알짜경매 님의 블로그

경매 물건의 등기부를 보면 을구에 근저당권이 먼저 설정되어 있고, 그 뒤 날짜로 갑구에 소유권이전등기가 나타나는 경우가 있습니다. 이때 현재 소유자는 돈을 빌린 사람(채무자)이 아니라, 이미 담보가 잡힌 집을 나중에 사들인 사람입니다. 민법은 이런 사람을 제3취득자라고 부르고, 채무자와 다른 몇 가지 권리를 줍니다. 법원경매정보의 사건 표시가 "채무자 겸 소유자 ○○○"가 아니라 "소유자 ○○○ / 채무자 △△△"로 갈라져 있다면 그 사건의 소유자는 대부분 제3취득자입니다. 이 글은 제3취득자가 누구이고 어떤 권리를 갖는지, 같은 "소유자 ≠ 채무자" 구조인 물상보증인과 무엇이 다른지, 입찰자가 이런 사건을 어떻게 읽어야 하는지 정리합니다.1. 제3취득자의 뜻과 법적 근거제3취득자는 저당권(근저당권)이 ..

매각물건명세서의 임차인 란을 읽다 보면 계약 기간이 이미 끝났는데도 임차인이 그대로 거주 중인 물건을 자주 만납니다. 임대인과 임차인 모두 기간 만료 전에 아무 통지를 하지 않아 계약이 자동으로 이어진 상태인데, 이것이 주택임대차보호법상의 묵시적 갱신(법정갱신)입니다. 이 글은 계약갱신요구권 글(제6조의3 갱신요구권 글)이나 인수 보증금 반환 글(반환 시점·면책 글)과 각도를 나누어, 제6조·제6조의2의 묵시적 갱신 자체가 무엇이고, 그 상태의 임차인이 있는 아파트를 낙찰받으면 낙찰자가 무엇을 승계하며 보증금은 언제 돌려주게 되는지를 정리합니다.1. 묵시적 갱신의 뜻과 법적 근거주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지나 조..

법원경매정보에서 아파트 물건을 훑다 보면 소재지에 동 표기가 없거나 "101동" 하나뿐인 단지, 세대수가 수십 세대에 그치는 단지를 만나게 됩니다. 이른바 나홀로 아파트 경매입니다. 같은 "아파트" 용도라도 1~2개 동 소규모 단지는 관리 주체가 다르고, 실거래 사례가 적어 시세 근거를 세우기 어렵고, 경락잔금대출 심사에서 시세 자료가 없다는 이유로 한도가 보수적으로 나오는 경우가 있습니다. 이 글은 나홀로 아파트의 구분 기준, 공동주택관리법상 의무관리대상 여부가 바꾸는 관리비 확인 경로, 실거래가 부족할 때의 시세 조사법, 대출 사전 상담과 임장 확인 항목을 대단지와 비교해 정리합니다.1. 나홀로 아파트란 — 통칭이며 법률 용어가 아닙니다"나홀로 아파트"는 법령에 정의된 용어가 아니라 1~2개 동, 세..

법원경매정보 사이트에서 물건을 고르다 보면 물건마다 "매각기일공고" 또는 "공고문 보기" 항목이 붙어 있습니다. 매각기일 공고(매각공고)는 법원이 "이 부동산을 언제, 어디서, 어떤 방법으로, 얼마부터 팔겠다"고 대외에 알리는 공식 문서입니다. 입찰표에 적을 숫자와 준비할 보증금의 출처가 되는 문서입니다. 이 글은 매각기일 자체의 당일 진행 순서(매각기일 글)나 매각물건명세서 비고란의 문구 해석(비고란 글)과 각도를 나누어, 공고문 한 장을 항목별로 어떻게 읽고, 공고 뒤에 변경이 생기면 어디서 확인하는지를 정리합니다.1. 매각기일 공고의 뜻과 법적 근거민사집행법 제104조 제1항은 법원이 최저매각가격으로 우선채권과 절차비용을 갚고도 남을 것이 있다고 인정하면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정하여 공..

아파트 경매 물건의 상당수는 소유자가 아니라 임차인이 살고 있는 집입니다. 경매 임차인 점유 물건은 낙찰 뒤에 밟아야 하는 순서가 소유자 점유 물건(/279)과 다릅니다. 소유자 점유라면 대금 완납 후 인도명령 한 줄기로 끝나지만, 임차인 점유는 그 임차인이 대항력이 있는지, 배당요구를 했는지, 배당으로 보증금을 다 받는지에 따라 인도명령을 신청할 수 있는지부터 갈립니다. 이 글은 임차인을 네 가지 유형으로 나눠 인도명령 가능 여부와 보증금 인수 여부를 정리하고, 낙찰부터 명도 완료까지 낙찰자가 밟는 순서를 단계별로 설명합니다. 인도명령 신청 절차는 /30, 후순위 임차인의 배당 구조는 /358, 소요 기간은 /345에서 다루었으므로 이 글은 "임차인이 점유하고 있을 때 낙찰자가 무엇을 어떤 순서로 하는..

