알짜경매 님의 블로그

경매 사건기록이나 매각물건명세서 비고란에서 "무상거주확인서 제출됨"이라는 문구를 만날 때가 있습니다. 점유자가 있는데 보증금 인수 걱정을 덜어주는 서류라서, 권리분석에서 의미가 큰 문서입니다. 이번 글에서는 무상거주확인서가 무엇이고, 경매에서 어떤 효력을 갖는지, 입찰자가 어디까지 믿어도 되는지 정리합니다.무상거주확인서란?무상거주확인서(무상임대차확인서)는 집에 살고 있는 사람이 임대차 계약 없이, 보증금 없이 거주하고 있다고 확인하는 문서입니다. 주로 은행이 담보대출을 실행할 때 받습니다. 대출 심사 시점에 소유자 외의 전입자가 있으면, 은행은 그 사람이 대항력 있는 임차인인지 확인해야 합니다. 임차인이면 선순위 보증금만큼 담보 가치가 깎이기 때문입니다. 이때 전입자가 "나는 가족(또는 지인)이라 무상으..

경매 물건의 매각물건명세서를 보다 보면 임차인이 신고돼 있는데 어딘가 이상한 경우가 있습니다. 소유자의 가족이 임차인으로 올라 있거나, 보증금 규모가 시세와 동떨어져 있거나, 근저당권 설정 직전에 갑자기 전입한 기록이 보이는 식입니다. 이런 물건에서 검토하게 되는 개념이 위장임차인(가장임차인)입니다. 실제로는 임차인이 아니면서 배당을 받거나 낙찰자에게 보증금을 인수시킬 목적으로 임차인 행세를 하는 사람을 말합니다.위장임차인이란?위장임차인은 법률상 정의된 용어는 아니고, 실무에서 쓰는 표현입니다. 진정한 임대차 계약 없이 전입신고·확정일자 등 임차인의 외형만 갖춘 사람을 가리킵니다. 주택임대차보호법의 대항력(제3조)과 우선변제권(제3조의2)은 진정한 임대차를 전제로 하므로, 임대차가 가장(거짓)으로 밝혀지..

경매 공고에서 보는 감정가는 감정평가사가 작성한 감정평가서에서 나온 숫자입니다. 그런데 입찰자 대부분이 감정가 숫자만 보고 감정평가서 자체는 열어 보지 않습니다. 감정평가서에는 감정 시점, 평가 근거, 건물 상태, 위치 정보가 담겨 있어서 입찰가 판단의 출발점이 되는 서류입니다. 이 글에서는 경매 감정평가서를 어디서 열람하고 어떤 순서로 읽는지 정리합니다.감정평가서란?법원은 경매개시결정 후 감정평가사에게 목적 부동산의 평가를 명하고(민사집행법 제97조), 그 결과인 감정평가액을 기초로 최저매각가격을 정합니다. 감정평가서는 이 평가의 근거를 담은 보고서로, 법원경매정보 사이트의 사건 상세에서 매각물건명세서·현황조사서와 함께 PDF로 열람할 수 있습니다. 첫 매각기일의 최저매각가격은 통상 감정평가액과 같게 ..

경매 물건의 등기부등본을 열어 보면 갑구에 "압류"라는 두 글자가 적혀 있는 경우가 많습니다. 가압류와 글자 하나 차이라 같은 것으로 넘기기 쉽지만, 두 권리는 성격과 주체가 다릅니다. 압류는 말소기준권리가 될 수 있는 권리 중 하나이므로, 권리분석에서 날짜를 정확히 읽어야 하는 항목입니다. 이 글에서는 압류의 뜻과 가압류와의 차이, 경매에서의 처리까지 정리합니다.압류란?압류는 국가기관이 채무자의 재산 처분을 법적으로 금지하는 강제 조치입니다. 부동산에서는 두 갈래로 만나게 됩니다. 하나는 세금 체납에 따른 압류로, 국세징수법·지방세징수법에 따라 세무서나 지방자치단체가 법원 판결 없이 직접 등기하는 것입니다(체납처분). 다른 하나는 강제집행 절차로서의 압류로, 확정판결을 받은 채권자가 강제경매를 신청하면..

경매 물건을 고르다 보면 "권리분석부터 하라"는 말을 반드시 만나게 됩니다. 권리분석은 낙찰 후에 등기부의 권리와 임차인의 보증금 중 무엇이 지워지고 무엇이 남는지를 입찰 전에 가려내는 작업입니다. 낙찰가를 아무리 잘 정해도 인수하는 권리를 놓치면 그 금액이 그대로 추가 부담이 되기 때문에, 입찰가 계산보다 먼저 해야 하는 단계입니다. 이 글에서는 부동산 경매 권리분석을 4단계로 정리합니다.권리분석이란?법원 경매에서 부동산이 매각되면 등기부에 있던 권리 중 상당수는 말소(소멸)되고, 일부는 매수인이 인수합니다. 민사집행법 제91조가 소멸과 인수의 기준을 정하고 있습니다. 권리분석은 이 기준을 개별 물건에 적용해서 ① 말소기준권리를 찾고 ② 등기부상 권리의 소멸·인수를 가리고 ③ 임차인의 대항력과 보증금 ..

