알짜경매 님의 블로그

월세집이 경매로 넘어가면 어떻게 해야 할까요? 경매 관련 정보는 대부분 전세 세입자 중심으로 정리되어 있지만, 보증금 500만원짜리 월세 계약에도 보증금은 걸려 있습니다. 이 글은 월세(보증부 월세) 세입자가 살고 있는 집에 경매가 시작됐을 때의 대처방법을 순서대로 정리합니다.월세 세입자도 법적 보호는 동일하다주택임대차보호법은 전세와 월세를 구분하지 않습니다. 보호의 기준은 계약 형태가 아니라 보증금과 대항요건입니다.대항력: 주택을 인도받고(입주) 전입신고를 마치면 다음 날 0시에 발생합니다. 말소기준권리보다 앞서면 낙찰 후에도 보증금을 돌려받을 때까지 거주할 수 있습니다.우선변제권: 대항력에 확정일자를 갖추면 배당 절차에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다.최우선변제권: 보증금이 일..

경매 입찰이 끝나고 집행관이 "최고가매수신고인은 ○○○"이라고 부르면 흔히 "낙찰됐다"고 말합니다. 그런데 법원 서류에는 낙찰자라는 말 대신 최고가매수신고인이라는 용어가 쓰이고, 이 사람은 아직 그 집의 매수인도 소유자도 아닙니다. 최고가매수신고인이 정확히 어떤 지위인지, 언제 매수인이 되고 언제 소유자가 되는지, 그 사이에 무엇을 할 수 있고 무엇을 잃을 수 있는지를 정리합니다.최고가매수신고인이란?최고가매수신고인은 매각기일에 가장 높은 가격으로 매수신고를 한 사람입니다 (민사집행법 제115조). 기일입찰에서는 개찰 결과 최고 금액을 써낸 입찰자가 되고, 집행관이 그 이름과 가격을 부르면서 매각기일이 종결됩니다. 이 시점부터 매각허가결정이 확정될 때까지의 지위가 최고가매수신고인이고, 이후 단계마다 부르는..

경매 공고나 법원 문서를 읽다 보면 "이해관계인에게 통지한다", "이해관계인은 항고할 수 있다"라는 표현이 반복해서 나옵니다. 여기서 말하는 이해관계인은 일상어의 "이해관계가 있는 사람"보다 훨씬 좁은, 법으로 범위가 정해진 개념입니다. 누가 이해관계인이고 누가 아닌지에 따라 경매 절차에서 행사할 수 있는 권리가 완전히 달라지고, 입찰자 입장에서도 절차가 지연될 변수를 읽는 단서가 됩니다.이해관계인이란?경매 절차의 이해관계인은 민사집행법 제90조가 정한 네 부류의 사람을 말합니다. 경매의 결과에 법률상 이해가 걸려 있어, 법원이 절차의 주요 단계마다 통지하고 의견을 말할 기회를 주는 대상입니다.구분 (민사집행법 제90조)예① 압류채권자와 집행력 있는 정본으로 배당요구한 채권자경매를 신청한 은행, 판결문을..

일반 매매에서는 산 집에 심각한 하자가 있으면 매도인에게 수리비나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 경매로 낙찰받은 집에서 누수나 보일러 고장을 발견하면 누구에게 책임을 물을 수 있을까요. 경매의 하자담보책임은 일반 매매와 구조가 다르고, 물건의 하자에 대해서는 책임을 묻지 못하는 것이 원칙입니다. 낙찰 후 수리비 분쟁이 자주 생기는 지점이므로 입찰 전에 알아둘 필요가 있습니다.경매의 하자담보책임이란?하자담보책임은 매매 목적물에 흠이 있을 때 매도인이 지는 책임입니다. 민법은 경매에도 담보책임 규정을 두고 있지만(민법 제578조), 그 범위를 권리의 하자로 제한합니다. 즉 소유권·임차권 같은 권리관계에 문제가 있을 때만 채무자(그리고 보충적으로 배당받은 채권자)에게 계약 해제나 대금 감액을 청구할 ..

시세보다 눈에 띄게 싼 전세 매물을 알아보다가 등기부에 "임의경매개시결정" 기입등기를 발견하는 경우가 있습니다. 이미 경매가 시작된 집에 전세로 들어가면 보증금은 어떻게 되는지, 계약 자체가 가능한 것인지가 이번 글의 주제입니다. 결론부터 말하면 계약 자체는 법적으로 막혀 있지 않지만, 경매개시결정 이후의 임차인은 보증금 보호 장치가 대부분 작동하지 않습니다.경매개시결정 후 임대차 — 무엇이 달라지나경매가 시작되면 법원은 경매개시결정을 내리고 등기부에 기입등기를 합니다. 이 등기에는 압류의 효력이 있어서, 이후 그 집에 새로 생긴 권리는 경매 절차에서 매수인에게 주장할 수 없는 것이 원칙입니다. 임대차도 마찬가지입니다.평상시 임차인을 지켜주는 장치는 대항력(전입신고 + 인도)과 우선변제권(대항력 + 확정..