경매 권리분석은 절차를 아는 것과 실제 등기부를 놓고 손으로 풀어보는 것이 다릅니다. 이 글은 경매 권리분석 예시 3개를 가상의 등기부등본·매각물건명세서로 만들어, 경매 권리분석 순서대로 말소기준권리 찾기 → 인수·소멸 판정 → 임차인 대항력·배당 판단 → 실질 취득가 계산까지 같은 틀로 풀어봅니다. 사례 1은 인수 권리가 없는 기본형, 사례 2는 선순위 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 형, 사례 3은 최선순위 가등기를 말소기준권리로 오인하기 쉬운 형입니다. 세 사례의 날짜·금액·권리자는 전부 가상의 예시이며, 계산 구조를 보이기 위한 것입니다. 절차 자체의 설명은 권리분석 4단계 글에 있고, 이 글은 그 절차를 숫자로 따라가는 실습편입니다.1. 경매 권리분석 순서 — 세 사례에 공통으로 적용하는 6단..

경매로 아파트를 낙찰받고 잔금(매각대금)을 완납하면 소유권은 그 순간 낙찰자에게 넘어오지만, 세금 절차는 여기서부터 시작됩니다. 매매에서는 법무사가 등기와 함께 처리해 주는 취득세 신고를 경매에서는 낙찰자가 직접 챙기는 경우가 많고, 취득세 납부 영수증이 없으면 소유권이전등기 촉탁 신청 자체가 접수되지 않습니다. 이 글은 경매 취득세 기준(과세표준)이 무엇인지, 경매 취득세 계산방법은 어떻게 되는지, 경매 취득세 신고서에 무엇을 적고 어떤 서류를 붙이는지, 경매 취득세 납부는 언제·어디서 하는지를 지방세법 조문 기준으로 절차 순서대로 정리합니다. 세율 전체와 부대비용 개관은 별도 글(/125), 다주택 중과는 /288에서 다루었으므로 이 글은 신고·납부 절차에 집중합니다.1. 과세표준 — 경매 취득세의 ..

경매 입찰을 준비하다 보면 "경매 권리분석 대행"이라는 서비스를 만나게 됩니다. 등기부와 매각물건명세서를 읽고 낙찰 후 떠안을 권리가 있는지 판단하는 일을 법무사·공인중개사·변호사·경매 컨설팅 업체·유료 경매 정보 사이트가 각자 다른 이름으로 제공하고, 경매 권리분석 비용도 무료 요약부터 수백만원대 위임까지 폭이 넓습니다. 그런데 이 다섯 부류는 법적으로 해 줄 수 있는 범위가 다르고, 결과가 틀렸을 때 지는 책임도 다릅니다. 이 글은 권리분석 대행이 실제로 하는 일의 범위, 주체별 법적 근거와 한계, 시장에서 흔히 제시되는 비용 범위, 감정가 3억원 아파트 기준 비용 시나리오, 그리고 누구에게 맡기든 본인이 직접 확인해야 하는 셀프 범위를 정리합니다.1. 권리분석 대행이 하는 일 — 네 가지 판단경매에..

다세대·연립·아파트 같은 집합건물 경매에서 등기부에는 "101호"로 되어 있는데 현관문에는 "201호"가 붙어 있는 물건을 만나는 경우가 있습니다. 이런 호수 불일치 물건은 두 가지 문제를 동시에 일으킵니다. 하나는 임차인이 어느 표기로 전입신고를 했는지에 따라 주민등록 대항력의 인정 여부가 갈리고, 그에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하는지가 달라진다는 점입니다. 다른 하나는 낙찰자가 실제로 어느 세대를 낙찰받는 것인지, 명도와 소유권이전등기의 대상이 어느 세대인지를 서류와 현장에서 확인해야 한다는 점입니다. 이 글에서는 불일치의 원인, 대항력 판단 기준과 경우별 비교, 낙찰 대상 세대 확인 절차, 금액 예시를 정리합니다.1. 등기부 호수와 현관문 호수가 달라지는 이유 — 공부가 기준, 경매는 등기부 표기..

법원경매정보에서 아파트 물건을 보다 보면 소유자란에 개인이 아니라 "○○지역주택조합"이나 "○○부동산신탁"이 적혀 있거나, 매각물건명세서 비고란에 "대지권 미등기", "신탁등기 있음", "조합 관련 분담금 확인 요망" 같은 문구가 붙은 세대를 만납니다. 지역주택조합 아파트 경매 물건입니다. 지역주택조합은 조합원이 토지와 건물의 소유자가 아니라 "분담금을 내고 입주권을 받는 조합원 지위"를 갖는 구조라서, 같은 아파트 세대라도 사업 단계와 등기 상태에 따라 낙찰자가 취득하는 권리와 떠안을 수 있는 부담이 달라집니다. 이 글에서는 지역주택조합의 구조를 먼저 정리하고, 지역주택조합 경매 물건이 어떤 형태로 나오는지 네 가지로 나눈 뒤, 입찰자가 등기부·신탁원부·건축물대장·조합 규약에서 확인할 항목과 금액 반영..