알짜경매 님의 블로그

법원경매정보나 민간 경매 사이트에서 물건을 보다 보면 유찰 횟수와 최저매각가격 비율이 서로 맞지 않는 경우를 자주 만납니다. "1회 유찰"로 표시되어 있는데 최저가는 감정가의 100%이거나, "5회 유찰"인데 최저가 비율이 70%에 머물러 있거나, 20% 저감 법원의 물건이 "2회 유찰"인데 80%로 표시되는 식입니다. 저감률이 법원마다 다르다는 점만으로는 설명되지 않는 이 불일치는 대부분 재매각·기일변경·매각불허가·재감정 같은 절차상 사건이 중간에 끼어 있거나, 사이트가 "회차"와 "유찰"을 구분하지 않고 집계했기 때문에 생깁니다. 이 글에서는 최저매각가격이 정해지고 낮아지는 기본 구조, 법원별 저감률 차이, 불일치를 만드는 원인 6가지와 확인 위치, 금액 예시, 5단계 진단 흐름, 입찰자가 유의할 점..

경매 물건 목록을 보다 보면 같은 단지에서 유독 자주 눈에 띄는 세대가 있습니다. 1층 아파트 경매와 탑층 아파트 경매, 즉 저층과 최상층 물건입니다. 이런 세대는 같은 단지·같은 면적의 기준층과 감정가도 실거래가도 다른데, 기준층 실거래가를 그대로 기준으로 삼으면 입찰가가 어긋납니다. 반대로 "1층은 싸다", "탑층은 비싸다"처럼 일반화하는 것도 맞지 않습니다. 층별 가격 차이는 단지·지역에 따라 방향과 크기가 다르므로 감정평가서와 실거래가에서 실제 격차를 확인하는 것이 출발점입니다. 이 글에서는 감정평가서의 층별 격차 반영 방식, 실거래가 공개시스템으로 감정가를 검증하는 절차, 1층과 탑층 각각의 현장·서류 확인 포인트, 금액 예시와 입찰 전 확인 흐름을 정리합니다.1. 감정평가서에서 층별 가격 차이..

법원경매정보에서 아파트 물건을 넘기다 보면 전용 100㎡를 넘는 대형 평형 아파트 경매 물건이 감정가 대비 두세 번 유찰된 채 올라와 있는 경우를 봅니다. 흔히 40평대 아파트 경매, 50평대 아파트 경매라고 부르는 물건들입니다. 같은 단지라도 전용 84㎡와 전용 135㎡는 경매에서 적용되는 세금, 대출 한도의 걸림돌, 승계하는 관리비 규모, 시세를 잡는 방법이 다릅니다. 기준이 되는 선은 주택법 제2조 제6호가 정한 국민주택규모(주거전용면적 85㎡ 이하)입니다. 이 글에서는 전용 85㎡를 초과하는 물건이 중소형과 다른 점을 유찰 구조, 농어촌특별세, 대출 한도, 관리비 승계, 시세 조사 순으로 정리하고 비교표·금액 예시·확인 흐름으로 묶습니다.1. 대형 평형 물건의 특징 — 유찰이 쌓이기 쉬운 구조경매..

대출 연체로 집에 경매개시결정이 내려졌다고 해서 그 집을 팔 수 없는 것은 아닙니다. 등기부 갑구에 경매개시결정 기입등기가 올라간 뒤에도 소유자는 일반 매매로 집을 팔 수 있고, 매매대금으로 채권을 갚아 경매를 취하시키는 거래가 이루어집니다. 다만 경매 진행 중 매매는 보통의 매매와 달리 경매가 실제로 취하되어야 매수자의 소유권이 안전해지고, 경매 취하 매매가 성립하려면 매매대금이 신청채권자를 포함한 채권자들의 채권을 갚을 만큼이어야 한다는 조건이 붙습니다. 이 글에서는 압류의 효력 범위, 임의경매와 강제경매에서 취하가 이루어지는 경로, 매수신고 전후의 취하 차이, 매수자 확인 사항, 금액 예시, 잔금과 취하를 동시에 처리하는 흐름, 입찰자가 취하 가능성을 읽는 방법을 정리합니다.1. 경매 중에도 매매는..

법원경매정보에서 물건을 열어 보면 매각물건명세서의 맨 아래 비고란에 "배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수함", "유치권 신고 있으나 성립 여부 불분명", "대지권 미등기" 같은 문구가 한두 줄 적혀 있습니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리" 란이 비어 있어도 비고란에 인수 사항이 적혀 있는 경우가 있고, 비고란이 비어 있다고 인수할 권리가 없다고 확정되는 것도 아닙니다. 이 글에서는 명세서의 법적 근거와 각 란의 의미, 비고란에 자주 나오는 문구 10가지의 뜻과 입찰자 행동, 빈 란의 한계, 갱신 시점, 인수 문구가 있을 때의 실질 취득가 계산, 읽는 순서를 정리합니다.1. 매각물건명세서의 근거와 네 개의 란매각물건명세서는 민사집행법 제105조 제1항에 따라 법원이 작성하는 서류로, 기재 사항은 ① 부..

