알짜경매 님의 블로그

아파트를 매매로 사면 계약일부터 30일 안에 부동산 거래신고를 해야 하고, 규제지역이나 일정 금액 이상이면 자금조달계획서까지 냅니다. 그래서 경매로 아파트를 낙찰받은 뒤 "경매 낙찰도 실거래가 신고 대상인가", "자금조달계획서는 어디에 내나"를 찾는 경우가 많습니다. 결론부터 적으면 경매 낙찰은 부동산 거래신고 대상이 아니고, 따라서 자금조달계획서도 제출하지 않습니다. 대신 취득세 신고는 매매와 똑같이 60일 안에 해야 하고, 낙찰가는 실거래가 공개시스템에 나오지 않으므로 확인하는 곳이 다릅니다. 이 글에서는 경매 낙찰 실거래 신고 여부와 자금조달계획서·취득세 신고의 차이, 낙찰가를 확인하는 방법을 정리합니다.1. 경매 낙찰이 거래신고 대상이 아닌 이유부동산 거래신고는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」..

살고 있는 집이 경매에 넘어가면 법원에서 우편이 옵니다. "경매 임차인 통지"를 검색하는 분들이 확인하려는 것은 어떤 통지가 어떤 순서로 오는지, 통지를 받으면 무엇을 해야 하는지, 통지를 못 받았을 때 배당을 못 받는 것은 아닌지입니다. 경매 절차에서 임차인에게 오는 통지는 한 번이 아니라 단계별로 여러 번이고, 그중 배당요구종기 안내(임차인 통지서)가 보증금 회수를 좌우하는 가장 중요한 우편입니다. 이 글에서는 경매개시결정부터 배당기일까지 임차인이 받는 통지의 순서와 법적 근거, 통지를 받지 못했을 때의 확인 방법과 대처를 정리합니다.임차인에게 오는 통지의 순서단계시점임차인이 받는 것임차인이 할 일① 경매개시결정경매 신청 후 수일 내직접 송달 없음 (개시결정은 채무자·소유자에게 송달, 등기부 갑구에 ..

법원 경매 목록에는 매주 수천 건의 아파트가 올라옵니다. "아파트 경매 이유"를 검색하는 분들이 알고 싶은 것은 멀쩡한 아파트가 왜 경매에 나오는지, 그 이유가 입찰할 때 무슨 차이를 만드는지입니다. 아파트가 경매에 나오는 경로는 크게 세 갈래입니다. 대출을 갚지 못해 담보권자가 신청하는 임의경매, 판결 등 집행권원을 가진 채권자가 신청하는 강제경매, 공유물 분할이나 상속재산 청산처럼 돈을 받아내는 목적이 아닌 형식적 경매입니다. 이 글에서는 각 경로가 어떤 상황에서 생기는지, 그리고 경매 사유에 따라 물건의 권리관계와 입찰 계산이 어떻게 달라지는지를 정리합니다.세 갈래 경로와 아파트에서 흔한 사유구분신청하는 사람법적 근거아파트에서 흔한 사유임의경매근저당권자(은행·저축은행·대부업체·개인 채권자)민사집행법..

경매 물건 광고나 대출 상담 안내에는 "경매 대출 90%"라는 표현이 자주 나옵니다. "경매 대출 90%"를 검색하는 분들이 확인하려는 것은 낙찰가의 90%까지 정말 대출이 되는지, 그 90%가 무엇의 90%인지, 내 소득과 물건에서는 실제로 얼마가 나오는지입니다. 결론부터 말하면 90%는 낙찰가 기준 상한이고, 실제 실행 한도는 감정가·시세 기준 LTV, 소득 기준 DSR, 방공제까지 네 가지 기준을 전부 적용한 뒤 가장 작은 금액으로 정해집니다. 이 글에서는 경락잔금대출 한도가 계산되는 순서와, 어떤 물건에서 낙찰가 90%에 가까운 금액이 나오고 어떤 물건에서는 60%대로 떨어지는지를 숫자로 정리합니다.90%는 무엇의 90%인가경락잔금대출은 낙찰자가 잔금(매각대금)을 내기 위해 받는 주택담보대출입니다..

법원 경매는 정해진 날, 정해진 시각 안에 입찰표를 내야 하는 절차입니다. "경매 입찰 시간"을 검색하는 분들이 확인하려는 것은 몇 시까지 법원에 가야 하는지, 입찰 마감은 몇 시인지, 결과는 언제 나오는지입니다. 입찰 시작·마감 시각은 전국 공통이 아니라 법원마다 다르고, 마감 시각이 지나면 입찰표를 받지 않습니다. 이 글에서는 기일입찰 당일의 시간 흐름과 법적 근거, 시각을 확인하는 방법을 정리합니다.입찰 시간은 누가, 어디에 정해 두나아파트 경매의 대부분은 기일입찰로 진행됩니다. 매각기일 하루, 법원 경매법정에서 입찰표를 내고 그 자리에서 개찰하는 방식입니다. 매각기일의 일시와 장소는 민사집행법 제106조에 따라 매각기일 공고에 기재됩니다. 법원경매정보(courtauction.go.kr)의 물건 상..

