금을 전부 냈다가 다시 배당받는 건 번거롭지 않나?"라는 의문이 생깁니다. 바로 이 번거로움을 덜어주는 제도가 상계신청입니다. 임차인이 자기 전셋집을 낙찰받을 때 특히 유용한 실전 카드입니다.상계신청이란?상계신청(相計申請)은 매수인(낙찰자)이 동시에 배당받을 채권자일 때, 자기가 받을 배당액만큼을 매각대금 납부에서 빼달라고 법원에 신청하는 것입니다(민사집행법 제143조 제2항). 낼 돈과 받을 돈을 맞비겨서(상계), 차액만 납부하면 대금납부 의무를 다한 것으로 인정됩니다.흔한 사례는 두 가지입니다. 첫째, 배당요구를 한 임차인이 자기가 살던..

부동산 경매 용어 : 대위변제란? 말소기준권리가 바뀌는 함정까지

권리분석을 끝내고 "임차인 보증금은 인수할 것이 없다"고 결론 내린 물건이, 입찰 전날 갑자기 인수할 보증금이 있는 물건으로 바뀌어 있는 경우가 있습니다. 등기부가 바뀌었기 때문입니다. 이런 반전을 만드는 대표적인 장치가 오늘 다룰 대위변제입니다. 경매 초보가 가장 당하기 쉬운 함정 중 하나이므로, 원리를 알아두면 입찰 직전 등기부를 다시 확인하는 습관의 이유를 이해하게 됩니다.대위변제란?대위변제(代位辨濟)는 채무자가 아닌 제3자가 채무자를 대신해 빚을 갚고, 갚은 만큼 채권자의 지위(담보권 등)를 넘겨받는 것입니다(민법 제480~482조). "대신 갚고(변제), 그 자리에 들어선다(대위)"는 뜻입니다.이해관계가 있는 사람 — 예를 들어 그 집의 임차인, 후순위 저당권자, 보증인 — 은 채무자의 의사와 ..

부동산 경매 용어 : 공유지분경매란? 공유자우선매수청구권까지 정리

경매 물건 목록을 보다 보면 유난히 싸 보이는 아파트에 "지분매각"이라는 표시가 붙어 있는 경우가 있습니다. 감정가가 주변 시세의 절반쯤이라 솔깃하지만, 이것은 아파트 전체가 아니라 아파트의 일부 지분만 파는 공유지분경매입니다. 일반 매각과는 완전히 다른 게임이므로, 표시의 의미를 정확히 알아야 낭패를 피할 수 있습니다.공유지분경매란?공유지분경매는 하나의 부동산을 여러 사람이 공동으로 소유(공유)하고 있을 때, 그중 한 사람의 지분만을 경매로 매각하는 절차입니다. 부부 공동명의 아파트에서 남편 지분 1/2만 경매에 나오거나, 상속으로 형제 3명이 각 1/3씩 소유한 집에서 한 명의 지분만 나오는 식입니다.낙찰받으면 아파트 전체의 주인이 되는 것이 아니라, 기존 공유자와 '한 집을 나눠 갖는' 공동 소유자..

부동산 경매 용어 : 점유이전금지가처분이란? 명도 지연을 막는 안전장치

낙찰을 받고 대금까지 냈는데 집을 점유한 사람이 버티면, 결국 인도명령과 강제집행으로 가게 됩니다. 그런데 이 절차 도중에 점유자가 다른 사람으로 바뀌어버리면 어떻게 될까요? 애써 받아둔 인도명령이 무용지물이 될 수 있습니다. 이럴 때를 대비하는 안전장치가 점유이전금지가처분입니다. 명도 실무에서 알아두면 손해 볼 일 없는 개념을 오늘 정리합니다.점유이전금지가처분이란?점유이전금지가처분은 부동산의 현재 점유자가 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 법원이 금지하는 보전처분입니다. 민사집행법상 가처분(제300조 다툼의 대상에 관한 가처분)의 하나로, 명도소송이나 인도 절차를 진행하는 동안 점유자가 바뀌는 것을 막아줍니다.왜 필요할까요? 인도명령·명도소송의 집행력은 결정문에 적힌 상대방(점유자)에게만 미치는 것..

부동산 경매 용어 : 배당기일이란? 배당 순위와 임차인 보증금 인수까지

낙찰자가 매각대금을 완납하면 경매 절차는 마지막 장으로 넘어갑니다. 낙찰자가 낸 돈을 채권자들에게 나눠주는 배당기일입니다. 입찰자 입장에서는 "내 일이 아니다"라고 생각하기 쉽지만, 사실 배당 결과는 임차인 보증금을 내가 인수하느냐 마느냐를 가르는 경우가 많아 권리분석의 마지막 퍼즐 조각입니다. 오늘은 배당기일이 무엇이고, 돈이 어떤 순서로 나눠지는지 정리합니다.배당기일이란?배당기일은 낙찰자가 납부한 매각대금을 법원이 채권자들에게 순위에 따라 나눠주는 날입니다. 민사집행법 제145조 이하에 근거하며, 대금납부 후 통상 4주 안팎에 지정됩니다. 법원은 미리 배당표(누가 얼마를 받는지 적은 표)를 작성해 비치하고, 배당기일에 이해관계인의 이의가 없으면 배당표대로 지급이 확정됩니다.배당받을 수 있는 채권자는 ..

부동산 경매 용어 : 대금납부란? 납부 기한과 미납 시 재매각까지

경매에서 낙찰을 받고 매각허가결정까지 확정되면, 이제 진짜 관문이 남습니다. 바로 대금납부(매각대금 납부)입니다. 아무리 좋은 가격에 낙찰받아도 대금을 기한 안에 내지 못하면 소유권을 얻지 못하는 것은 물론, 입찰보증금까지 몰수됩니다. 오늘은 대금납부의 기한과 절차, 그리고 미납하면 벌어지는 일까지 정리합니다.대금납부란?대금납부는 낙찰자(매수인)가 매각허가결정 확정 후 법원이 정한 기한 안에 매각대금 전액(낙찰가에서 이미 낸 입찰보증금을 뺀 잔액)을 법원에 내는 절차입니다. 민사집행법 제142조에 근거하며, 법원은 매각허가결정이 확정되면 대금지급기한을 정해 매수인에게 통지합니다. 통상 매각허가결정 확정일로부터 1개월 안팎으로 지정됩니다.핵심은 이것입니다 — 경매의 소유권은 등기가 아니라 대금납부 시점에 ..

매각기일에 최고가로 입찰해 낙찰을 받으면 그날로 내 집이 되는 걸까요? 아직 아닙니다. 법원이 그 매각을 허가할지 심사하는 절차가 한 번 더 남아 있는데, 그 심사를 하는 날이 바로 매각결정기일입니다. 낙찰의 기쁨과 소유권 사이에 끼어 있는 이 일주일을 이해하면, 낙찰 후 일정 전체가 한눈에 들어옵니다.매각결정기일이란?매각결정기일은 집행법원이 매각기일의 입찰 결과를 심사해 매각을 허가할지(매각허가결정) 불허할지(매각불허가결정) 결정하는 날입니다. 민사집행법 제109조는 매각결정기일을 매각기일로부터 1주 이내로 정하도록 하고 있어, 실무에서는 통상 매각기일 7일 뒤 같은 법원에서 열립니다.낙찰자(최고가매수신고인)가 반드시 출석할 필요는 없습니다. 법원은 절차상 하자가 없는지 — 공고가 적법했는지, 입찰 자..