알짜경매 님의 블로그

경매 입찰 당일에는 최저매각가격의 10%에 해당하는 보증금을 입찰표와 함께 내야 합니다. 최저가 4억원 물건이면 4,000만원을 현금이나 자기앞수표로 준비해 법원까지 가져가야 하는데, 여러 물건에 같은 날 입찰하거나 보증금 규모가 큰 물건이면 준비 부담이 커집니다. 민사집행규칙은 이 보증을 현금·자기앞수표 외에 보증서로도 낼 수 있게 정하고 있고, 실무에서는 서울보증보험(SGI)의 경매보증보험 증권이 그 보증서로 쓰입니다. 이 글에서는 매수신청보증의 정의와 금액, 현금·수표·보증서 세 가지 제공 방법의 차이, 입찰보증금 보증서를 발급받아 제출하는 절차, 낙찰·패찰·대금 미납 시 보증서가 어떻게 처리되는지, 보증서를 쓸 수 없는 경우와 확인할 점을 정리합니다.1. 매수신청보증이란매수신청보증은 경매에서 매수..

기일입찰표의 입찰가격란에 3억 5,000만원을 쓰려다 0을 하나 더 붙여 35억원으로 제출하는 사고는 경매 법정에서 드물지 않게 일어납니다. 경매 입찰가 잘못 기재는 개찰 때 그 자리에서 드러나지만, 입찰표는 제출한 뒤 취소·정정이 되지 않고, 입찰자 본인의 착오는 매각불허가 사유에도 들어 있지 않습니다. 결론부터 적으면 잘못 쓴 금액 그대로 최고가매수신고인이 되고, 대금을 내지 않으면 입찰보증금은 돌려받지 못한 채 배당 재원에 들어갑니다. 이 글에서는 입찰가 실수가 확정되는 법적 근거, 정정·취소·불허가 신청·즉시항고·대금 미납 각 수단의 가능 여부, 보증금 3,500만원이 몰수되는 금액 흐름, 절차 순서, 입찰표 작성 단계의 예방법을 정리합니다.1. 입찰표는 제출 뒤 취소·변경할 수 없다기일입찰은 민..

경매 물건의 매각물건명세서를 보면 임차인의 전입일과 등기부 을구의 근저당권 접수일이 같은 날짜로 적혀 있는 경우가 있습니다. 전입신고 근저당 같은날이면 누가 먼저인지에 따라 임차인의 대항력 유무, 배당 순서, 낙찰자가 보증금을 떠안는지가 모두 갈립니다. 결론부터 적으면, 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기고 근저당권은 등기 접수 시점에 효력이 생기므로, 같은 날이면 근저당권이 앞섭니다. 이 글에서는 그 법적 근거, 날짜 조합별 비교, 확정일자·소액임차인 최우선변제와의 관계, 금액 예시로 본 배당 흐름, 입찰자가 서류에서 확인하는 방법을 정리합니다.1. 대항력은 왜 "다음 날 0시"에 생기나주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차가 등기되지 않았더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 ..

경매 물건 목록에서 "지분매각"이나 "공유자 우선매수권" 표시가 붙은 아파트는 입찰에서 최고가를 써내도 매수인이 되지 못할 수 있습니다. 경매에 나온 지분 말고 나머지 지분을 가진 공유자가 매각기일에 최고가와 같은 가격으로 먼저 사겠다고 신고하면, 법원은 그 공유자에게 매각을 허가하기 때문입니다. 이 글에서는 법적 근거, 신고 시점과 보증, 행사 제한, 적용되지 않는 경우, 부부 공유 아파트 1/2 지분 금액 예시, 다른 우선매수권과의 비교를 정리합니다.1. 공유자 우선매수권이란공유자 우선매수권은 공유물의 지분 일부가 경매될 때 다른 공유자가 최고매수신고가격과 같은 가격으로 그 지분을 먼저 매수할 수 있는 권리입니다.민사집행법 제139조는 공유물지분을 경매하는 경우 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있..

경매 입찰 서류는 누가 어떤 명의로 입찰하느냐에 따라 달라집니다. 본인이 직접 가면 신분증·도장·입찰보증금으로 충분하지만, 대리인이 가면 본인의 인감증명서와 위임장이, 부부가 함께 입찰하면 공동입찰신고서와 지분 표시가, 법인 명의라면 법인등기사항증명서가 더해집니다. 서류 하나가 빠지거나 인감이 맞지 않으면 최고가를 적어 내고도 입찰이 무효로 처리될 수 있습니다. 이 글에서는 기일입찰을 기준으로 공통 준비물, 법원 비치 서류, 입찰 유형별 추가 서류, 입찰 무효로 이어지는 서류 실수를 한 장으로 정리합니다.1. 공통 준비물 — 누가 입찰하든 필요한 것민사집행법 제113조는 매수신청인이 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 제공하도록 하고 있고, 민사집행규칙 제63조는 기일입찰의 매수신청보증 금액을 ..

