알짜경매 님의 블로그

경매 입찰을 준비하다 보면 "매수신청대리"라는 간판을 단 공인중개사 사무소나 법무사 광고를 만나게 됩니다. 본인이 법원에 갈 수 없거나 입찰 절차가 익숙하지 않을 때 대리로 입찰을 맡기는 제도인데, 아무나 할 수 있는 것이 아니라 법원에 등록된 자격자만 보수를 받고 대리할 수 있습니다. 이번 글에서는 매수신청대리인이 누구인지, 가족에게 맡기는 대리입찰과 무엇이 다른지, 보수 기준까지 정리합니다.매수신청대리인이란?매수신청대리인은 입찰자를 대신해 법원 경매의 매수신청(입찰) 행위를 업으로 대리하는 자격자입니다. 근거는 공인중개사법 제14조 제2항과 대법원규칙인 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」입니다. 변호사·법무사는 각자의 직역 법률에 따라 대리할 수 있고, 공인중개사는 법원에 매수신청대리..

경매 물건을 검색하다 보면 사건 내역에 "형식적 경매"라고 표시된 물건을 만나게 됩니다. 채권자가 빚을 받아내려고 신청한 일반 경매와 달리, 재산을 현금으로 바꾸는 것 자체가 목적인 경매인데, 공유물분할을 위한 경매가 대표적입니다. 절차는 일반 경매와 거의 같지만 신청 이유와 권리분석에서 챙겨야 할 지점이 다르기 때문에, 이번 글에서 형식적 경매의 뜻과 종류, 입찰할 때 주의할 점을 정리합니다.형식적 경매란?형식적 경매는 채권 회수가 아니라 재산의 현금화(환가) 또는 정리 자체를 목적으로 하는 경매입니다. 민사집행법 제274조가 "유치권 등에 의한 경매"라는 제목으로 이런 경매를 담보권 실행 경매의 예에 따라 실시하도록 규정하고 있습니다. 돈을 받을 채권자가 강제로 파는 것이 아니라, 법률관계를 정리하기..

경매 사건기록이나 배당표를 보다 보면 "교부청구"라는 항목을 만나게 됩니다. 국세청이나 지방자치단체, 국민건강보험공단 같은 기관이 채무자의 체납 세금·보험료를 경매 배당에서 받아가겠다고 법원에 신청하는 절차인데, 등기부에는 보이지 않던 세금이 배당에 끼어드는 통로이기 때문에 입찰자와 임차인 모두에게 영향이 있습니다. 이번 글에서는 경매 교부청구가 무엇인지, 교부권자는 누구인지, 배당 순위에 어떤 영향을 주는지 정리합니다.교부청구란?교부청구는 과세관청 등 공공기관이 이미 진행 중인 경매(또는 공매) 절차에 참가해 체납액을 배당해 달라고 집행법원에 요구하는 것입니다. 국세징수법 제59조와 지방세징수법 제66조가 근거 규정입니다. 채권자가 스스로 경매를 신청하는 것이 아니라, 남이 시작한 경매에 "우리 몫도 ..

경매 입찰을 준비하다 보면 "매수신청대리"라는 간판을 단 공인중개사 사무소나 법무사 광고를 만나게 됩니다. 본인이 법원에 갈 수 없거나 입찰 절차가 익숙하지 않을 때 대리로 입찰을 맡기는 제도인데, 아무나 할 수 있는 것이 아니라 법원에 등록된 자격자만 보수를 받고 대리할 수 있습니다. 이번 글에서는 매수신청대리인이 누구인지, 가족에게 맡기는 대리입찰과 무엇이 다른지, 보수 기준까지 정리합니다.매수신청대리인이란?매수신청대리인은 입찰자를 대신해 법원 경매의 매수신청(입찰) 행위를 업으로 대리하는 자격자입니다. 근거는 공인중개사법 제14조 제2항과 대법원규칙인 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」입니다. 변호사·법무사는 각자의 직역 법률에 따라 대리할 수 있고, 공인중개사는 법원에 매수신청대리..

경매 물건을 검색하다 보면 사건 내역에 "형식적 경매"라고 표시된 물건을 만나게 됩니다. 채권자가 빚을 받아내려고 신청한 일반 경매와 달리, 재산을 현금으로 바꾸는 것 자체가 목적인 경매인데, 공유물분할을 위한 경매가 대표적입니다. 절차는 일반 경매와 거의 같지만 신청 이유와 권리분석에서 챙겨야 할 지점이 다르기 때문에, 이번 글에서 형식적 경매의 뜻과 종류, 입찰할 때 주의할 점을 정리합니다.형식적 경매란?형식적 경매는 채권 회수가 아니라 재산의 현금화(환가) 또는 정리 자체를 목적으로 하는 경매입니다. 민사집행법 제274조가 "유치권 등에 의한 경매"라는 제목으로 이런 경매를 담보권 실행 경매의 예에 따라 실시하도록 규정하고 있습니다. 돈을 받을 채권자가 강제로 파는 것이 아니라, 법률관계를 정리하기..

