알짜경매 님의 블로그

임대차가 끝났는데 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 임차인이 마지막으로 쓸 수 있는 수단이 임차인의 강제경매 신청입니다. 살고 있는 집을 임차인 자신이 경매에 넘겨 매각대금에서 보증금을 회수하는 절차입니다. 경매 물건 목록에서 신청채권자가 은행이 아니라 개인 임차인이나 주택도시보증공사인 "강제경매" 사건이 이 경우에 해당합니다. 이 글에서는 임차인이 경매를 신청하기까지의 단계, 비용, 직접 낙찰받는 방법, 그리고 이런 물건을 입찰자 입장에서 볼 때 확인할 점을 정리합니다.임차인이 경매를 신청할 수 있는 근거임차인의 보증금반환채권은 일반 금전채권이므로, 그 자체로는 경매를 신청할 수 없습니다. 경매를 신청하려면 집행권원이 있어야 합니다. 보증금반환청구소송의 확정판결(또는 가집행선고부 판결), 확정된 지..

경매 배당표를 보면 근저당권자보다 앞줄에 개인 이름 여러 명이나 근로복지공단이 올라 있는 경우가 있습니다. 소유자가 사업주였고 그 사업장의 근로자들이 밀린 임금을 배당요구한 물건입니다. 임금채권은 등기부에 나타나지 않는데도 일정 범위에서는 근저당권보다 먼저 배당받습니다. 이 글에서는 임금채권 우선변제의 법적 근거, 최우선으로 보호되는 범위, 배당순위에서의 위치, 그리고 임금채권 우선변제가 입찰자의 인수 금액에 영향을 주는 경우를 정리합니다.임금채권 우선변제란?임금채권 우선변제는 근로자가 받지 못한 임금·퇴직금을 사용자의 재산에서 다른 채권자보다 먼저 변제받도록 한 제도입니다. 근거는 근로기준법 제38조와 근로자퇴직급여 보장법 제12조이고, 보호 범위는 두 단계로 나뉩니다.구분대상우선 범위최우선변제 임금채..

경매 물건의 등기부에 가압류가 근저당권보다 먼저 올라 있으면 배당 계산이 "순위대로 차례로"만으로 끝나지 않습니다. 가압류채권자에게는 우선변제권이 없어서 뒤에 온 근저당권자·확정일자 임차인과 채권액에 비례해 나누는 안분배당이 이루어지고, 그 뒤에 또 다른 채권자가 있으면 근저당권자가 후순위자의 몫을 가져오는 흡수배당이 이어집니다. 이 글에서는 안분배당과 흡수배당의 뜻, 계산 순서, 금액 예시, 그리고 이 계산이 입찰자의 인수 금액에 영향을 주는 경우를 정리합니다.안분배당이란?안분배당은 우열을 가릴 수 없는 채권자들이 배당재원을 각자의 채권액 비율대로 나누어 받는 방식입니다. 평등배당이라고도 합니다. 일반채권자끼리는 채권 성립 시기와 관계없이 평등하다는 채권자평등 원칙에서 나옵니다.경매에서 안분배당이 문제..

아파트를 낙찰받고 잔금을 낸 뒤 관리사무소에 가면 미납 관리비 정산과 함께 선수관리비(관리비 예치금)를 납부해 달라는 안내를 받는 경우가 있습니다. 일반 매매에서는 매수인이 매도인에게 이 예치금을 돌려주고 승계하는 것이 관행이라 거래 당사자끼리 정산하지만, 경매에는 매도인이 없습니다. 그래서 낙찰자가 새로 내야 하는지, 전 소유자가 낸 돈을 이어받는지, 전 소유자의 미납 관리비와 어떻게 얽히는지가 단지마다 다르게 처리됩니다. 이 글은 선수관리비가 무엇인지, 법적 근거와 매매·경매에서의 처리 차이, 미납 관리비·장기수선충당금과의 구별, 낙찰 후 관리사무소 정산 순서를 정리합니다.정의 — 공용부분 운영을 위해 소유자가 미리 맡기는 돈선수관리비는 공동주택의 관리주체(관리사무소·입주자대표회의)가 공용부분 관리와..

일반 매매는 계약 전에 집 안을 둘러보고 하자를 확인한 뒤 가격을 정하지만, 경매는 매각기일까지 집 내부를 볼 수 없는 경우가 대부분입니다. 점유자가 문을 열어주지 않으면 현황조사서의 사진 몇 장과 감정평가서의 건물 개요가 내부 정보의 전부입니다. 그런데 낙찰 후 집을 인도받았을 때 벽지가 찢어져 있거나 싱크대가 내려앉아 있거나 보일러가 고장 나 있어도, 경매에서는 매도인의 물건 하자 담보책임이 적용되지 않아 수리비 전액이 낙찰자 부담입니다. 이 글은 경매 아파트 수리비를 왜 입찰 전에 잡아야 하는지, 내부를 못 보는 상태에서 수리 범위를 어떻게 가늠하는지, 항목별 예산 범위와 입찰가에 반영하는 계산법을 정리합니다.왜 수리비를 입찰 전에 잡아야 하는가 — 법적 근거① 민법 제580조 제2항 — 매매 목적..