경매 물건의 매각물건명세서를 열어 보면 임차인이 1명이 아니라 2명, 3명씩 기재된 아파트가 있습니다. "경매 임차인 2명"을 검색하는 이유는 대부분 같습니다. 보증금을 둘 다 물어줘야 하는지, 한 명만 인수하면 되는지, 인수 금액을 어떻게 계산하는지입니다. 2026년 9월 23일 기일의 청주지방법원 개신동 아파트(9회 유찰, 최저가 722만원)에는 "대항력 임차인 2명, 인수부담 2억 200만원"이 표시되어 있고, 9월 22일·23일 기일의 고양지원 물건 중에도 임차인 2명 표시가 6건 있습니다. 결론부터 말하면 임차인이 몇 명이든 임차인 한 사람씩 따로 대항력과 배당을 따지고, 인수 금액은 그 결과를 더한 값입니다.아파트 한 채에 임차인이 2명 나오는 경우유형내용확인할 서류전 임차인 + 현 임차인전 ..

경매로 아파트를 낙찰받아도 바로 입주할 수 있는 것은 아닙니다. "경매 낙찰 후 명도기간"을 검색하는 분들이 알고 싶은 것은 낙찰일부터 실제로 집을 넘겨받기까지 몇 달이 걸리는지, 그 기간을 무엇이 좌우하는지입니다. 명도기간은 법으로 정해진 하나의 숫자가 아니라 ① 잔금 납부까지의 법정 절차 기간과 ② 점유자와의 합의 또는 인도명령·강제집행에 걸리는 기간의 합입니다. 이 글에서는 단계별 소요 기간과 법적 근거, 점유자 유형에 따른 차이를 정리합니다.명도는 잔금을 낸 뒤에야 시작됩니다매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 소유권을 취득합니다(민사집행법 제135조). 그 전까지는 점유자에게 집을 비워 달라고 요구할 법적 지위가 없습니다. 낙찰일부터 잔금 납부까지는 아래 기간이 고정적으로 들어갑니다.단계기간근거매각..

경매 물건 등기부 을구 맨 위에 전세권이 있고, 매각물건명세서 임차인 란에도 같은 사람이 전입신고를 한 임차인으로 올라 있는 경우가 있습니다. 임차인이 보증금을 지키려고 전입신고·확정일자에 더해 전세권 설정 등기까지 해 둔 물건입니다. 이런 물건에서 "선순위 전세권자가 배당요구를 했으니 전세권은 소멸하고 인수액은 0원"이라고 계산하면 틀릴 수 있습니다. 이 글에서는 전세권 설정한 임차인이 가진 두 가지 권리의 관계, 대법원 판례, 경우별 인수 여부, 금액 예시와 확인 방법을 정리합니다.전세권과 임차권은 별개의 권리전세권은 민법상 물권으로 등기로 성립하고, 주택임차권은 채권이지만 주택임대차보호법에 따라 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 갖추면 대항력이 생깁니다. 한 사람이 같은 주택에 대해 두 권리를 모..

법원경매정보에서 빌라나 아파트 물건을 보다 보면 신청채권자가 주택도시보증공사(HUG)이고, 매각물건명세서 비고란에 "임차권 인수조건 변경" 또는 "대항력 포기"라는 문구가 적힌 물건이 있습니다. 흔히 HUG 대항력 포기 물건이라고 부릅니다. 대항력 있는 임차권이 등기부에 있는데도 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 매각되는 물건입니다. 이 글에서는 HUG 대항력 포기 물건이 생기는 배경, 일반적인 대항력 임차인 물건과의 차이, 금액 예시, 그리고 입찰 전에 확인할 항목을 정리합니다.HUG 대항력 포기 물건이란?임차인이 전세보증금반환보증에 가입한 상태에서 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, HUG가 임차인에게 보증금을 대신 지급합니다(대위변제). 이때 HUG는 임차인의 보증금반환채권과 임차권을 넘겨받..

경매 물건 등기부에 세무서나 구청의 압류가 있으면 입찰자는 보통 압류 등기일을 보고 순위를 가늠합니다. 그런데 배당에서 세금의 순위를 정하는 날짜는 압류 등기일이 아니라 조세채권의 법정기일입니다. 법정기일은 등기부에 나오지 않고, 압류 등기일보다 몇 년 앞서는 경우도 있습니다. 이 글에서는 조세채권 법정기일의 뜻과 법적 근거, 세목별로 법정기일이 정해지는 기준, 근저당권·확정일자 임차인과의 배당 순위 비교, 그리고 법정기일이 입찰자의 인수 금액을 바꾸는 경우를 정리합니다.조세채권 법정기일이란?법정기일은 국세·지방세와 저당권·전세권·확정일자 임차권 같은 담보성 권리 사이의 우선순위를 가르는 기준일입니다. 국세기본법 제35조와 지방세기본법 제71조는 세금이 다른 채권에 우선한다는 원칙을 두면서, 법정기일 전..