경매 사건기록이나 배당표를 보다 보면 "교부청구"라는 항목을 만나게 됩니다. 국세청이나 지방자치단체, 국민건강보험공단 같은 기관이 채무자의 체납 세금·보험료를 경매 배당에서 받아가겠다고 법원에 신청하는 절차인데, 등기부에는 보이지 않던 세금이 배당에 끼어드는 통로이기 때문에 입찰자와 임차인 모두에게 영향이 있습니다. 이번 글에서는 경매 교부청구가 무엇인지, 교부권자는 누구인지, 배당 순위에 어떤 영향을 주는지 정리합니다.교부청구란?교부청구는 과세관청 등 공공기관이 이미 진행 중인 경매(또는 공매) 절차에 참가해 체납액을 배당해 달라고 집행법원에 요구하는 것입니다. 국세징수법 제59조와 지방세징수법 제66조가 근거 규정입니다. 채권자가 스스로 경매를 신청하는 것이 아니라, 남이 시작한 경매에 "우리 몫도 ..

부동산 경매 신청 방법은 돈을 받을 채권자의 관점에서 경매를 이해하는 출발점입니다. 이 블로그 대부분의 글이 입찰자(사는 사람) 관점이라면, 이번 글은 반대편 — 빌려준 돈이나 판결로 확정된 채권을 회수하기 위해 법원에 경매를 신청하는 절차를 다룹니다. 입찰자에게도 이 구조를 알아두는 의미가 있습니다. 경매가 어떻게 시작됐는지(강제경매인지 임의경매인지)에 따라 사건의 성격과 취하 가능성이 달라지기 때문입니다.강제경매와 임의경매 — 신청 자격이 다르다구분강제경매임의경매신청 근거집행권원 (확정판결, 지급명령, 공정증서 등)담보권 (근저당권, 전세권 등 등기된 권리)전형적인 신청인판결받은 일반 채권자, 보증금 반환 판결을 받은 임차인주택담보대출을 실행한 은행, 근저당권자사전 절차소송·지급명령 등으로 집행권원을..

경매 낙찰 후 미납 관리비 문제는 아파트 경매에서 거의 매번 마주치는 실무 이슈입니다. 경매로 나온 집은 소유자가 오랫동안 관리비를 내지 않은 경우가 많고, 체납액이 수백만 원에서 많게는 천만 원 단위까지 쌓여 있기도 합니다. 이 글에서는 경매 낙찰 후 미납 관리비를 누가 부담하는지, 공용부분과 전용부분의 차이, 입찰 전 체납액 확인 방법과 관리사무소 협의 요령을 정리합니다.원칙 — 공용부분은 낙찰자가, 전용부분은 전 소유자가대법원 판례(2001다8677 전원합의체 등)에 따라, 아파트 관리비 중 공용부분 관리비는 낙찰자(매수인)가 승계하고 전용부분 관리비는 승계하지 않습니다. 관리규약에 "체납 관리비 전부를 승계인이 부담한다"고 되어 있어도, 판례는 공용부분에 한해서만 승계를 인정합니다.구분해당 항목 ..

아파트 경매 대출 최대한도는 입찰가를 정하기 전에 반드시 계산해봐야 하는 숫자입니다. 낙찰 후 대금납부 기한은 통상 한 달 남짓이라, 낙찰받고 나서 대출이 생각보다 적게 나오면 잔금을 못 내고 입찰보증금을 잃을 수 있기 때문입니다. 이 글에서는 경락잔금대출 한도가 어떤 기준으로 결정되는지, 방공제가 무엇인지, 입찰 전에 아파트 경매 대출 최대한도를 역산하는 방법을 정리합니다.한도를 결정하는 세 가지 기준경락잔금대출 한도는 금융기관마다 다르지만, 공통적으로 다음 세 가지 기준 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다.기준내용비고낙찰가 기준낙찰가의 일정 비율 (통상 80~90%)금융기관·상품별로 비율이 다름시세(감정가) 기준 LTVKB시세·감정가 등에 지역별 LTV 상한을 적용한 금액규제지역 여부에 따라 상한이 달..

경매 배당을 공부하다 보면 "당해세는 우선 배당된다"는 말을 만나게 됩니다. 등기부에는 보이지 않는 세금이 임차인 보증금이나 근저당권보다 먼저 배당을 받아 가는 경우가 있는데, 그 중심에 있는 개념이 당해세입니다. 임차인이 있는 물건에 입찰할 때 배당 계산이 어긋나는 대표적인 원인이기도 합니다. 이 글에서는 당해세의 정의와 범위, 배당 순위에서의 위치, 2023년 개정으로 달라진 임차인 보증금과의 관계를 정리합니다.당해세란?당해세는 경매 대상이 된 그 부동산 자체에 대해 부과된 국세·지방세와 가산금을 말합니다. 국세기본법 제35조와 지방세기본법 제71조가 근거이며, "그 재산에 대하여 부과된 조세"라는 표현으로 규정되어 있습니다.구분당해세에 해당당해세가 아님국세종합부동산세, 상속세, 증여세소득세, 부가가..