알짜경매 님의 블로그

경매 물건 정보에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 감정평가액입니다. "감정가 5억, 최저가 3.2억" 같은 표기에서 할인율을 계산하며 설레게 되죠. 그런데 이 감정가를 시세로 착각하는 것이 경매 초보가 가장 많이 하는 실수입니다. 오늘은 감정평가액이 어떻게 정해지는지, 최저매각가격과는 어떤 관계인지, 그리고 감정가를 어디까지 믿어야 하는지를 정리합니다.감정평가액이란 무엇인가감정평가액이란 법원이 경매 부동산의 가치를 파악하기 위해 감정평가사에게 의뢰해 산정한 평가 금액입니다. 법원은 경매개시결정 후 감정인을 지정해 부동산을 평가하게 하고(민사집행법 제97조), 이 감정평가액을 참작하여 첫 매각기일의 최저매각가격을 정합니다. 실무적으로 첫 기일의 최저매각가격은 감정평가액과 같게 정해지는 것이 일반적입니다...

입찰 법정에서 최고가매수신고인으로 호명되는 순간, 기쁨과 동시에 머릿속이 하얘집니다. "이제 뭘 해야 하지?" 부동산 경매 낙찰후 절차는 매각허가결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도로 이어지는데, 단계마다 기한이 있고 놓치면 입찰보증금을 잃을 수도 있습니다. 오늘은 낙찰 직후부터 내 집 열쇠를 받기까지의 전 과정을 시간 순서로 정리합니다.낙찰 직후 일주일 — 매각허가결정까지낙찰(최고가매수신고)이 되어도 아직 확정이 아닙니다. 법원은 매각기일로부터 약 7일 후 매각결정기일에 매각의 적법성을 심사해 매각허가결정을 내립니다 (민사집행법 제109조, 제126조). 이 기간에 이해관계인은 이의를 제기할 수 있고, 낙찰자 본인도 중대한 권리 하자를 발견했다면 매각불허가 신청을 검토할 수 있습니다.매각허가결정 후..

경매 물건을 보다 보면 "2회 유찰, 최저가 64%"처럼 유찰 횟수가 표시된 물건을 자주 만납니다. 경매의 매력인 "시세보다 싸게"는 대부분 이 유찰에서 나옵니다. 그런데 유찰되면 가격이 얼마나 떨어지는지 — 즉 부동산 경매 유찰시 감가비율(저감률)은 법원마다 다르다는 사실은 의외로 모르는 분이 많습니다. 오늘은 유찰의 개념과 저감률 체계, 그리고 "몇 회 유찰된 물건을 노려야 하는가"라는 실전 질문까지 정리합니다.유찰이란 무엇인가유찰(流札)이란 매각기일에 입찰자가 아무도 없어 매각이 성립하지 않은 것을 말합니다. 정확히는 최저매각가격 이상으로 응찰한 사람이 없는 경우입니다. 유찰되면 법원은 최저매각가격을 일정 비율로 낮춰(저감) 약 1개월 뒤 새 매각기일을 지정합니다 (민사집행법 제119조 — 새 매각..

낙찰만 받으면 경매가 끝났다고 생각하기 쉽지만, 진짜 마지막 관문은 따로 있습니다. 바로 집을 비워 받는 명도입니다. 그리고 명도 과정에서 반드시 등장하는 서류가 경매 명도확인서인데, 이 종이 한 장이 임차인의 배당금 수령과 낙찰자의 열쇠 인수를 맞바꾸는 지렛대 역할을 합니다. 오늘은 명도가 무엇인지, 명도확인서를 언제 어떻게 써주는 것인지, 협의가 안 될 때의 절차까지 정리합니다.명도란 무엇인가명도(明渡)란 부동산을 점유하고 있는 사람(전 소유자, 임차인 등)이 점유를 풀고 부동산을 넘겨주는 것을 말합니다. 법률 용어로는 "인도(引渡)"가 정확한 표현이지만, 실무에서는 명도라는 말이 훨씬 널리 쓰입니다.경매에서 낙찰자는 대금을 납부하는 순간 소유권을 취득하지만(민사집행법 제135조), 소유권과 점유는 ..

지난 글에서 임의경매를 다루면서 "짝이 되는 개념"으로 강제경매를 예고했는데, 오늘이 그 차례입니다. 법원 경매 사건의 두 축 중 하나인 강제경매가 무엇인지, 그리고 검색으로 많이 찾으시는 부동산 강제경매 절차를 신청부터 배당까지 단계별로 정리합니다. 사건번호에 "강제"가 붙은 물건을 만났을 때 무엇을 더 살펴야 하는지도 입찰자 관점에서 짚어보겠습니다.강제경매란 무엇인가강제경매란 담보 없이 돈을 받을 권리(채권)를 가진 채권자가, 법원의 집행권원(執行權原)에 근거해 채무자 소유의 부동산을 압류·매각하여 채권을 회수하는 절차입니다. 민사집행법 제78조 이하에서 절차를 정하고 있습니다.핵심은 집행권원이 반드시 필요하다는 점입니다. 집행권원이란 "이 사람에게 얼마를 받을 권리가 있고 강제집행해도 좋다"는 국가..

