알짜경매 님의 블로그

경매 물건의 등기부등본을 열어보면 근저당권 항목에 "채권최고액 3억 6,000만원" 같은 금액이 적혀 있습니다. 그런데 이 금액은 실제로 빌린 돈과 다릅니다. 대출 원금이 3억원인데 채권최고액이 3억 6,000만원으로 설정되어 있는 식입니다. 채권최고액이 무엇이고 왜 실제 대출금보다 크게 설정되는지, 그리고 경매 권리분석과 배당에서 이 숫자를 어떻게 읽어야 하는지 정리합니다.채권최고액이란?채권최고액은 근저당권으로 담보되는 채권의 상한선입니다. 근저당권은 특정 시점의 대출 원금이 아니라 "앞으로 늘었다 줄었다 할 수 있는 채권"을 담보하는 권리이므로(민법 제357조), 등기부에는 확정된 대출액 대신 담보 한도인 채권최고액을 기재합니다. 은행이 경매 배당에서 우선변제받을 수 있는 금액도 이 채권최고액이 상한..

경매로 집을 낙찰받고 잔금까지 냈다면, 이제 등기부에 내 이름을 올리는 일이 남습니다. 일반 매매라면 매도인과 함께 등기소에 공동으로 신청해야 하지만, 경매는 다릅니다. 낙찰자가 서류를 갖춰 법원에 신청하면 법원이 등기소에 등기를 촉탁(부탁)해 주는데, 이것이 소유권이전등기 촉탁입니다. 낙찰 후 마지막 행정 절차에 해당하므로 흐름과 준비 서류를 알아두면 셀프로도 처리할 수 있습니다.소유권이전등기 촉탁이란?매수인이 매각대금을 완납하면 소유권은 등기와 무관하게 대금 납부 시점에 이미 매수인에게 넘어옵니다 (민사집행법 제135조). 이후 법원은 매수인의 신청에 따라 등기소에 ① 매수인 앞으로의 소유권이전등기, ② 말소기준권리 이하 부담 등기의 말소, ③ 경매개시결정등기의 말소를 한꺼번에 촉탁합니다 (민사집행법..

경매 권리분석을 시작하면 "이 권리는 낙찰자가 인수한다", "저 권리는 매각으로 소멸한다"는 표현을 계속 만나게 됩니다. 어떤 권리가 낙찰자에게 넘어오고 어떤 권리가 지워지는지를 가르는 원칙이 바로 인수주의와 소멸주의입니다. 말소기준권리, 대항력, 선순위 전세권 같은 개념이 전부 이 두 원칙 위에서 작동하므로, 권리분석의 뼈대에 해당하는 내용입니다.정의소멸주의는 부동산에 설정된 권리들이 매각과 함께 소멸하고, 그 권리자들은 매각대금에서 배당으로 만족을 얻는 원칙입니다. 낙찰자는 깨끗한 소유권을 취득합니다. 인수주의는 반대로 일부 권리가 매각 후에도 살아남아 낙찰자가 그 부담을 그대로 떠안는 원칙입니다. 우리 민사집행법은 소멸주의를 원칙으로 하되, 일정한 권리에 대해 예외적으로 인수주의를 적용하는 절충 구..

서울 강남권이나 재건축 단지 뉴스에서 "토지거래허가구역으로 묶였다"는 표현을 자주 접하게 됩니다. 허가구역 안의 집은 구청 허가 없이 살 수 없고 실거주 의무까지 붙는데, 그 구역 안의 아파트가 경매로 나오면 어떻게 될까요? 결론부터 말하면 경매 취득은 허가 대상이 아닙니다. 이 글에서 토지거래허가구역의 뜻과 경매 취득 시 달라지는 점을 정리합니다.토지거래허가구역이란?토지거래허가구역은 투기 우려가 있는 지역에서 일정 면적을 넘는 토지(주택의 대지 지분 포함)를 거래할 때 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 지정한 구역입니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거해 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정합니다. 아파트도 대지권(토지 지분)이 있으므로, 허가구역 안에서 대지 지분 면적이 기준을 넘는 아파..

경매 물건의 등기부를 보다 보면 말소기준권리보다 앞선 순위에 "전세권"이 설정되어 있는 경우가 있습니다. 이런 선순위 전세권은 조건에 따라 낙찰자가 전세금 반환 의무를 그대로 떠안기도 하고, 매각으로 깨끗하게 소멸하기도 합니다. 같은 등기가 사건에 따라 정반대 결과를 만들기 때문에, 인수와 소멸을 가르는 기준을 정확히 알아둘 필요가 있습니다.선순위 전세권이란?전세권은 전세금을 지급하고 부동산을 사용·수익하는 물권으로, 등기부 을구에 등기됩니다(민법 제303조). 그중 선순위 전세권은 경매에서 말소기준권리(최선순위의 근저당권·압류·가압류 등)보다 먼저 등기된 전세권을 말합니다. 임차권과 달리 전세권은 등기된 물권이므로 주민등록·확정일자와 무관하게 등기 순위만으로 선후를 따집니다.인수와 소멸을 가르는 기준민..