경매 입찰가를 정할 때 가장 자주 찾는 숫자가 "이 지역 아파트는 감정가의 몇 %에 낙찰되는가"입니다. 이 숫자는 뉴스나 유료 경매 사이트에서만 볼 수 있는 것이 아니라, 대법원 법원경매정보(courtauction.go.kr)의 매각통계 메뉴에서 누구나 무료로 조회할 수 있습니다. 다만 매각통계에는 매각률·매각가율·평균 유찰 횟수라는 세 지표가 함께 나오고, 각각 계산 기준이 달라서 숫자만 보고 입찰가를 바로 정하면 실제 사례와 어긋날 수 있습니다. 이 글에서는 세 지표의 정의와 계산식, 지표끼리의 관계를 읽는 법, 법원경매정보 매각통계 메뉴의 구성, 통계가 가진 한계, 그리고 통계에서 출발해 입찰가 상한을 정하는 다섯 단계 흐름을 금액 예시와 함께 정리합니다.1. 세 지표의 정의와 계산식법원경매정보 매..

경매 입찰에 처음 참여하면 입찰가 못지않게 신경 쓰이는 것이 입찰보증금입니다. 최저매각가격의 10%를 현금이나 자기앞수표로 준비해 입찰봉투에 넣어 내는데, 떨어지면 이 돈을 언제, 어떻게, 어디서 돌려받는지 모르는 상태로 입찰장에 가는 경우가 적지 않습니다. 결론부터 말하면 패찰자의 보증금은 그날 그 자리에서 돌려받습니다. 다만 차순위매수신고를 했거나, 보증서(경매보증보험)로 보증을 냈거나, 대리인·공동입찰로 참여했다면 반환 시점과 방법이 조금씩 달라집니다. 이 글에서는 민사집행법상 즉시 반환 원칙과 근거 조문, 입찰 결과별 반환 시점 비교, 반환 창구에서의 실제 절차, 금액 예시, 패찰 이후 다음 입찰을 준비하는 순서를 정리합니다.1. 패찰하면 보증금은 그날 즉시 돌려받는다 — 민사집행법 제115조 제..

법원경매정보에서 아파트 물건을 열면 "건물 84.97㎡, 대지권 45.2㎡"처럼 두 개의 면적이 적혀 있습니다. 그런데 같은 단지를 부동산 앱이나 분양 자료에서 찾아보면 "34평형", "112㎡"로 표기되어 있어 숫자가 맞지 않습니다. 경매 서류는 전용면적과 대지권 면적을 쓰고, 분양·시세 시장은 공급면적과 그에 따른 평형을 쓰기 때문입니다. 기준이 다른 면적으로 ㎡당 가격이나 평당 가격을 비교하면 같은 집이 더 싸거나 더 비싸 보이게 됩니다. 이 글에서는 전용·주거공용·공급·계약·대지권 면적의 정의와 각각이 어디에 쓰이는지, 평형 환산 방법, 경매 서류별로 면적이 어디에 나오는지, 등기부·건축물대장·현황 면적이 서로 다를 때 확인하는 순서, 전용 85㎡ 기준이 세금에 미치는 영향을 정리합니다.1. 면적..

현황조사서의 점유자 란에 "전차인"이라고 적혀 있거나, 전입세대 열람을 떼 보니 등기부에 없는 임차인 외에 다른 세대주가 한 명 더 전입돼 있는 아파트가 있습니다. 임차인이 집을 다시 세놓은 전대차 관계가 있는 물건입니다. 이런 물건은 임차인 한 명만 있는 물건과 달리, 임차인의 대항력이 유지되는지, 실제로 살고 있는 전차인에게 별도의 권리가 있는지, 낙찰자가 누구에게 무엇을 인수하고 누구를 상대로 인도명령을 받을 수 있는지를 따로 따져야 합니다. 이 글에서는 전대차의 정의와 임대인 동의 유무에 따른 차이, 네 가지 경우별 임차인 대항력·낙찰자 인수·전차인 지위·인도명령 가능 여부, 금액 예시, 입찰 전 확인 순서를 정리합니다.1. 전대차란 — 동의 있는 전대와 무단 전대전대차는 임차인(전대인)이 자신이..

아파트 경매 목록을 보다 보면 같은 단지·같은 평형인데 감정가가 유독 낮고 "지분" 또는 "공유자 우선매수권" 표시가 붙은 물건이 있습니다. 부부 공동명의나 상속으로 여러 명이 나눠 가진 아파트에서 한 사람의 지분만 채권자가 경매에 넘긴 경우입니다. 2026년 10월 1일 기준 서울북부지방법원 10월 7일 기일 물건 중 중랑구 면목동 삼성제이드 18평형(3회 유찰, 최저가 감정가의 51%)과 노원구 중계동 중계5단지주공 18평형(2회 유찰, 64%) 2건이 알짜경매 목록에 "공유자 우선매수권(지분경매)" 표시가 붙은 지분 물건입니다. 지분을 낙찰받으면 아파트 한 세대의 소유자가 되는 것이 아니라 다른 공유자와 함께 세대를 나눠 갖는 공유자가 됩니다. 투입한 돈을 회수하려면 공유 관계를 정리해야 하고, 그..