알짜경매 님의 블로그

관심을 두고 지켜보던 경매 물건이 매각기일 며칠 전에 "취하"로 사라졌다가, 몇 달 뒤 새 사건번호를 달고 다시 나오는 일이 있습니다. 검색어로는 "경매 취하후 재경매"로 많이 찾지만, 법률 용어로 보면 취하 뒤 다시 나오는 경매는 재매각이 아니라 채권자가 새로 신청한 별개의 사건입니다. 사건번호·감정가·최저가·배당요구종기가 전부 새로 정해지고, 이전 사건에서 유찰로 내려갔던 최저가는 사라집니다. 이 글은 취하가 무엇인지, 취하 뒤 다시 경매가 시작되면 무엇이 달라지는지, 낙찰 후 취하되면 낙찰자의 보증금과 동의권은 어떻게 되는지, 그리고 취하 이력이 있는 물건에 입찰할 때 확인할 것을 정리합니다.정의 — 취하는 신청채권자가 경매 신청을 거두는 것경매 취하는 경매를 신청한 채권자가 신청을 철회하는 것입니..

경매 사건의 배당표를 처음 보면 맨 윗줄에 "집행비용"이라는 항목이 있고, 낙찰가에서 이 금액을 먼저 뺀 뒤에 채권자 배당이 시작됩니다. 경매 집행비용은 경매를 신청한 채권자가 절차를 진행하기 위해 법원에 미리 낸 돈이며, 매각대금에서 가장 먼저 회수됩니다. 낙찰자가 따로 내는 돈이 아닌데도 "낙찰자가 부담하는 비용"으로 오해되는 경우가 많고, 반대로 낙찰 후 점유자를 내보내는 인도 강제집행 비용은 낙찰자가 예납하는 별개의 돈입니다. 이 글은 경매 집행비용이 무엇으로 구성되는지, 누가 내고 어떻게 돌려받는지, 배당에서 어떤 순위인지, 그리고 낙찰자가 실제로 부담하는 비용과 어떻게 구별하는지를 정리합니다.정의 — 집행비용은 신청채권자가 예납하고 매각대금에서 우선 회수한다민사집행법 제53조 제1항은 "강제집..

경매 물건의 전입세대 열람을 떼 보면 매각물건명세서에 적힌 임차인 이름이 아니라 다른 사람이 세대주로 나오는 경우가 있습니다. 임차인의 배우자나 자녀가 먼저 전입했거나, 임차인 본인은 직장 때문에 다른 곳으로 주소를 옮기고 가족만 남아 있는 상황입니다. 이때 입찰자가 가장 먼저 묻는 것이 "계약자 본인이 전입돼 있지 않은데 대항력이 있는 건가"입니다. 결론부터 말하면 임차인 본인이 아니라 함께 사는 가족의 주민등록만 있어도 대항력은 인정됩니다. 주택임대차보호법이 요구하는 것은 "주택의 인도와 주민등록"이지 "임차인 명의의 주민등록"이 아니기 때문입니다. 반대로 가족이 아닌 제3자의 전입은 대항력 요건이 되지 않습니다. 이 글은 가족의 주민등록으로 대항력이 인정되는 근거, 상황별로 대항력이 살아 있는 경우..

경매 낙찰 후 가장 많이 검색되는 말 중 하나가 "명도 대행"입니다. 잔금을 내고 소유권은 넘어왔는데 집에는 전 소유자나 임차인이 그대로 살고 있고, 직접 찾아가 협의하는 것이 부담스러운 낙찰자가 대행업체를 찾습니다. 그런데 명도 대행은 법으로 정해진 자격이나 표준 요율이 없는 서비스라서 누가, 무엇을, 얼마에 해 주는지가 업체마다 다르고, 일부 업무는 변호사가 아니면 대신할 수 없는 영역에 걸쳐 있습니다. 이 글은 명도 대행이 실제로 하는 일의 범위, 대행자가 할 수 있는 것과 없는 것, 비용 구조와 시세, 셀프 명도와의 비교, 그리고 대행을 맡길 때 계약서에서 확인할 것을 정리합니다.정의 — 명도 대행이란 무엇을 대신해 주는 서비스인가명도는 낙찰자가 점유자(전 소유자·임차인)로부터 부동산을 넘겨받는 ..

경매로 아파트를 낙찰받은 뒤 "이 집을 바로 팔면 얼마가 남을까"를 계산해 보는 분들이 많습니다. 최저가가 감정가의 70%·49%까지 내려온 물건을 낙찰받았다면 시세와의 차이가 그대로 이익처럼 보이기 때문입니다. 그런데 경매 낙찰 후 매매는 일반 매매와 다른 지점이 세 군데 있습니다. 첫째, 잔금을 내기 전에는 팔 수 없습니다. 둘째, 보유기간은 잔금(대금 완납)일부터 계산되어 1년 안에 팔면 양도차익의 70%, 2년 안에 팔면 60%가 양도소득세로 나갑니다. 셋째, 취득가액은 낙찰가에 취득세·명도비·수리비 같은 부대비용을 더한 금액이어서 서류로 증빙한 만큼만 양도차익에서 빠집니다. 이 글은 낙찰 후 매도가 가능해지는 시점, 보유기간과 양도세율, 취득가액에 넣을 수 있는 비용, 매도 시점별 세후 차익 예..

