알짜경매 님의 블로그

경매를 시작하려면 물건부터 찾아야 하는데, 유료 경매 사이트를 결제하기 전에 먼저 익혀둘 곳이 있습니다. 대한민국 법원이 직접 운영하는 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)입니다. 법원이 공고하는 모든 경매 물건의 원본 정보가 무료로 올라오는 곳이라, 어떤 유료 사이트를 쓰더라도 최종 확인은 결국 여기서 하게 됩니다. 이 글에서는 법원경매정보에서 물건을 검색하고 서류를 열람하는 방법을 순서대로 정리합니다.법원경매정보에서 할 수 있는 것기능내용물건 검색법원·지역·용도(아파트 등)·감정가·매각기일 조건으로 진행 중인 물건 검색사건 검색사건번호(예: 2026타경1234)로 특정 사건의 진행 내역 조회서류 열람매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 (매각기일 1주일 전부터 공개)기일 내역유찰 횟수..

아파트를 시세보다 싸게 살 수 있다는 말에 경매를 알아보기 시작했다가, 명도나 권리분석 같은 낯선 단어에 부딪혀 판단을 미루는 경우가 많습니다. 경매는 분명한 장점과 분명한 비용이 함께 있는 취득 방법입니다. 이 글에서는 아파트 경매의 장점과 단점을 하나씩 짚고, 어떤 사람에게 맞는 방법인지 판단 기준을 정리합니다.아파트 경매의 장점1. 유찰 저감으로 시세 아래 취득이 가능합니다. 경매는 유찰될 때마다 최저매각가격이 20~30%씩 내려갑니다(법원별 상이). 두 번 유찰되면 최저가가 감정가의 절반 수준(49~64%)이 되므로, 경쟁이 덜한 물건은 시세 대비 의미 있는 가격에 낙찰받을 수 있습니다.2. 권리관계가 낙찰로 정리됩니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류 등은 낙찰과 함께 등기에서 말소됩니다. 일..

공매와 경매의 차이를 알고 나면 다음 질문은 "그래서 공매 입찰은 어떻게 하나"입니다. 법원 경매가 입찰 당일 법원에 출석해 서면으로 입찰하는 방식이라면, 공매는 온비드(OnBid)라는 전자입찰 시스템에서 온라인으로 진행됩니다. 법원에 갈 필요가 없는 대신 회원가입·인증서 등록 같은 사전 준비가 필요합니다. 이 글에서는 온비드 공매 입찰 방법을 절차 순서대로 정리합니다.온비드란온비드(www.onbid.co.kr)는 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 공공자산 처분 전자입찰 시스템입니다. 세금 체납으로 압류된 부동산을 파는 압류재산 공매를 비롯해, 국유재산·공공기관 보유 자산 매각과 임대까지 이곳에서 진행됩니다. 아파트 실수요자 관점에서 주로 보게 되는 것은 압류재산 공매 물건입니다.법원 경매 기일입찰과의 ..

내 집 마련을 준비하다 보면 "경매가 급매보다 정말 싼가?"라는 질문을 만나게 됩니다. 경매는 유찰이 거듭되면 최저가가 감정가의 절반 아래로 내려가지만, 낙찰가 외에 명도·수리·체납 관리비 같은 비용이 따로 들고 시간도 더 걸립니다. 급매는 협상으로 가격을 깎는 대신 집 내부를 직접 보고 계약할 수 있습니다. 이 글에서는 경매와 급매의 차이를 비용·기간·위험 세 축으로 비교해 정리합니다.경매와 급매, 무엇이 다른가급매는 일반 매매 중 사정이 급한 매도인이 시세보다 낮게 내놓은 매물을 말합니다. 계약 상대는 매도인이고, 중개업소를 통해 집 상태를 확인하고 잔금 일정을 협의할 수 있습니다. 경매는 법원이 진행하는 매각 절차라서 상대방과의 협상이 없고, 입찰 경쟁 결과로 가격이 정해지며, 집 내부를 미리 볼 ..

경매 입찰가를 정할 때 기준이 되는 것은 감정가가 아니라 시세입니다. 감정평가는 통상 경매개시 무렵에 이뤄지고 실제 입찰까지 6개월에서 1년 가까이 걸리는 경우가 많아, 그 사이 시장이 움직이면 감정가와 실제 팔리는 가격 사이에 간격이 생깁니다. 신건인데도 유찰이 반복되는 물건, 반대로 감정가보다 높게 낙찰되는 물건이 나오는 이유가 여기에 있습니다. 이 글에서는 아파트 경매 시세 조사 방법을 자료별 특징과 확인 순서로 정리합니다.감정가와 시세가 다른 이유감정평가서에는 "가격시점"이 명시되어 있습니다. 감정가는 그 시점의 평가액이지 입찰일의 가격이 아닙니다. 가격시점 이후 실거래가가 내렸다면 감정가(=신건 최저가) 그대로 낙찰받는 것은 시장에서 사는 것보다 비싸게 사는 결과가 되고, 반대로 시세가 올랐다면..

