알짜경매 님의 블로그

경매 공고에서 보는 감정가는 감정평가사가 작성한 감정평가서에서 나온 숫자입니다. 그런데 입찰자 대부분이 감정가 숫자만 보고 감정평가서 자체는 열어 보지 않습니다. 감정평가서에는 감정 시점, 평가 근거, 건물 상태, 위치 정보가 담겨 있어서 입찰가 판단의 출발점이 되는 서류입니다. 이 글에서는 경매 감정평가서를 어디서 열람하고 어떤 순서로 읽는지 정리합니다.감정평가서란?법원은 경매개시결정 후 감정평가사에게 목적 부동산의 평가를 명하고(민사집행법 제97조), 그 결과인 감정평가액을 기초로 최저매각가격을 정합니다. 감정평가서는 이 평가의 근거를 담은 보고서로, 법원경매정보 사이트의 사건 상세에서 매각물건명세서·현황조사서와 함께 PDF로 열람할 수 있습니다. 첫 매각기일의 최저매각가격은 통상 감정평가액과 같게 ..

경매 물건의 등기부등본을 열어 보면 갑구에 "압류"라는 두 글자가 적혀 있는 경우가 많습니다. 가압류와 글자 하나 차이라 같은 것으로 넘기기 쉽지만, 두 권리는 성격과 주체가 다릅니다. 압류는 말소기준권리가 될 수 있는 권리 중 하나이므로, 권리분석에서 날짜를 정확히 읽어야 하는 항목입니다. 이 글에서는 압류의 뜻과 가압류와의 차이, 경매에서의 처리까지 정리합니다.압류란?압류는 국가기관이 채무자의 재산 처분을 법적으로 금지하는 강제 조치입니다. 부동산에서는 두 갈래로 만나게 됩니다. 하나는 세금 체납에 따른 압류로, 국세징수법·지방세징수법에 따라 세무서나 지방자치단체가 법원 판결 없이 직접 등기하는 것입니다(체납처분). 다른 하나는 강제집행 절차로서의 압류로, 확정판결을 받은 채권자가 강제경매를 신청하면..

경매 물건을 고르다 보면 "권리분석부터 하라"는 말을 반드시 만나게 됩니다. 권리분석은 낙찰 후에 등기부의 권리와 임차인의 보증금 중 무엇이 지워지고 무엇이 남는지를 입찰 전에 가려내는 작업입니다. 낙찰가를 아무리 잘 정해도 인수하는 권리를 놓치면 그 금액이 그대로 추가 부담이 되기 때문에, 입찰가 계산보다 먼저 해야 하는 단계입니다. 이 글에서는 부동산 경매 권리분석을 4단계로 정리합니다.권리분석이란?법원 경매에서 부동산이 매각되면 등기부에 있던 권리 중 상당수는 말소(소멸)되고, 일부는 매수인이 인수합니다. 민사집행법 제91조가 소멸과 인수의 기준을 정하고 있습니다. 권리분석은 이 기준을 개별 물건에 적용해서 ① 말소기준권리를 찾고 ② 등기부상 권리의 소멸·인수를 가리고 ③ 임차인의 대항력과 보증금 ..

2026년 8월 2주차 춘천지방법원 강릉지원 아파트 경매 중 강릉시 물건은 총 5건이며, 매각기일이 전건 8월 18일(화) 하루에 집중되어 있습니다. 지역별로는 포남동 2건, 교동·회산동·주문진읍 각 1건입니다. 유찰 1회로 최저가가 감정가의 70%인 물건이 4건, 유찰 2회로 49%까지 내려온 물건이 1건이며, 알짜경매 목록 기준 권리관계 안전 표시가 2건, 무이익 경고 2건, 대항력 임차인 미배당요구 경고 1건입니다.전체 물건 5건아래 표는 강릉지원 진행 물건 중 강릉시 소재 전체입니다. 전건 매각기일이 8월 18일(화)입니다.단지명소재지감정가최저가유찰비고교동2차현대아파트 6층 (30평)교동3억 9,200만원2억 7,440만원 (70%)1회권리관계 안전 표시힐스테이트강릉 3층 (26평)회산동3억 5,..

2026년 8월 2주차 대전지방법원 천안지원 아파트 경매 중 천안시 물건은 총 6건이며, 매각기일이 전건 8월 18일(화) 하루에 집중되어 있습니다. 지역별로는 서북구 쌍용동 3건, 동남구 용곡동 2건, 청당동 1건입니다. 유찰 1회로 최저가가 감정가의 70%인 물건이 5건, 유찰 2회로 49%까지 내려온 물건이 1건이며, 알짜경매 목록 기준 권리관계 안전 표시가 3건, 무이익 경고 1건, 공유자 우선매수권(지분경매) 경고 1건입니다.전체 물건 6건아래 표는 천안지원 진행 물건 중 천안시 소재 전체입니다. 전건 매각기일이 8월 18일(화)입니다.단지명소재지감정가최저가유찰비고상록수 현대아파트 9층 (26평)서북구 쌍용동1억 9,500만원1억 3,650만원 (70%)1회권리관계 안전 표시천안청수한양수자인 1..