알짜경매 님의 블로그

법원경매정보에서 물건을 보다 보면 매각 방법이 "기일입찰"이라고 적혀 있는 것을 보게 됩니다. 그런데 간혹 "기간입찰"로 진행되는 사건도 있습니다. 두 방식은 입찰서를 내는 시기와 장소, 보증금을 내는 방법이 다르기 때문에, 어느 쪽인지에 따라 입찰 준비가 완전히 달라집니다. 이 글에서는 기일입찰과 기간입찰의 정의, 차이점, 각각의 진행 흐름을 정리합니다.기일입찰이란?기일입찰은 정해진 매각기일에 입찰자가 법원 입찰 법정에 직접 출석해, 그 자리에서 입찰표를 제출하고 당일 개찰까지 마치는 방식입니다. 민사집행법 제103조가 정한 매각 방법 중 하나이며, 현재 법원 부동산 경매의 대부분이 기일입찰로 진행됩니다. 아파트 경매에 입찰한다면 사실상 기일입찰이라고 보면 됩니다.기간입찰이란?기간입찰은 법원이 정한 입..

부동산 경매에서 부부가 함께 내 집 마련을 하거나, 가족·지인끼리 자금을 모아 입찰하는 경우가 있습니다. 이때 쓰는 제도가 공동입찰입니다. 한 사람 명의로 낙찰받은 뒤 나중에 지분을 나누는 것이 아니라, 처음부터 여러 명이 함께 입찰해 지분대로 소유권을 취득하는 방식입니다. 이 글에서는 공동입찰의 정의와 대리입찰과의 차이, 신청 방법과 서류, 입찰 전 확인할 점을 정리합니다.공동입찰이란?공동입찰은 2인 이상이 하나의 경매 물건에 대해 공동으로 매수신청을 하는 것입니다. 민사집행규칙 제62조는 공동으로 입찰하는 경우 집행관에게 공동입찰을 신고하도록 정하고 있습니다. 낙찰되면 매각허가결정에 기재된 지분 비율대로 여러 명이 공유자로 소유권이전등기를 하게 됩니다.흔히 쓰이는 경우는 다음과 같습니다.· 부부가 공..

매각기일은 평일 오전에 잡히기 때문에 직장인 입찰자는 법원에 직접 가기 어려운 경우가 많습니다. 이때 쓰는 방법이 대리입찰입니다. 다른 사람이 본인을 대신해 기일입찰에 참여하는 제도로, 서류만 제대로 갖추면 배우자·가족·지인 누구나 대리인이 될 수 있습니다. 다만 서류에 하나라도 흠이 있으면 입찰 자체가 무효 처리되므로, 준비물을 정확히 아는 것이 핵심입니다.대리입찰이란?대리입찰은 입찰자 본인(매수신청인)이 매각기일에 출석하지 않고, 위임을 받은 대리인이 기일입찰표를 제출하고 개찰에 참여하는 방식입니다. 민사집행 절차에서 입찰 대리는 허용되며, 낙찰의 법적 효과(매수인 지위)는 대리인이 아니라 본인에게 귀속됩니다. 입찰보증금 반환이나 매각허가결정도 모두 본인 명의로 진행됩니다.필요 서류 — 이것이 전부이..

경매 물건의 권리분석에서 가장 중요한 질문 중 하나는 "이 집에 대항력 있는 임차인이 있는가"입니다. 매각물건명세서와 현황조사서에 임차인 정보가 실리지만, 입찰자가 직접 교차 확인할 수 있는 공적 서류가 하나 더 있습니다. 바로 전입세대 열람(전입세대확인서 발급)입니다. 경매 입찰 예정자는 남의 집이라도 이 서류를 발급받을 수 있습니다.전입세대 열람이란?전입세대 열람은 특정 주소지에 주민등록상 전입되어 있는 세대주의 성명과 전입일자를 확인하는 제도입니다. 주민등록법에 근거하며, 2023년부터 서류 명칭이 "전입세대 열람내역"에서 "전입세대확인서"로 바뀌었습니다. 원래는 소유자·임차인 등 이해관계인만 발급받을 수 있지만, 경매 참가자는 예외적으로 발급 자격이 인정됩니다.이 서류가 권리분석에서 중요한 이유는..

경매로 아파트를 낙찰받으면 법원에 내는 매각대금이 전부가 아닙니다. 취득세와 등기 비용, 말소 비용, 명도 관련 지출까지 더해져야 실제 총 취득 원가가 나옵니다. 입찰가를 정할 때 이 부대비용을 빼놓으면 예산이 어긋나기 때문에, 이번 글에서는 경매 취득세 계산 방법과 항목별 부대비용을 정리합니다.경매 취득세, 기준은 낙찰가경매(법원 경매)로 부동산을 취득하는 것은 세법상 유상승계취득입니다. 따라서 취득세 과세표준은 감정가가 아니라 낙찰가(매각대금)입니다. 감정가 5억 원짜리 아파트를 4억 원에 낙찰받았다면 취득세는 4억 원을 기준으로 계산합니다.주택(아파트)의 유상취득 기본 세율은 다음과 같습니다.구간 (1주택 기준)취득세율비고6억 원 이하1%지방교육세 0.1% 별도6억 원 초과 ~ 9억 원 이하1~3%..

