알짜경매 님의 블로그

경매 공고를 살피다 보면 매각물건명세서에 "농지취득자격증명 제출 요함"이라는 특별매각조건이 붙은 물건을 만날 때가 있습니다. 아파트 입찰만 해온 분들에게는 낯설지만, 대지 지목이 전(田)·답(畓)으로 남아 있는 물건이나 아파트와 함께 나온 부속 토지에서도 등장하는 조건입니다. 이 증명서가 바로 농취증(농지취득자격증명)인데, 기한 안에 제출하지 못하면 낙찰이 무효가 되는 것에 그치지 않고 입찰보증금까지 몰수될 수 있습니다. 이번 글에서 농취증의 뜻과 발급 절차, 경매에서의 제출 기한과 주의점을 정리합니다.농취증(농지취득자격증명)이란?농지취득자격증명은 농지를 취득하려는 사람이 실제로 농업 경영에 이용할 자격이 있음을 시·구·읍·면장이 확인해 주는 서류입니다 (농지법 제8조). 헌법상 경자유전(耕者有田) 원칙..

아파트 경매에서 초보자가 가장 크게 손해 보는 지점은 딱 하나로 좁혀집니다. 바로 선순위임차인이 있는 물건을 모르고 낙찰받는 경우입니다. 낙찰가 외에 임차인의 보증금 수억 원을 추가로 물어줘야 할 수 있기 때문입니다. 실제로 이번 주 서울 법원 목록에도 최저가보다 인수 보증금이 더 큰 물건이 올라와 있습니다. 이번 글에서 선순위임차인의 뜻, 후순위와의 구별법, 인수 금액 계산까지 정리합니다.선순위임차인이란?선순위임차인은 등기부상 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인을 말합니다. 대항력은 주택 인도(입주) + 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생기는데(주택임대차보호법 제3조), 이 시점이 말소기준권리(통상 최초 근저당권 설정일)보다 앞서면 선순위, 뒤면 후순위입니다.선순위임차인의 대항력은 경매로도 소멸..

경매 물건 목록을 보면 "신건"이라고 표시된 물건과 유찰을 거쳐 가격이 내려온 물건이 섞여 있습니다. 처음 나온 물건과 다시 나온 물건은 진행 방식이 같아 보여도 가격 구조와 경쟁 양상이 다릅니다. 법원 용어로는 이를 새매각이라 부르는데, 이름이 비슷한 재매각과 혼동하는 분이 많습니다. 이번 글에서 새매각과 신건의 뜻, 재매각과의 차이, 신건 입찰 전략을 정리합니다.새매각이란? 신건이란?새매각(新賣却)은 매각을 실시했지만 적법한 매수신고가 없어(유찰) 최저매각가격을 낮춰 다시 기일을 여는 절차입니다 (민사집행법 제119조). 즉 "유찰 후 다음 기일"이 새매각입니다.신건(新件)은 그보다 앞선 상태로, 처음으로 매각기일에 나온 물건을 말합니다. 최저매각가격이 감정평가액 그대로(100%)인 상태입니다. 신건..

경매 공고를 보다 보면 같은 물건이 얼마 전에 낙찰됐다고 들었는데 다시 매각 목록에 올라와 있는 경우가 있습니다. 이때 진행 방식이 재매각입니다. 유찰과 헷갈리기 쉽지만 전혀 다른 절차이고, 재매각 물건은 입찰보증금부터 달라지기 때문에 모르고 입찰장에 갔다가는 입찰 자체가 무효가 될 수 있습니다. 이번 글에서 재매각의 뜻과 유찰·새매각과의 차이, 입찰 시 주의점을 정리합니다.재매각이란?재매각(再賣却)은 낙찰자(최고가매수신고인)가 매각대금을 기한 안에 납부하지 않아, 법원이 같은 물건을 같은 조건으로 다시 매각하는 절차입니다 (민사집행법 제138조). 핵심은 "낙찰까지는 됐는데 잔금을 안 냈다"는 점입니다. 입찰자가 아무도 없어서 다시 진행하는 유찰(신건→새매각)과는 원인 자체가 다릅니다.대금을 내지 않은..

부동산 경매를 처음 알아보는 분들이 공통적으로 궁금해하는 것이 "경매 진행 기간이 얼마나 걸리는가"입니다. 채권자 입장에서는 돈을 언제 돌려받을 수 있는지, 입찰자 입장에서는 낙찰받고 언제 입주할 수 있는지, 세입자 입장에서는 언제까지 살 수 있는지가 전부 이 타임라인에 달려 있기 때문입니다. 이 글에서는 경매개시결정부터 배당까지 부동산 경매 절차 기간을 단계별로 정리합니다.전체 타임라인 한눈에 보기사건마다 편차가 있지만, 아파트 경매의 일반적인 흐름은 다음과 같습니다. 경매 신청부터 배당까지 대체로 8개월~1년 안팎이 걸리고, 유찰이 반복되면 그만큼 늘어납니다.① 경매 신청 → 경매개시결정 (신청 후 수일 내)↓② 배당요구종기 결정·공고 (개시결정 후 약 2~3개월 시점으로 지정)↓③ 감정평가·현황조사..