경매로 아파트를 낙찰받아 인도를 받고 보니 전기가 끊겨 있고, 한전과 도시가스사에서 "체납 요금을 내야 재개해 준다"는 안내를 받는 경우가 있습니다. 관리사무소는 관리사무소대로 밀린 관리비 명세를 내밉니다. 이 중 낙찰자가 실제로 부담해야 하는 것은 어디까지일까요. 결론부터 말하면 아파트 공용부분 관리비는 낙찰자가 승계하지만, 전기·도시가스·수도 요금 같은 공과금은 원칙적으로 전 사용자의 채무입니다. 다만 공급 재개와 사용자 명의 변경 과정에서 정산 요구를 받는 일이 실제로 생기므로, 어떤 항목이 누구 채무인지 구분하고 인도일 기준으로 나누는 방법을 알아 두어야 합니다. 이 글은 항목별 승계 여부, 정산 창구와 필요 서류, 인도일 검침값을 남기는 이유, 입찰 전 확인할 것을 정리합니다.정의 — 공과금은 ..

잔금을 내고 소유권을 취득한 뒤 낙찰받은 아파트에 가 보니 문이 잠겨 있고 사람이 없습니다. 우편물이 쌓여 있고 관리사무소도 "몇 달째 안 보인다"고 합니다. 이때 열쇠업자를 불러 문을 열고 들어가도 될까요. 소유자가 되었더라도 점유자의 의사에 반해 직접 문을 여는 행위는 허용되지 않는다는 것이 원칙입니다. 빈집으로 보여도 안에 짐이 남아 있으면 점유는 유지되고 있다고 봅니다. 문을 여는 것은 집행관이 법원의 집행권원에 따라 하는 일이고, 낙찰자는 인도명령을 받아 강제집행을 신청하는 방식으로 진행합니다. 이 글은 자력구제 금지의 의미, 낙찰 후 문을 열 수 있는 절차(인도명령 → 강제집행 → 집행관 개문), 상황별로 할 수 있는 것과 없는 것, 기간과 비용, 개문 이후의 짐 처리까지 정리합니다.정의 — ..

월세 임차인이 살고 있는 아파트를 낙찰받으면 "이제 월세는 누가 받는가"라는 문제가 바로 생깁니다. 낙찰일부터 낙찰자가 받는 것도 아니고, 등기가 끝나야 받는 것도 아닙니다. 경매에서 소유권이 넘어오는 시점은 매각대금을 완납한 날이고, 그날을 기준으로 차임(월세)의 귀속이 갈립니다. 다만 임차인이 대항력이 있는지, 없는지, 아니면 전 소유자가 직접 살고 있는지에 따라 낙찰자가 청구할 수 있는 돈의 성격이 달라집니다. 이 글은 경매 낙찰 후 월세 귀속 기준, 점유자 유형별 청구 근거, 잔금 납부일 전후의 일할 계산, 임차인에게 통지하는 방법과 이중지급 방지까지 정리합니다.정의 — 차임 귀속의 기준일은 "매각대금 완납일"이다민사집행법 제135조는 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다..

"낙찰은 제 이름으로 받았는데 잔금은 배우자 명의로 내고 등기도 배우자로 하고 싶어요", "개인으로 낙찰받았는데 법인 명의로 바꿀 수 있나요", "낙찰받은 물건을 잔금 내기 전에 아는 사람한테 넘기고 싶어요". 경매 낙찰 후 자주 나오는 질문인데 답은 모두 같습니다. 경매에서 낙찰자(매수인) 명의는 변경할 수 없습니다. 매각허가결정은 입찰표에 적힌 그 사람에 대해 내려지고, 대금 납부와 소유권 취득도 그 사람 명의로만 이루어집니다. 이 글은 낙찰 후 명의 변경이 안 되는 법적 이유, 흔한 오해와 위험한 우회 방법, 그리고 명의를 바꾸고 싶을 때 실제로 쓸 수 있는 대안 3가지를 비용과 함께 정리합니다.정의 — 매수인 지위는 양도할 수 없다기일입찰에서 입찰표에 적은 입찰자(본인 또는 공동입찰자)가 최고가매..

낙찰을 받고 매각허가결정까지 확정됐는데, 잔금을 내기 전에 집에 불이 나거나 태풍으로 침수됐다면 어떻게 될까요. 낙찰자는 아직 소유자가 아니지만 대금을 내면 훼손된 집을 그대로 넘겨받게 됩니다. 민사집행법은 이런 경우를 대비해 매각허가결정의 취소신청(제127조)이라는 구제 절차를 두고 있습니다. 매수인 책임이 아닌 사유로 부동산이 현저하게 훼손되거나 중대한 권리관계가 바뀐 사실이 매각허가결정 확정 뒤에 밝혀지면, 대금을 내기 전까지 매각허가결정을 취소해 달라고 신청할 수 있는 제도입니다. 이 글은 취소신청의 요건, 발견 시점별로 달라지는 대응 방법, 신청 절차와 보증금 반환, 그리고 대금 납부 뒤에는 왜 구제가 어려운지를 정리합니다.정의 — 매수인 책임 없는 "현저한 훼손"이나 "중대한 권리변동"이 요건..