경매 사건의 서류를 보다 보면 "배당요구종기일"이라는 날짜가 사건 초반에 등장합니다. 임차인에게는 보증금을 돌려받을 수 있느냐를 가르는 마감일이고, 입찰자에게는 임차인 보증금을 인수하게 되느냐를 판단하는 기준점입니다. 하나의 날짜가 세입자와 입찰자 양쪽의 돈 계산을 동시에 바꾸는 셈이라, 경매에서 가장 중요한 날짜 중 하나로 꼽힙니다. 이번 글에서는 배당요구종기일의 뜻과 결정 방식, 놓쳤을 때의 결과를 정리합니다.배당요구종기일이란?배당요구종기일은 경매 매각대금에서 배당을 받으려는 채권자·임차인이 법원에 배당요구를 신청할 수 있는 마감일입니다. 민사집행법 제84조에 따라 법원은 경매개시결정 후 배당요구를 할 수 있는 종기(마감일)를 정해 공고하는데, 통상 경매개시결정일부터 2~3개월 뒤로 지정됩니다. 첫 ..

입찰 준비를 마치고 법원에 갈 날만 기다리고 있는데, 대법원 법원경매정보 사이트에서 사건을 다시 확인해 보니 매각기일이 "변경" 또는 "연기"로 표시되어 있는 경우가 있습니다. 입찰자 입장에서는 준비한 일정이 통째로 밀리는 일이라, 왜 기일이 바뀌는지, 바뀐 기일은 어디서 확인하는지 알아둘 필요가 있습니다. 이번 글에서는 매각기일 변경·연기의 뜻과 사유, 확인 방법을 정리합니다.매각기일 변경·연기란?매각기일 변경·연기는 법원이 지정해 공고한 매각기일을 실제 입찰 전에 다른 날짜로 바꾸거나(변경), 기일 자체를 미루는 것(연기)을 말합니다. 민사집행법 제110조 이하에서 매각기일의 지정·통지·공고를 정하고 있고, 법원은 절차상 필요가 있으면 직권으로, 또는 이해관계인의 신청을 받아 기일을 바꿀 수 있습니다..

경매 권리분석에서 임차인의 전입일은 대항력 유무를 가르는 기준입니다. 그런데 등본상 임차인 본인의 전입일만 보고 "말소기준권리보다 늦으니 대항력이 없다"고 판단했다가, 알고 보니 가족이 먼저 전입해 있었던 경우가 있습니다. 이때 등장하는 개념이 세대합가입니다. 겉으로 보이는 전입일과 실제 대항력 기준일이 달라지는 대표적인 함정이므로, 아파트 입찰 전에 반드시 짚고 가야 하는 용어입니다.세대합가란?세대합가는 따로 전입되어 있던 가족(세대원)이 하나의 세대로 합쳐지는 것을 말합니다. 예를 들어 배우자와 자녀가 먼저 그 집에 전입해 살고 있다가, 나중에 세대주(임차인 본인)가 전입하면서 한 세대로 합쳐지는 경우입니다. 주민등록표에는 세대주의 전입일이 표시되므로, 서류상으로는 임차인의 전입이 늦어 보입니다.그러..

경매 사건 기록을 보다 보면 "채무자에게 공시송달"이라는 표현을 만나게 됩니다. 채무자나 소유자가 서류를 받지 않거나 소재를 알 수 없을 때 법원이 쓰는 송달 방법인데, 경매 절차가 유난히 오래 걸리는 사건이나 매각기일이 늦춰지는 사건의 배경에 이 공시송달이 있는 경우가 많습니다. 공시송달이 무엇인지, 경매 절차와 입찰자에게 어떤 의미가 있는지 정리합니다.공시송달이란?공시송달은 서류를 받을 사람의 주소나 근무지를 알 수 없어 통상의 방법으로 송달할 수 없을 때, 법원 게시판이나 전자 게시 등으로 서류를 게시하고 일정 기간이 지나면 송달된 것으로 간주하는 제도입니다 (민사소송법 제194조~제196조). 첫 공시송달은 게시 후 2주가 지나면 효력이 생기고, 같은 당사자에 대한 그다음 공시송달은 게시 다음 날..

부동산 경매에서 낙찰을 받고 잔금까지 냈는데 점유자가 집을 비워주지 않는 경우, 대부분은 인도명령이라는 간이 절차로 해결합니다. 그런데 인도명령을 신청할 수 없는 상대방이거나 신청 기한을 넘긴 경우에는 정식 민사소송인 명도소송을 거쳐야 합니다. 경매 명도소송이 어떤 절차인지, 인도명령과 무엇이 다른지, 기간과 비용은 얼마나 드는지 정리합니다.명도소송이란?명도소송은 부동산을 점유할 권리가 없는 사람을 상대로 부동산을 인도(명도)하라고 청구하는 민사소송입니다. 법률상 정식 명칭은 "건물인도청구의 소"입니다. 경매에서는 매각대금을 완납한 매수인이 소유권을 취득한 뒤에도 점유자가 퇴거를 거부할 때, 인도명령(민사집행법 제136조)으로 해결할 수 없는 경우에 제기합니다.승소 판결이 확정되면 그 판결문이 집행권원이..