알짜경매 님의 블로그

하나의 대출에 아파트와 상가, 또는 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산이 함께 담보로 잡히는 경우가 있습니다. 이런 공동저당 물건이 경매에 나오면 배당이 어떻게 나뉘는지에 따라 후순위 채권자와 임차인의 몫이 달라집니다. 이때 등장하는 개념이 동시배당과 이시배당입니다.동시배당·이시배당이란?공동저당(민법 제368조)은 하나의 채권을 담보하기 위해 여러 부동산에 저당권을 설정하는 것입니다. 등기부에 "공동담보"라고 표시됩니다. 담보 부동산들이 경매되는 방식에 따라 배당이 둘로 나뉩니다.동시배당은 공동담보 부동산이 같은 절차에서 함께 매각되어 한꺼번에 배당하는 경우입니다. 이때 공동저당권자의 채권액은 각 부동산의 매각대금(경매가액) 비율대로 나누어(안분) 배당받습니다.이시배당은 공동담보 중 일부 부동산..

경매 절차를 따라가다 보면 "항고보증금을 공탁했다", "배당금이 공탁되었다" 같은 표현을 만나게 됩니다. 공탁은 경매의 여러 단계에서 등장하는 제도라서, 어느 장면에서 어떤 공탁이 쓰이는지 알아두면 절차 진행 상황을 읽기가 수월해집니다.공탁이란?공탁(供託)은 돈이나 유가증권 등을 법원 공탁소에 맡겨 두고, 법이 정한 요건에 따라 상대방이 찾아가게 하는 제도입니다. 공탁법과 민법 등에 근거를 둡니다. 돈을 줘야 하는데 상대가 받기를 거부하거나 누구에게 줘야 할지 다툼이 있을 때, 또는 법이 보증금을 맡기라고 요구할 때 사용됩니다.경매에서는 크게 세 장면에서 공탁을 만나게 됩니다: 채무자가 경매를 막을 때(변제공탁), 매각허가결정에 불복할 때(항고보증 공탁), 배당 단계에서 다툼이 있거나 수령자가 나타나지 ..

법원 경매 공고를 보면 사건마다 "강제경매" 또는 "임의경매"라는 구분이 붙어 있습니다. 이 중 강제경매는 채권자가 아무 서류나 들고 신청할 수 있는 것이 아니라, 반드시 집행권원이라는 문서를 갖춰야 시작됩니다. 경매 사건의 출발점이 되는 개념이므로, 물건 검색 단계에서 사건의 성격을 읽는 데 필요한 용어입니다.집행권원이란?집행권원(執行權原)은 국가의 강제집행 절차를 이용할 수 있는 자격을 공적으로 증명하는 문서입니다. 쉽게 말해 "이 사람이 저 사람에게 얼마를 받을 권리가 있고, 안 갚으면 국가가 강제로 받아내도 된다"는 것을 법원 등 공적 기관이 확인해 준 서류입니다. 과거에는 "채무명의"라고 불렀고, 민사집행법이 시행되면서 집행권원으로 용어가 바뀌었습니다.돈을 빌려줬다는 차용증만으로는 상대방 부동산..

경매 사건을 보다 보면 채무자와 소유자가 다른 물건을 만나게 됩니다. 등기부의 근저당권 채무자는 B인데 아파트 소유자는 A인 경우입니다. 이때 A가 바로 물상보증인입니다. 남의 빚을 위해 자기 부동산을 담보로 내놓은 사람인데, 이 구조를 알면 "채무자 겸 소유자"와 "소유자(물상보증인)" 표기가 다른 이유, 그리고 입찰 시 달라지는 점이 보입니다.물상보증인이란?물상보증인은 타인의 채무를 담보하기 위해 자기 소유 부동산에 저당권·근저당권 등을 설정해 준 사람입니다. 민법 제341조가 물상보증인의 구상권을 규정하고 있습니다.전형적인 사례는 가족 간 담보 제공입니다. 자녀가 사업자금 대출을 받는데 부모가 자기 아파트를 담보로 제공하면, 채무자는 자녀이고 부모는 물상보증인입니다. 채무가 연체되면 채권자(은행)는..

경매개시결정이 나면 법원은 임차인 등 이해관계인에게 "권리신고 및 배당요구를 하라"는 통지를 보냅니다. 이때 많은 분들이 권리신고와 배당요구를 같은 것으로 생각하는데, 두 절차는 목적이 다르고 효과도 다릅니다. 임차인 입장에서도, 입찰자 입장에서도 구별이 필요한 개념이라 정리합니다.권리신고란?권리신고는 경매 목적 부동산에 대해 권리를 가진 사람이 그 권리의 존재를 법원(집행법원)에 알리는 절차입니다. 민사집행법 제90조는 부동산 위의 권리자로서 권리를 증명한 사람을 경매 절차의 이해관계인으로 규정하는데, 권리신고가 바로 이 "증명"에 해당합니다.권리신고를 하면 경매 절차의 이해관계인이 됩니다. 이해관계인은 매각기일 통지를 받고, 매각조건 변경에 관여하고, 매각허가결정에 즉시항고를 할 수 있는 등 절차상 ..