경매 물건 목록을 보다 보면 감정가 1억원 미만의 소액 아파트가 눈에 들어옵니다. 입찰보증금이 몇백만원 수준이라 부담이 작고, 지방 중소도시에는 5,000만~8,000만원대 물건이 꾸준히 나옵니다. 그런데 소액 물건은 싸다는 이유만으로 입찰이 몰리기도 하고, 금액이 작아서 생기는 고유한 확인 사항도 있습니다. 이 글에서는 1억 이하 소액 아파트 경매의 특징과 입찰 전 확인할 것을 정리합니다.소액 아파트 경매가 갖는 특징감정가 1억원 미만 물건은 대부분 지방 중소도시의 구축 소형 아파트입니다. 입찰보증금(통상 최저가의 10%)이 500만~900만원 수준이라 자금 진입 장벽이 낮고, 낙찰 후 전액 현금 납부도 가능한 범위여서 대출 규제의 영향을 덜 받습니다. 반면 건물이 오래돼 수리비가 들고, 거래량이 적어..

아파트 경매보다 감정가가 낮아 소액으로 시작할 수 있는 빌라(다세대주택) 경매는 초보 입찰자가 많이 들여다보는 영역입니다. 그런데 빌라 경매는 아파트와 같은 공동주택이면서도 시세 확인, 권리분석, 매각 후 처분까지 난이도의 성격이 다릅니다. 특히 전세사기 여파로 빌라 경매 물건이 늘어난 시기에는 확인할 것이 더 많아집니다. 이 글에서는 빌라 경매가 아파트 경매와 어떻게 다른지, 입찰 전 확인 사항을 정리합니다.먼저 구분: 다세대주택과 다가구주택은 완전히 다르다겉모습이 비슷한 4~5층 주택이라도 등기 방식에 따라 경매의 성격이 완전히 달라집니다. 다세대주택은 호별로 구분등기가 된 공동주택이라 아파트처럼 한 호수만 경매로 나옵니다. 반면 다가구주택은 건물 전체가 하나의 단독주택이라 건물 통째로 경매에 나오고..

아파트 경매를 검색하다 보면 같은 주거용 물건인데 감정가가 유독 낮은 오피스텔이 눈에 들어옵니다. 오피스텔은 아파트보다 입찰 경쟁이 덜하고 소액으로 접근할 수 있지만, 법적으로는 아파트와 다른 물건이라 대출·세금·권리분석의 기준이 달라집니다. 이 글에서는 오피스텔 경매가 아파트 경매와 어떻게 다른지, 입찰 전에 무엇을 확인해야 하는지 정리합니다.오피스텔은 법적으로 '준주택'이다오피스텔은 건축법상 업무시설이면서 주택법상 준주택으로 분류됩니다. 겉보기에 주거용으로 쓰이고 있어도 등기부와 건축물대장에는 업무시설로 기재됩니다. 이 이중적 지위 때문에 같은 물건이라도 실제 사용 형태(주거용/업무용)에 따라 세금과 대출 규제가 달라지는 것이 오피스텔 경매의 핵심 특징입니다.아파트 경매와의 차이 한눈에 보기구분아파트..

경매 배당 절차에서 배당표가 확정되면 그다음 궁금한 것은 하나입니다 — "돈은 언제, 어디서, 어떻게 받나". 배당기일에 출석했든 못 했든, 배당금은 정해진 절차를 거쳐야 손에 들어옵니다. 특히 보증금을 배당받는 임차인은 명도확인서라는 추가 서류가 필요해서, 절차를 모르면 수령이 늦어집니다. 이 글에서는 경매 배당금 수령 절차와 필요 서류를 채권자·임차인 관점으로 정리합니다.배당금 수령이란?매각대금이 납부되면 법원은 배당기일을 열어 배당표를 확정하고, 각 채권자에게 배당액을 지급합니다. 실제 지급은 법원이 직접 현금을 주는 것이 아니라, 법원보관금 출급 절차를 거칩니다. 배당기일에 배당표가 확정된 채권자는 법원에서 출급(지급)에 필요한 서류를 받아 법원 구내 은행(보관금 취급점)에서 배당금을 수령합니다...

경매 법정에 가면 개인만 입찰하는 것이 아닙니다. 법인 명의로 입찰하는 경우도 있는데, 개인 입찰과 준비 서류부터 세금까지 여러 가지가 다릅니다. 사업용 부동산을 법인으로 취득하려는 경우든, 법인 명의 입찰자와 경쟁하게 된 경우든 규칙을 알아두면 판단에 도움이 됩니다. 이 글에서는 법인 명의 경매 입찰의 요건과 서류, 개인 입찰과의 차이를 정리합니다.법인 명의 입찰이란?주식회사 등 법인이 매수인이 되어 경매에 참여하는 것을 말합니다. 민사집행법상 입찰 자격에 개인·법인 구분은 없으므로 법인도 원칙적으로 자유롭게 입찰할 수 있습니다. 다만 입찰표 기재 방법과 첨부 서류가 개인과 다르고, 취득 이후의 세금 구조가 크게 다르기 때문에 이 차이를 모르고 입찰하면 무효 처리되거나 예상 밖의 세금을 부담하게 됩니다..