경매 임장은 입찰 전에 물건이 있는 현장을 직접 찾아가 확인하는 조사 활동을 말합니다. 경매는 일반 매매와 달리 집 내부를 보기 어렵고 매도인에게 물어볼 수도 없기 때문에, 서류에 나오지 않는 정보를 현장에서 직접 확보하는 임장이 사실상 유일한 실물 확인 수단입니다. 이 글은 아파트 경매 임장에서 확인할 항목을 체크리스트로 정리한 것입니다.임장이 필요한 이유 — 서류와 현장의 정보 차이구분서류로 아는 것임장으로만 아는 것물건 상태면적·층수·감정평가 당시 상태현재 외관·누수 흔적·관리 상태점유 상황현황조사서의 조사 시점 기록현재 실제 거주 여부 (우편물·전기계량기 등)비용최저매각가격·인수 권리 금액미납 관리비 액수 (관리사무소 확인)시세감정가 (수개월 전 기준일 수 있음)현재 호가·실거래 분위기 (인근 중..

경매 아파트 사는 방법을 찾는 분들의 대부분은 투자자가 아니라 시세보다 저렴하게 내 집을 마련하려는 실수요자입니다. 일반 매매는 공인중개사가 절차를 이끌어주지만, 경매는 물건 찾기부터 입주까지 매수인이 직접 판단해야 하는 단계가 많습니다. 이 글은 실수요자 관점에서 경매로 아파트를 사는 과정을 6단계로 정리한 것입니다.경매 아파트 매수 6단계① 물건 찾기 — 경매 사이트에서 지역·예산에 맞는 물건 검색↓② 서류 확인 (권리분석) — 매각물건명세서·등기부등본으로 인수 부담 확인↓③ 현장 확인 (임장) — 단지·집 상태·시세를 직접 확인↓④ 자금 계획 — 입찰보증금 10% + 잔금 (경락잔금대출 한도 확인)↓⑤ 입찰 — 매각기일에 법원에서 기일입찰↓⑥ 낙찰 후 절차 — 잔금 납부 → 소유권 취득 → 명도 →..

부동산 경매 절차는 채권자의 경매 신청부터 낙찰자의 대금납부와 배당까지 법으로 정해진 순서를 따라 진행됩니다. 전체 그림을 모른 채 개별 용어만 접하면 지금 물건이 어느 단계에 있는지, 다음에 무슨 일이 일어나는지 판단하기 어렵습니다. 이 글은 부동산 경매 절차 전체를 8단계로 나눠 한눈에 정리하고, 단계별로 자세히 다룬 글을 연결한 개관입니다.부동산 경매 절차 8단계 흐름① 경매 신청 — 채권자가 법원에 경매를 신청 (임의경매·강제경매)↓② 경매개시결정 — 법원이 개시결정을 내리고 등기부에 압류 기입↓③ 배당요구종기 — 채권자·임차인이 배당을 요구할 수 있는 마감일 설정↓④ 매각 준비 — 감정평가, 현황조사, 매각물건명세서 작성↓⑤ 매각기일 — 법정에서 입찰 진행, 최고가매수신고인 결정 (유찰 시 저감..

입찰을 준비하던 물건이 어느 날 "기일 미지정" 상태가 되거나, 진행 중이던 사건 자체가 사라지는 경우가 있습니다. 경매 절차가 정지되거나 취소된 것입니다. 채무자가 빚을 갚았거나, 법적 다툼이 시작됐거나, 남을 돈이 없다고 판단된 경우 등 사유는 여러 가지입니다. 정지와 취소가 각각 무엇이고 언제 일어나는지, 입찰자와 낙찰자에게 어떤 영향이 있는지 정리합니다.정지와 취소, 무엇이 다른가구분경매 정지경매 취소의미절차를 일시적으로 멈춤 (사건은 살아 있음)절차를 종국적으로 종료 (사건 소멸)이후사유 해소 시 속행, 또는 취소로 전환경매개시결정 기입등기 말소대표 사유청구이의의 소·경매개시결정 이의 + 잠정처분, 회생·파산 절차 개시채무 변제(취하 포함), 무잉여, 부동산 멸실정지는 언제 일어나나정지는 대부분..

경매 배당기일이 다가오면 법원은 매각대금을 채권자들에게 어떻게 나눌지 정리한 배당표를 작성합니다. 낙찰자에게는 남의 서류처럼 보이지만, 임차인이 있는 물건의 낙찰자, 배당요구를 한 임차인, 채권자 모두 이 표 하나로 자기 몫이 결정됩니다. 배당표가 어디서 언제 공개되고, 각 칸을 어떻게 읽는지, 금액이 이상할 때 무엇을 할 수 있는지 순서대로 정리합니다.배당표란?배당표는 집행법원이 매각대금(낙찰대금 + 몰수 보증금 + 이자)을 배당받을 채권자들에게 순위에 따라 배분한 계산서입니다(민사집행법 제149조). 법원은 배당기일 3일 전까지 배당표 원안을 작성해 법원에 비치하고, 이해관계인은 배당기일 전에 열람할 수 있습니다. 배당기일에 이의가 없으면 그대로 확정됩니다.배당표의 구성 — 칸별로 읽기항목내용읽을 때..