알짜경매 님의 블로그

매각물건명세서의 점유자 현황 란에는 임차인의 전입일·확정일자·배당요구 여부가 나란히 적힙니다. 이 가운데 "전입일은 말소기준권리보다 앞서는데 확정일자 란이 비어 있는" 임차인이 있으면, 그 물건의 인수 금액은 임차인이 배당요구를 했는지와 관계없이 보증금 전액이 되는 경우가 대부분입니다. 확정일자 없는 선순위 임차인은 대항력은 있지만 우선변제권이 없어서 낙찰대금에서 배당을 받지 못하고, 받지 못한 보증금은 그대로 낙찰자에게 넘어오기 때문입니다. 이 글에서는 대항력과 우선변제권이 어떻게 갈리는지, 확정일자가 없으면 배당에서 어떤 위치가 되는지, 소액임차인 예외, 인수액 계산과 입찰 전 확인 순서를 정리합니다.1. 대항력과 우선변제권은 요건이 다르다주택임대차보호법은 임차인에게 두 가지 권리를 따로 줍니다. 대..

등기부등본 을구에 "주택임차권"이라는 등기가 있는 경매 물건이 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 받아 등기해 둔 것인데, 이 등기 하나로 임차인의 보증금·전입일·확정일자가 등기부에 공개되고, 배당요구를 하지 않아도 배당을 받으며, 임차인이 이미 이사를 나갔어도 대항력이 유지됩니다. 일반 임차인 물건과 권리분석 방법이 다른 점이 몇 가지 있어서, 이 글에서는 임차권등기가 된 물건의 뜻, 경매에서 어떻게 취급되는지, 인수 여부를 판단하는 기준, 입찰 전 확인 절차를 정리합니다.1. 임차권등기 물건이란임차권등기 물건은 임차인이 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령으로 등기부 을구에 주택임차권을 등기해 둔 부동산입니다. 임대차가 끝났는데 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차..

등기부등본 갑구를 읽다 보면 현재 소유자로 소유권이 넘어오기 전에 설정된 가압류가 말소되지 않은 채 남아 있는 물건이 있습니다. 전 소유자의 채권자가 걸어 둔 가압류인데, 소유권이 이전된 뒤에도 등기부에 그대로 있고, 지금 진행되는 경매는 현재 소유자의 채권자가 신청한 사건입니다. 이런 "전 소유자 가압류"는 낙찰 후 말소되는지 매수인이 떠안는지가 사건마다 다르고, 판단을 잘못하면 낙찰 후에 가압류채권자가 다시 경매를 신청하는 상황이 생깁니다. 이 글에서는 전 소유자 가압류의 뜻, 법원이 처리하는 두 가지 방식, 매각물건명세서에서 확인하는 법, 인수될 때의 위험 계산을 정리합니다.1. 전 소유자 가압류란전 소유자 가압류는 부동산에 가압류 등기가 된 뒤 소유권이 제3자에게 이전되었을 때, 그 이전 전에 설..

법원경매정보에서 현황조사서를 열어 보면 "폐문부재로 점유자를 만나지 못함", "안내문을 부착하였으나 연락 없음" 같은 문구를 자주 만납니다. 집행관이 조사하러 갔는데 문이 잠겨 있고 사람이 없었다는 뜻이고, 그 결과 임차인이 있는지·보증금이 얼마인지가 조사 단계에서 확인되지 않은 채 매각물건명세서에 "미상"으로 넘어옵니다. 알짜경매 목록에서 "보증금 미상 + 확정일자 미상 + 배당요구 없음" 경고가 붙는 물건의 상당수가 이 경우입니다. 이 글에서는 폐문부재의 뜻, 현황조사가 어떻게 이루어지는지, 폐문부재 물건에서 무엇이 확인되지 않는지, 입찰자가 대신 확인할 수 있는 방법을 정리합니다.1. 폐문부재란폐문부재(閉門不在)는 집행관이 현황조사를 위해 방문했을 때 출입문이 잠겨 있고 점유자가 없어 조사를 하지 ..

법원경매정보에서 사건을 열면 기본내역에 "청구금액"이 표시됩니다. 감정가나 최저매각가격과는 다른 숫자이고, 등기부의 채권최고액과도 다릅니다. 청구금액은 경매를 신청한 채권자가 받겠다고 적어 낸 금액이라 물건 가격과는 직접 관계가 없지만, 이 사건이 낙찰 전에 취하될 가능성과 무잉여로 취소될 가능성, 배당 구조를 읽는 단서가 됩니다. 이 글에서는 청구금액의 정의, 채권최고액·감정가·최저가와의 차이, 청구금액으로 읽을 수 있는 것, 확인 절차, 입찰자가 유의할 점을 정리합니다.1. 청구금액이란청구금액은 경매 신청 채권자가 경매신청서에 기재한, 이 경매로 변제받으려는 채권액입니다. 원금과 신청 시점까지의 이자·지연손해금을 합한 금액이 일반적이고, 채권의 일부만 청구할 수도 있습니다. 강제경매는 집행권원(판결·..