아파트 경매 물건을 보다 보면 같은 평형인데도 단지에 따라 감정가 차이가 크게 나는 경우가 있습니다. 건물 상태만으로는 설명되지 않는 이 차이의 상당 부분을 만드는 것이 대지지분입니다. 특히 감정가가 낮은 구축·소액 아파트나 재건축 가능성이 거론되는 단지에서는 대지지분이 물건 가치 판단의 핵심 변수가 됩니다. 이번 글에서는 대지지분이 무엇인지, 등기부와 감정평가서에서 어떻게 확인하는지 정리합니다.대지지분이란?대지지분은 아파트 단지 전체의 땅(대지) 중에서 각 세대가 소유한 몫을 말합니다. 아파트 소유자는 건물(전유부분)과 함께 단지 대지에 대한 지분을 갖는데, 이 지분이 등기부에 "대지권 비율"로 표시됩니다. 예를 들어 대지권 비율이 45678분의 35라면, 단지 전체 대지 45,678㎡ 중 35㎡가 그..

경매 물건의 배당에서는 등기부에 보이지 않는 세금이 임차인 보증금이나 근저당보다 먼저 빠져나가는 경우가 있습니다. 소유자가 체납한 세금이 얼마인지에 따라 임차인의 배당액이 달라지고, 그 부족분이 낙찰자 인수로 이어질 수도 있기 때문에, 입찰 전 체납 세금 확인 방법은 권리분석에서 빼놓을 수 없는 항목입니다. 이 글에서는 경매 물건의 세금을 확인하는 방법과 한계를 정리합니다.세금이 배당에 끼어드는 두 가지 경로구분내용배당 순위당해세그 부동산 자체에 부과된 세금 (재산세, 종합부동산세, 상속·증여세 등)법정기일과 무관하게 담보물권·임차보증금보다 우선 (단, 2023년 이후 배당분부터 임차인 확정일자보다 늦은 법정기일 당해세는 보증금 한도에서 양보)일반 조세 (교부청구분)소유자가 체납한 소득세·부가가치세 등 ..

경매에서 낙찰을 받고 나서 물건에 문제를 발견하거나 자금 계획이 틀어지면 "낙찰을 취소할 수 있나"라는 질문에 부딪히게 됩니다. 결론부터 말하면, 경매 낙찰 후 취소는 법이 정한 사유가 있을 때만 가능하고, 사유 없이 포기하면 입찰보증금을 돌려받지 못합니다. 이 글에서는 낙찰 후 취소가 가능한 경우와 절차, 보증금이 몰수되는 경우를 정리합니다.낙찰 직후의 절차부터 이해하기낙찰(최고가매수신고)이 되면 약 1주일 뒤 매각결정기일에 법원이 매각허가 여부를 결정하고, 허가결정이 확정되면 대금지급기한이 정해집니다. 낙찰자가 개입해 "취소"를 시도할 수 있는 시점은 이 흐름의 단계마다 다릅니다.① 낙찰 (매각기일) — 최고가매수신고인 지위↓ 약 1주② 매각결정기일 — 이 전까지 매각불허가 신청 가능↓③ 매각허가결정..

경매 물건을 고르다 보면 "대항력 있는 임차인", "임차인 미상" 같은 표기를 만나게 됩니다. 임차인이 있는 물건은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수도 있기 때문에, 입찰 전에 임차인이 있는지·보증금이 얼마인지·배당요구를 했는지 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다. 이 글에서는 경매 임차인 확인하는 법을 서류별로 정리합니다.임차인 확인이 왜 중요한가말소기준권리보다 먼저 전입신고를 마친 임차인(대항력 있는 임차인)은 경매로 소유자가 바뀌어도 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. 이 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당에서 보증금을 전부 받지 못하면, 남은 보증금은 낙찰자가 인수합니다. 최저가가 아무리 내려가도 인수 보증금을 더하면 시세를 넘는 물건이 나오는 이유입니다.임차인 현황을 확인하는 ..

경매 물건의 등기부를 보면 대부분 은행 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이 근저당권이 경매로 이어지는 방아쇠가 바로 기한이익 상실입니다. 대출 연체가 일정 기준을 넘으면 은행이 만기 전이라도 대출 전액 상환을 요구할 수 있게 되고, 상환이 안 되면 담보인 아파트가 임의경매에 넘어갑니다. 임의경매 물건의 대부분이 이 경로로 나오므로, 입찰자든 대출을 쓰는 소유자든 알아둘 필요가 있는 개념입니다.기한이익이란기한이익은 약정한 기한까지는 빚을 갚지 않아도 되는 채무자의 이익을 말합니다. 30년 만기 주택담보대출을 받았다면, 채무자는 30년 동안 약정된 원리금만 내면 되고 은행은 그 전에 전액 상환을 요구할 수 없습니다. 민법은 기한을 채무자의 이익을 위한 것으로 추정합니다(민법 제153조).기한이익 상..