경매 법정에서 개찰이 끝나면 집행관이 최고가매수신고인을 호명한 뒤 이렇게 묻습니다. "차순위매수신고 하실 분 계십니까?" 처음 입찰장에 간 분들은 이 장면에서 당황하곤 합니다. 2등에게도 기회가 있다는 뜻인데, 아무나 할 수 있는 것도 아니고 무조건 유리한 것도 아닙니다. 이 글에서는 차순위매수신고의 뜻과 요건, 그리고 실제로 할 만한지 판단하는 기준까지 정리합니다.차순위매수신고란?차순위매수신고는 최고가매수신고인이 대금을 납부하지 않을 경우 재매각 절차 없이 자신이 매수인 지위를 넘겨받겠다고 미리 신고해 두는 제도입니다(민사집행법 제114조). 낙찰자가 잔금을 내지 않으면 법원은 원래 재매각을 진행해야 하는데, 차순위매수신고인이 있으면 그 사람에 대해 바로 매각허가 여부를 결정합니다. 절차가 한 바퀴 도..

아파트 경매에 관심이 생기면 가장 먼저 하게 되는 검색이 "집 경매 사이트가 어디지?"입니다. 그런데 막상 찾아보면 법원이 운영하는 공식 사이트부터 월 구독료를 받는 유료 정보 사이트까지 종류가 많아서, 뭘 봐야 할지부터 막히는 분들이 많습니다. 이 글에서는 부동산 경매 사이트를 무료·유료로 나눠 정리하고, 초보 입찰자라면 어떤 조합으로 쓰는 것이 합리적인지까지 정리합니다.경매 사이트는 크게 세 종류입니다부동산 경매 정보를 볼 수 있는 사이트는 성격에 따라 세 갈래로 나뉩니다.① 공식 사이트 (무료) — 법원이 직접 운영. 모든 경매 정보의 원천이며, 여기 없는 물건은 없습니다.↓② 유료 경매정보 사이트 — 공식 정보에 권리분석·시세·과거 낙찰 통계를 얹어 구독료를 받는 민간 서비스.↓③ 무료 큐레이션 ..

경매로 아파트를 낙찰받으면 잔금 다음에 기다리는 관문이 명도입니다. 그리고 초보 입찰자가 입찰가를 정할 때 가장 자주 빼먹는 것이 바로 경매 명도비용입니다. "낙찰가 = 취득 비용"이 아닙니다 — 점유자를 내보내는 데 드는 이사비 협의금부터, 협의가 깨졌을 때의 강제집행 비용까지, 명도에는 구간별로 예측 가능한 돈이 듭니다. 오늘은 명도비용이 어떤 항목으로 구성되고 각각 얼마나 드는지, 협의와 강제집행 두 갈래로 나눠 정리합니다.명도비용의 두 갈래명도비용은 크게 협의로 끝나는 경우와 강제집행까지 가는 경우로 나뉩니다. 실무에서는 대부분 협의로 끝나고, 강제집행은 최후 수단입니다.구분주요 항목대략의 규모협의 명도이사비(이사 지원금) 협의보통 수십만~수백만원대 (평형·점유자 사정에 따라)법적 절차 준비인도명..

경매 공부를 하다 보면 "소액임차인은 최우선으로 배당받는다"는 말을 반드시 만나게 됩니다. 보증금이 적은 세입자를 보호하기 위해, 배당 순위를 무시하고 가장 먼저 일정 금액을 떼어주는 제도가 소액임차인 최우선변제입니다. 그런데 소액임차인 최우선변제 금액은 지역마다 다르고, 어느 시점의 기준을 적용하는지에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 세입자에게는 내 보증금이 보호 대상인지, 입찰자에게는 배당표가 어떻게 짜일지를 좌우하는 핵심 개념이라 오늘 기준 금액표와 함께 정리합니다.소액임차인 최우선변제란?소액임차인 최우선변제는 보증금이 일정 금액 이하인 임차인에게, 확정일자 순위와 무관하게 배당에서 가장 먼저 일정액을 지급하는 제도입니다 (주택임대차보호법 제8조). 근저당권자보다도 먼저 받습니다. 요건은 세 가지입..

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 세입자가 가장 먼저 알아보게 되는 것이 임차권등기명령 신청방법입니다. 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받은 상황이라면, 그냥 이사부터 하면 대항력과 우선변제권이 사라져 보증금을 지킬 수단을 잃게 됩니다. 임차권등기명령은 바로 이 문제를 해결하는 제도이고, 경매 입찰자 입장에서도 등기부에 임차권등기가 보이면 반드시 의미를 읽어야 하는 권리입니다. 오늘은 이 제도를 세입자와 입찰자 양쪽 관점에서 정리합니다.임차권등기명령이란?임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해 임차권을 등기부에 올리는 제도입니다 (주택임대차보호법 제3조의3). 핵심 효과는 하나입니다 — 등기가 되고 나면 이사를 가고 전입을 빼도, 이미 갖..