개찰 결과에 "입찰자 1명"이라고 뜨는 물건이 있습니다. 단독입찰입니다. 경쟁자가 없으면 낙찰이 되는지, 최저가로 써도 되는지, 단독입찰이면 무언가 문제가 있는 물건인지 — 경매 단독입찰을 둘러싼 질문은 대체로 이 세 가지입니다. 이 글에서는 단독입찰의 정의와 낙찰 결정 원리, 유찰·경쟁입찰과의 차이, 최저가 입찰의 결과, 단독입찰이 나오는 상황, 입찰자가 고려할 것을 정리합니다.1. 단독입찰이란단독입찰은 매각기일에 유효한 입찰이 1건뿐인 경우입니다. 집행관은 개찰 후 최저매각가격 이상으로 가장 높은 가격을 쓴 사람을 최고가매수신고인으로 정하고 그 성명과 가격을 부릅니다(민사집행법 제115조 제1항). 입찰자가 한 명이어도 그 입찰가가 최저매각가격 이상이고 입찰보증금·기재사항이 유효하면 그 사람이 최고가..

매각물건명세서를 열어 보면 임차인이 있는데 "대항력 없음" 또는 "매수인에게 대항할 수 없음"이라고 적힌 물건을 자주 만납니다. 말소기준권리보다 늦게 들어온 후순위 임차인입니다. 후순위 임차인은 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 점에서 선순위 임차인과 다르지만, 배당을 얼마나 받는지에 따라 명도 과정이 달라집니다. 이 글에서는 후순위 임차인의 정의, 선순위 임차인과의 차이, 배당 계산, 명도 절차, 입찰자가 확인할 것을 정리합니다.1. 후순위 임차인이란후순위 임차인은 말소기준권리보다 늦게 대항력 요건(주택 인도 + 주민등록)을 갖춘 임차인입니다. 말소기준권리는 등기부에서 가장 앞선 (근)저당권·(가)압류·담보가등기·경매개시결정 기입등기 중 하나이고, 이보다 뒤에 전입한 임차인의 임차권은 매각으로 소멸합..

경매 물건 목록에 "아파트"로 올라와 있지만 건물을 찾아보면 저층부에 상가와 오피스텔이 함께 있는 주상복합인 경우가 있습니다. 주상복합 아파트는 법적으로는 공동주택이라 일반 아파트와 같은 규정을 적용받는 부분이 많지만, 건축물대장 용도·대지지분·관리비·임차인 유형·대출 심사에서 확인할 것이 다릅니다. 이 글에서는 주상복합 아파트 경매에서 일반 아파트와 달리 확인해야 하는 항목을 정리합니다.1. 주상복합 아파트란주상복합은 한 건물(또는 한 단지)에 주택과 상업시설이 함께 들어선 건축물입니다. 주로 상업지역이나 준주거지역에 지어지며, 저층부에 근린생활시설·판매시설이, 상층부에 아파트가 배치되고 오피스텔이 섞이는 경우도 많습니다. 주택 부분은 건축물대장상 용도가 "공동주택(아파트)"이면 주택법·주택임대차보호법..

경매 물건을 지켜보다 보면 매각기일이 갑자기 "변경"으로 바뀌고, 사건 문건 내역에 "회생절차개시결정" 또는 "중지명령"이 올라오는 경우가 있습니다. 채무자(소유자)가 개인회생·파산·회생을 신청했을 때 생기는 일입니다. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」(채무자회생법)은 절차 종류에 따라 진행 중인 경매를 중지시키거나 효력을 잃게 하는데, 강제경매인지 임의경매인지에 따라 결과가 다릅니다. 이 글에서는 채무자의 개인회생·파산·회생 신청이 경매에 어떤 영향을 주는지, 어느 단계에서 경매가 멈추고 언제 다시 진행되는지, 입찰자와 낙찰자가 어떻게 대응해야 하는지를 정리합니다.1. 세 가지 절차와 두 가지 경매채무자회생법의 절차는 크게 셋입니다. 회생(제2편, 법인과 개인 모두 가능한 일반회생), 파산(제3편)..

아파트를 매매로 사면 계약일부터 30일 안에 부동산 거래신고를 해야 하고, 규제지역이나 일정 금액 이상이면 자금조달계획서까지 냅니다. 그래서 경매로 아파트를 낙찰받은 뒤 "경매 낙찰도 실거래가 신고 대상인가", "자금조달계획서는 어디에 내나"를 찾는 경우가 많습니다. 결론부터 적으면 경매 낙찰은 부동산 거래신고 대상이 아니고, 따라서 자금조달계획서도 제출하지 않습니다. 대신 취득세 신고는 매매와 똑같이 60일 안에 해야 하고, 낙찰가는 실거래가 공개시스템에 나오지 않으므로 확인하는 곳이 다릅니다. 이 글에서는 경매 낙찰 실거래 신고 여부와 자금조달계획서·취득세 신고의 차이, 낙찰가를 확인하는 방법을 정리합니다.1. 경매 낙찰이 거래신고 대상이 아닌 이유부동산 거래신고는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」..