경매 뉴스나 통계 기사에서 "이번 달 아파트 낙찰가율이 90%를 넘었다"는 표현을 자주 봅니다. 입찰가를 정할 때도 해당 지역의 최근 낙찰가율을 참고하라는 말을 듣게 됩니다. 낙찰가율이 정확히 무엇을 나눈 비율인지, 어디서 확인하고 입찰에 어떻게 활용하는지 정리합니다.낙찰가율이란?낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율입니다. 낙찰가를 감정가로 나누어 백분율로 표시합니다.낙찰가율(%) = 낙찰가 ÷ 감정가 × 100예: 감정가 4억원 아파트가 3억 6,000만원에 낙찰 → 낙찰가율 90%주의할 점은 분모가 최저매각가격이 아니라 감정가라는 것입니다. 유찰로 최저가가 70%, 49%로 내려간 물건이라도 낙찰가율은 처음 감정가를 기준으로 계산합니다. 그래서 2회 유찰된 물건을 최저가보다 조금 높게 낙찰받으면 낙찰..

경매 감정평가서나 매각물건명세서를 보다 보면 "제시외 건물 포함", "제시외 건물 매각 제외" 같은 문구를 만나게 됩니다. 아파트보다는 단독주택·상가·토지 경매에서 자주 등장하지만, 아파트 경매에서도 옥탑이나 창고 같은 형태로 나타날 수 있습니다. 포함인지 제외인지에 따라 낙찰로 취득하는 범위가 달라지므로, 이번 글에서는 제시외 건물의 뜻과 매각 포함 여부를 판단하는 방법을 정리합니다.제시외 건물이란?제시외 건물은 경매 신청 목록에는 없지만 현장에 실제로 존재하는 건물·구조물을 말합니다. 채권자가 경매를 신청할 때 "제시한" 목적물 외의 건물이라는 뜻입니다. 대표적으로 등기되지 않은 증축 부분, 창고, 보일러실, 옥탑방, 무허가 건물 등이 있습니다. 감정평가사가 현장에서 발견하면 감정평가서에 "제시외 건..

경매 공고나 매각물건명세서를 읽다 보면 "특별매각조건 : 매수신청보증금 20%", "농지취득자격증명 제출" 같은 문구를 만나게 됩니다. 이 조건을 못 보고 입찰하면 보증금이 부족해 입찰이 무효가 되거나, 낙찰 후 서류를 못 내 보증금을 몰수당하는 일이 실제로 생깁니다. 이번 글에서는 특별매각조건의 뜻과 대표 유형, 확인 방법을 정리합니다.특별매각조건이란?경매의 매각 조건에는 모든 사건에 공통으로 적용되는 법정매각조건(민사집행법이 정한 기본 규칙 — 최저매각가격 이상 입찰, 보증금 10% 등)과, 법원이 개별 사건의 사정에 맞춰 따로 정하는 특별매각조건이 있습니다. 특별매각조건은 법정 조건을 그 사건에 한해 바꾸거나 추가하는 것으로, 매각물건명세서와 매각기일 공고에 표시됩니다.구분법정매각조건특별매각조건적용..

법원 경매 물건을 찾다 보면 "2025타경11324"처럼 숫자 사이에 "타경"이 들어간 번호를 반드시 만나게 됩니다. 경매 공고, 매각물건명세서, 입찰표, 낙찰 결과 조회까지 모든 단계에서 이 번호로 물건을 특정하기 때문에, 사건번호를 읽을 줄 아는 것이 경매 정보 확인의 출발점입니다. 이번 글에서는 타경의 뜻과 경매 사건번호 읽는 법을 정리합니다.타경이란?"타경"은 법원이 부동산 등 경매 사건에 붙이는 사건부호입니다. 법원은 접수되는 모든 사건에 종류별 부호를 붙여 관리하는데(민사 합의사건 "가합", 소액사건 "가소", 개인회생 "개회" 등), 그중 담보권 실행 등을 위한 경매와 강제경매 사건에 붙는 부호가 "타경"입니다. 근거는 대법원 「사건별 부호문자의 부여에 관한 예규」이며, 임의경매든 강제경매든..

전세를 살던 집이 경매로 넘어갔을 때, 세입자가 그 집을 직접 낙찰받아 내 집으로 만드는 길이 있습니다. 일반 입찰로 경쟁하는 방법도 있지만, 전세사기 피해자로 인정받은 임차인에게는 우선매수권이라는 더 직접적인 제도가 있습니다. 최고가 입찰자가 써낸 가격에 그 물건을 우선해서 사 올 수 있는 권리입니다. 이번 글에서는 이 제도가 어떻게 작동하는지, 일반 입찰자에게는 어떤 의미인지 정리합니다.전세사기 피해자 우선매수권이란?2023년 6월 시행된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기특별법)에 따른 권리입니다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회에서 피해자로 결정된 임차인은, 살고 있는 주택이 경매(또는 공매)로 매각될 때 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수를 신고할 수 있습니다. 구조는..