법원 경매 정보를 검색하다 보면 사건번호 옆에 "임의경매" 또는 "강제경매"라는 표시가 붙어 있는 것을 보게 됩니다. 같은 법원 경매인데 왜 이름이 다를까요? 이 구분은 경매가 시작된 근거의 차이인데, 물건의 권리관계를 읽는 첫 단서가 되기 때문에 알아 둘 필요가 있습니다. 이번 글에서는 둘 중 아파트 경매에서 압도적으로 많은 임의경매를 중심으로 살펴보겠습니다.임의경매란 무엇인가임의경매란 근저당권·저당권·전세권 같은 담보물권을 가진 채권자가, 담보로 잡은 부동산을 직접 경매에 부쳐 채권을 회수하는 절차입니다. 은행이 아파트를 담보로 대출해 줬는데 채무자가 이자를 연체하면, 은행은 소송 없이 근저당권에 근거해 곧바로 법원에 경매를 신청할 수 있습니다. "담보권 실행을 위한 경매"가 정식 명칭에 가깝고, 민..

경매 공고나 매각물건명세서를 보면 "배당요구종기: 2026.05.20"처럼 낯선 날짜가 하나 적혀 있습니다. 그리고 임차인 현황에는 "배당요구 있음" 또는 "배당요구 없음"이 표시되죠. 이 배당요구는 채권자와 임차인이 매각대금에서 자기 몫을 받겠다고 법원에 신청하는 절차인데, 입찰자에게는 남의 일이 아닙니다. 특히 선순위 임차인의 배당요구 여부는 낙찰자가 보증금을 인수하느냐 마느냐를 가르는 결정적 정보이기 때문입니다.배당요구란 무엇인가배당요구란 경매 절차에서 채권자가 "나도 매각대금에서 변제받겠다"고 집행법원에 신청하는 것을 말합니다. 민사집행법 제88조는 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정 등기 후 가압류한 채권자, 우선변제권이 있는 채권자(임차인 포함)가 배당요구를 할 수 있다고 정하고 있..

앞서 대항력을 다루면서 "입주 + 전입신고"가 임차인을 지키는 첫 번째 장치라고 했습니다. 그런데 경매 물건의 임차인 현황을 보면 "확정일자 있음/없음"이라는 항목이 항상 따라붙습니다. 이 확정일자가 만들어 내는 힘이 바로 우선변제권입니다. 임차인이 경매 배당에서 보증금을 얼마나 건질 수 있는지를 결정하는 개념이라, 입찰자 입장에서는 "대항력 있는 임차인의 보증금 중 얼마가 배당으로 해결되고 얼마를 내가 인수하게 되는가"를 계산하는 데 반드시 필요합니다.우선변제권이란 무엇인가우선변제권이란 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 임차인이 매각대금에서 후순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.법적 근거는 주택임대차보호법 제3조의2입니다. 요건은 세 가지로, ① 주택의 인..

경매 물건 정보를 보다 보면 "대항력 있는 임차인 있음"이라는 한 줄 때문에 유찰이 거듭되는 아파트를 자주 만나게 됩니다. 감정가보다 한참 싼데도 아무도 입찰하지 않는 물건, 그 뒤에는 대부분 이 대항력이라는 개념이 숨어 있습니다. 대항력은 임차인을 보호하는 제도이지만, 입찰자 입장에서는 낙찰가 외에 보증금을 추가로 물어줘야 하는지를 가르는 결정적인 변수입니다. 말소기준권리와 함께 경매 권리분석의 양대 축이라고 할 수 있습니다.대항력이란 무엇인가대항력이란 임차인이 자신의 임대차 관계를 제3자(새로운 집주인, 낙찰자 등)에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 대항력이 있는 임차인은 집주인이 바뀌어도 "나는 계약 기간까지 살 권리가 있고, 나갈 때는 보증금을 돌려받아야 나간다"고 새 주인에게 요구할 수 있습니..

부동산 경매 물건을 검색하다 보면 등기부등본에 근저당권, 가압류, 전세권 같은 권리들이 줄줄이 적혀 있는 것을 보게 됩니다. 초보 입찰자가 가장 먼저 겁을 먹는 지점이 바로 여기인데요. "낙찰받으면 이 빚들을 내가 다 떠안는 건가?" 하는 걱정 때문입니다. 이 질문에 답을 주는 개념이 바로 말소기준권리입니다. 경매 권리분석의 출발점이자, 어떤 권리가 낙찰 후 지워지고(말소) 어떤 권리가 남는지(인수)를 가르는 기준선이기 때문에, 경매 공부에서 가장 먼저 익혀야 할 용어라고 해도 과언이 아닙니다.말소기준권리란 무엇인가말소기준권리란 경매로 부동산이 매각될 때, 등기부에 있는 여러 권리들 중 말소(소멸)의 기준이 되는 권리를 말합니다. 이 기준권리보다 늦게 설정된(후순위) 권리는 낙찰과 동시에 원칙적으로 모두..