전세나 매매 계약 전에 등기사항전부증명서를 떼 보면 갑구에 "임의경매개시결정"이라는 줄이 있거나, 같은 줄에 취소선이 그어지고 그 아래 "2번임의경매개시결정등기말소 — 취하"라는 기록이 붙어 있는 경우가 있습니다. 이 글은 경매 등기 보는법을 갑구에 남는 경매 흔적 중심으로 정리합니다. 검색어로 많이 쓰이는 경매 등기 취하가 등기부에서 정확히 무엇을 뜻하는지, 매각으로 끝난 경우와 다시 경매에 들어간 경우 기록이 어떻게 다른지, 경매개시결정등기 이후에 들어온 권리·전입이 어떤 위치에 놓이는지, 계약·입찰 전에 무엇을 확인해야 하는지 순서대로 설명합니다.1. 갑구에 경매 기록이 올라가는 구조등기사항전부증명서는 표제부(부동산 표시), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 이외의 권리 — 근저당권·전세권 ..

매각기일에 입찰자가 한 명도 없으면 그 회차는 유찰로 끝나고, 법원은 최저매각가격을 20~30% 낮춰 새 매각기일을 정합니다. 이때 입찰을 준비하는 쪽에서 확인해야 할 것은 두 가지입니다. 다음 기일이 언제 열리는지, 그리고 유찰이 몇 번까지 반복될 수 있는지입니다. 이 글에서는 경매 유찰 기간, 즉 유찰 후 다음 매각기일까지 걸리는 시간과 그 법적 구조, 법원경매정보에서 다음 기일을 확인하는 방법, 유찰 횟수 제한이 있는지와 실제로 절차가 멈추는 경우, 감정가 3억원 물건의 회차별 저감 일정, 유찰·변경·취하·매각불허가의 차이를 정리합니다.1. 유찰 후 다음 매각기일은 어떻게 정해지나민사집행법 제119조는 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 법원이 최저매각가격을 상당히 낮..

낙찰을 받고 매각허가결정이 확정되면 법원에서 대금지급기한 통지서가 옵니다. 통지서에는 "언제까지 내라"는 날짜만 적혀 있고, 법원 어느 부서에 가서 어떤 서류를 받아 어디에 돈을 내는지는 적혀 있지 않습니다. 이 글에서는 경매 잔금 납부 방법을 실제 순서대로 정리합니다. 대금지급기한이 정해지는 법적 근거, 경매계에서 법원보관금 납부명령서를 받는 단계, 취급은행 납부와 영수필통지서 제출, 매각대금완납증명원 발급, 취득세 신고와 소유권이전등기 촉탁까지 한 흐름으로 다루고, 경락잔금대출을 쓰는 경우 법무사가 같은 날 처리하는 방식과 상계신청·채무인수로 현금 납부액을 줄이는 경우도 함께 짚습니다.1. 잔금 납부 전 단계 — 대금지급기한이 정해지는 과정매각기일에 최고가매수신고인으로 정해지면 보통 1주 뒤 매각결정..

법원경매정보에서 사건번호를 검색하면 물건 정보·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 외에 "문건/송달내역"이라는 탭이 있습니다. 여기에는 이 사건에 누가 언제 어떤 서류를 냈는지(문건접수내역), 법원이 누구에게 어떤 서류를 보내 어떻게 전달됐는지(송달내역)가 날짜순으로 쌓입니다. 임차인의 배당요구, 세무서의 교부청구, 채권자의 기일연기신청, 취하서 제출 같은 움직임은 매각물건명세서가 갱신되기 전에 이 목록에 먼저 나타납니다. 이 글에서는 문건접수내역과 송달내역이 무엇인지, 자주 보이는 문건명이 각각 무슨 뜻인지, 타임라인 예시로 읽는 법, 입찰 전 확인 순서를 정리합니다.1. 문건접수내역과 송달내역이란문건접수내역은 경매 사건에 접수된 서류의 목록입니다. 접수일·제출자(채권자·채무자·소유자·임차인·세무서·집..

감정평가서 첫 장에는 "기준시점"이라는 날짜가 있습니다. 예를 들어 기준시점이 2025년 3월 10일인데 이번 매각기일이 2026년 9월 30일이면, 감정가는 1년 6개월 전 가격이고 최저매각가격은 그 오래된 가격의 70%나 49%입니다. 알짜경매 목록의 사건번호가 2024타경·2025타경인 물건은 대부분 이 시차를 안고 있고, 신건인데도 "무이익" 표시가 붙거나 반대로 1회 유찰인데 최저가가 실거래가보다 크게 낮은 물건이 나오는 이유가 여기에 있습니다. 이 글에서는 감정평가 기준시점의 뜻과 법적 근거, 사건 접수부터 매각까지 시차가 생기는 구조, 시세가 올랐을 때와 내렸을 때의 입찰가 차이, 재감정이 이루어지는 경우, 입찰 전 확인 순서를 정리합니다.1. 감정평가 기준시점이란감정평가 기준시점은 감정평가..