경매 물건의 등기부를 보면 근저당권·가압류·압류가 여러 건 붙어 있고, 매각물건명세서에는 배당요구를 한 임차인이 나옵니다. 낙찰자가 낸 매각대금은 이 채권자들에게 순위대로 나누어지는데, 채권 총액보다 낙찰가가 크면 모든 채권자에게 배당하고도 돈이 남는 경우가 생깁니다. 이 남는 돈이 배당 잉여금(잔여금)입니다. 입찰자 입장에서는 배당과 직접 관계가 없어 보이지만, 잉여금이 나오는 물건인지 아닌지에 따라 임차인 보증금이 전액 배당되는지, 가압류 채권자가 얼마를 받는지, 전 소유자가 이사 자금을 확보하는지가 갈립니다. 이 글은 배당 잉여금이 무엇인지, 누구에게 가는지, 경매취소 사유인 무잉여와는 어떻게 다른지, 그리고 입찰 전 배당 예상표로 잉여금 여부를 계산하는 방법을 정리합니다.정의 — 배당하고 남은 매..

경매로 아파트를 낙찰받은 뒤 직접 들어가 살지 않고 전세를 놓아 잔금 일부를 회수하거나 경락잔금대출을 갚으려는 경우가 많습니다. 그런데 낙찰 직후에는 아직 소유권이 없고, 잔금을 낸 뒤에도 등기부에 이름이 오르기까지 시간이 걸리며, 집에는 전 소유자나 임차인이 남아 있을 수 있습니다. 이 상태에서 전세 계약을 서두르면 임차인이 전세대출·보증보험을 받지 못해 계약이 깨지거나, 명도가 늦어져 입주일을 못 지키는 문제가 생깁니다. 이 글은 낙찰받은 아파트에 언제부터 전세를 놓을 수 있는지, 기존 점유자가 있을 때는 어떻게 되는지, 경락잔금대출과 전세보증금·보증보험을 어떻게 맞추는지, 계약 때 낙찰자가 지켜야 할 의무는 무엇인지를 정리합니다.정의 — 전세를 놓을 수 있는 시점임대차 계약은 소유자가 아니어도 체결..

경매로 아파트를 낙찰받고 잔금까지 낸 뒤 여름에 재산세 고지서를 받으면, 몇 달 살지도 않았는데 1년치가 나왔다며 당황하는 경우가 있습니다. 반대로 봄에 잔금을 냈는데 그해 재산세 고지서가 전 소유자 앞으로 가서 아무것도 안 낸 경우도 있습니다. 둘 다 잘못된 것이 아니라, 재산세는 6월 1일 하루를 기준으로 그날 소유자에게 1년치를 통째로 부과하는 세금이기 때문입니다. 경매는 매매와 달리 매도인과 세금을 일할 정산할 상대가 없으므로 이 기준일이 그대로 부담을 가릅니다. 이 글은 경매 낙찰 아파트의 재산세 납세의무자가 누구인지, 취득 시점이 언제로 잡히는지, 전 소유자의 체납 재산세는 어떻게 되는지, 종합부동산세와 주택 수 산정에는 어떤 영향이 있는지를 정리합니다.정의 — 과세기준일과 납세의무자지방세법 ..

부동산 경매는 매각기일에 법원에 가서 입찰표와 보증금을 내면 누구나 참여할 수 있는 절차로 알려져 있습니다. 실제로 성인이면 별도의 자격증이나 등록 없이 입찰할 수 있습니다. 그러나 민사집행법과 민사집행규칙은 특정한 사람의 매수신청을 금지하고 있고, 이를 모르고 입찰하면 최고가매수신고인이 되더라도 매각이 불허가되거나 입찰 자체가 무효로 처리됩니다. 이 글은 경매에 입찰할 수 없는 사람이 누구인지, 반대로 입찰할 수 없다고 오해하기 쉬운 사람은 누구인지, 그리고 자격과는 별개로 입찰이 무효가 되는 경우를 정리합니다.정의 — 매수신청 자격 제한경매에서 "입찰"은 법률상 매수신청입니다. 민사집행법은 매수신청을 할 수 있는 사람을 따로 열거하지 않고, 대신 매수신청을 할 수 없는 사람을 정하는 방식을 씁니다. ..

매각물건명세서에 선순위 임차인이 "배당요구 있음"으로 적혀 있으면 입찰자는 그 임차인의 보증금이 매각대금에서 배당되고 임차권은 소멸한다고 보고 입찰가를 계산합니다. 그런데 낙찰 뒤에 그 임차인이 "배당은 안 받고 계속 살겠다"며 배당요구를 거두면 어떻게 될까요. 만약 그것이 가능하다면 낙찰자는 예상하지 못한 보증금을 떠안게 됩니다. 민사집행법은 이런 상황을 막기 위해 배당요구 철회에 시점 제한을 두고 있습니다. 이 글은 배당요구 철회가 무엇인지, 언제까지 가능하고 언제부터 안 되는지, 누구의 철회가 낙찰자의 인수 부담을 바꾸는지, 그리고 입찰 전에 확인할 것을 정리합니다.정의 — 배당요구 철회와 그 제한배당요구는 경매를 신청하지 않은 채권자(임차인·전세권자·가압류권자 등)가 "나도 매각대금에서 배당해 달..