경매 물건 검색 조건에서 "유치권"이 있는 물건을 걸러내는 분들이 많습니다. 그런데 매각물건명세서를 보면 "유치권 신고 있음"과 함께 "유치권 배제 신청 있음"이라는 문구가 같이 적힌 물건이 있습니다. 유치권 신고만 있는 물건과는 위험의 성격이 다르기 때문에, 이 문구가 무슨 뜻인지 알아두면 물건을 보는 눈이 달라집니다.유치권 배제 신청이란?유치권 배제 신청은 경매 절차에서 신고된 유치권에 대해 이해관계인(주로 경매를 신청한 근저당권자 등 채권자)이 "이 유치권은 성립 요건을 갖추지 못했으니 배제해 달라"고 법원에 의견을 내는 신청입니다. 유치권 신고가 들어오면 매각물건명세서에 그 사실이 기재되어 입찰가가 크게 내려가는데, 채권자 입장에서는 허위·과장 유치권 때문에 배당받을 돈이 줄어들므로 이를 다투는 ..

경매 물건을 검색하다 보면 건축물대장에 "위반건축물"이라고 노란 딱지처럼 표기된 물건을 만나게 됩니다. 감정가나 최저가에는 드러나지 않지만, 낙찰 후 이행강제금 부과와 대출 제한으로 이어질 수 있어 입찰 전에 반드시 확인해야 하는 항목입니다. 이 글에서는 위반건축물이 무엇인지, 경매에서 어떤 위험이 되는지, 입찰 전 확인 방법까지 정리합니다.위반건축물이란?위반건축물은 건축법에 따른 허가·신고 없이 건축(증축·개축·대수선)하거나 용도를 무단으로 변경한 건축물을 말합니다. 관할 관청이 위반 사실을 적발하면 건축물대장에 "위반건축물"이라고 표기하고, 소유자에게 시정명령(건축법 제79조)을 내립니다. 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금(건축법 제80조)이 부과되는데, 시정될 때까지 매년 반복 부과될 수 있습니..

부동산 경매에서 낙찰자가 대금을 납부하면 법원은 그 돈을 채권자들에게 나눠주는 배당 절차에 들어갑니다. 이때 법원이 채권자들에게 "받을 돈이 정확히 얼마인지 계산해서 내라"고 요구하는 서류가 채권계산서입니다. 입찰자가 직접 작성하는 서류는 아니지만, 임차인 보증금이 배당으로 해결되는지 예상할 때와 배당 이후 분쟁 구조를 이해할 때 만나게 되는 개념입니다.채권계산서란?채권계산서는 경매 배당에 참가하는 채권자가 배당기일 전에 자신의 채권 원금·이자·비용을 계산하여 법원에 제출하는 서류입니다. 민사집행법 제84조 제4항은 배당요구 종기가 지난 뒤 법원사무관 등이 채권자들에게 1주 안에 채권계산서를 제출하라고 최고(촉구)하도록 정하고 있습니다.배당요구 시점에 적어낸 채권액은 신청 당시의 금액이라서, 실제 배당하..

경매 공고를 보다 보면 물건번호가 1번 하나뿐인 사건도 있고, "물건번호 1, 2, 3…"으로 여러 개가 붙은 사건도 있습니다. 또 어떤 사건은 토지와 건물, 혹은 여러 개의 부동산을 통째로 묶어 한 번에 매각합니다. 이 차이를 정하는 개념이 일괄매각과 분할매각(개별매각)입니다. 같은 사건번호라도 어느 방식이냐에 따라 입찰 단위와 입찰가 계산이 완전히 달라지므로, 입찰 전에 반드시 확인해야 하는 항목입니다.일괄매각과 분할매각이란?일괄매각은 여러 개의 부동산을 하나로 묶어 한 번에 매각하는 방식입니다. 민사집행법 제98조는 여러 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해 함께 파는 것이 알맞다고 인정되면 법원이 일괄매각을 결정할 수 있다고 정하고 있습니다. 아파트 한 세대의 건물과 대지권처럼 애초에 분리하면..

경매 사건을 조회하다 보면 하나의 부동산에 사건번호가 두 개 이상 붙어 있는 경우가 있습니다. "2025타경1234(중복: 2026타경567)" 같은 표기입니다. 이것이 이중경매(중복경매)입니다. 이미 경매가 진행 중인 부동산에 다른 채권자가 또 경매를 신청한 상태라는 뜻으로, 취하 가능성을 판단하거나 배당 구조를 읽을 때 의미가 달라지기 때문에 입찰자도 개념을 알아둘 필요가 있습니다.이중경매란?이중경매는 이미 경매개시결정이 내려진 부동산에 대해 다른 채권자가 다시 경매를 신청하고, 법원이 다시 경매개시결정을 하는 것입니다. 근거는 민사집행법 제87조입니다. 법원은 뒤의 신청도 받아들여 경매개시결정을 하되, 절차는 먼저 개시결정을 한 사건(선행 사건)을 기준으로 하나만 진행합니다. 매각도 한 번만 하고,..