부동산 경매 용어 : 제시외 건물이란? 매각 포함 여부 판단까지 정리

경매 감정평가서나 매각물건명세서를 보다 보면 "제시외 건물 포함", "제시외 건물 매각 제외" 같은 문구를 만나게 됩니다. 아파트보다는 단독주택·상가·토지 경매에서 자주 등장하지만, 아파트 경매에서도 옥탑이나 창고 같은 형태로 나타날 수 있습니다. 포함인지 제외인지에 따라 낙찰로 취득하는 범위가 달라지므로, 이번 글에서는 제시외 건물의 뜻과 매각 포함 여부를 판단하는 방법을 정리합니다.

제시외 건물이란?

제시외 건물은 경매 신청 목록에는 없지만 현장에 실제로 존재하는 건물·구조물을 말합니다. 채권자가 경매를 신청할 때 "제시한" 목적물 외의 건물이라는 뜻입니다. 대표적으로 등기되지 않은 증축 부분, 창고, 보일러실, 옥탑방, 무허가 건물 등이 있습니다. 감정평가사가 현장에서 발견하면 감정평가서에 "제시외 건물"로 표시하고, 법원은 이를 매각에 포함할지 제외할지 정합니다.

포함과 제외 — 결과가 완전히 다릅니다

구분	매각 포함	매각 제외
감정평가	제시외 건물 가액이 감정가에 합산	평가는 하되 매각 대상에서 뺌
낙찰 효과	낙찰자가 함께 취득	타인 소유물이 남는 상태
전형적 사유	종물·부합물로 인정 (창고, 증축부 등)	독립 건물로 판단, 소유자 다름
입찰자 주의점	위반건축물 여부·이행강제금 확인	법정지상권·철거 분쟁 가능성 검토

판단 기준은 그 건물이 주된 건물의 종물이나 부합물인지입니다. 주된 건물에 붙어 효용을 돕는 창고·보일러실 같은 것은 종물·부합물로 보아 매각에 포함되는 것이 일반적이고, 별도의 독립된 건물이거나 다른 사람 소유로 확인되면 매각에서 제외됩니다.

금액 예시

단독주택 경매, 감정가 3억원의 내역

· 토지 2억원 + 주택 8,000만원 + 제시외 건물(무허가 창고) 2,000만원 — 포함 평가

→ 낙찰하면 창고까지 취득하지만, 무허가 건축물이면 양성화 비용이나 철거·이행강제금 부담도 함께 넘어옵니다.

· 같은 물건에서 창고가 매각 제외라면 → 감정가는 2억 8,000만원 기준으로 다시 계산되고, 낙찰 후에도 창고는 남의 소유물로 마당에 남아 있습니다.

확인 절차

① 감정평가서에서 "제시외 건물" 항목과 포함/제외 표시 확인

↓

② 매각물건명세서 비고란에서 법원의 최종 처리(포함·제외·법정지상권 성립 여지) 확인

↓

③ 현장에서 실물 확인 + 건축물대장과 대조 (위반건축물 등재 여부)

입찰자 관점 핵심 포인트

첫째, "포함"이어도 공짜가 아닙니다. 미등기 증축부나 무허가 건물이 포함 매각되면 취득 후 위반건축물 이행강제금이나 양성화 비용이 낙찰자 부담으로 이어질 수 있습니다. 건축물대장에서 위반 등재 여부를 확인해야 합니다.

둘째, "제외"는 철거 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다. 제외된 건물이 남의 소유로 토지 위에 남으면, 그 건물을 위한 법정지상권이 성립하는지에 따라 토지 사용에 제약이 생길 수 있습니다. 매각물건명세서에 "법정지상권 성립 여지 있음" 문구가 있는지 확인이 필요합니다.

셋째, 아파트 경매에서는 드물지만 확인 비용이 낮습니다. 아파트는 대지권과 전유부분이 함께 매각되는 구조라 제시외 건물 문제가 드뭅니다. 감정평가서에 제시외 표시가 없는지 한 줄 확인하는 것으로 충분한 경우가 대부분입니다.

정리

제시외 건물은 경매 신청 목록에 없지만 현장에 존재하는 건물로, 종물·부합물이면 매각에 포함되고 독립 건물이면 제외되는 것이 원칙입니다. 포함이면 위반건축물 부담, 제외면 법정지상권·철거 분쟁 가능성을 각각 확인해야 하며, 판단 근거는 감정평가서와 매각물건명세서에 문서로 남아 있습니다. 입찰 전 두 문서에서 제시외 표시를 확인하는 습관이 예상 밖의 부담을 막아 줍니다.

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