알짜경매 님의 블로그

경매 물건을 검색하다 보면 "재개발 구역 내 물건", "재건축 추진 단지" 같은 설명이 붙은 아파트를 만나게 됩니다. 정비사업이 진행 중인 아파트는 장래에 새 아파트 입주권으로 바뀔 수 있어 관심을 받지만, 일반 아파트 경매와 확인할 것이 다릅니다. 핵심은 낙찰받으면 조합원 지위까지 넘어오는지이고, 이것이 안 되면 새 아파트 대신 현금청산 대상이 될 수 있습니다.재개발·재건축 구역 경매란?도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따라 재개발·재건축 사업이 진행 중인 구역 안의 부동산이 경매로 나온 경우를 말합니다. 사업 단계는 크게 정비구역 지정 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 이주·철거 → 준공·입주 순서로 진행되는데, 물건이 어느 단계에 있느냐에 따라 낙찰자가 얻는 권리의 성격이 ..

경매 공부를 마치고 입찰가까지 정했는데, 정작 입찰 당일 법정에서 처음 만나는 것이 기일입찰표입니다. 입찰표는 한 번 제출하면 취소·변경이 안 되고, 기재 실수는 곧바로 무효 처리나 보증금 손실로 이어질 수 있습니다. 이번 글에서는 경매 입찰표 작성법을 항목 순서대로 정리하고, 실제로 자주 나오는 무효 처리 사례까지 정리합니다.기일입찰표란?기일입찰표는 매각기일에 법원 입찰법정에서 입찰가격을 적어 제출하는 공식 서식입니다(민사집행규칙 별지 서식). 입찰법정에 비치되어 있고, 대법원 법원경매정보 사이트에서 미리 내려받아 작성해 갈 수도 있습니다. 입찰표와 함께 매수신청보증(입찰보증금) 봉투, 이를 담는 입찰봉투까지 세 가지를 제출하는 구조입니다.항목별 작성 순서① 사건번호 — "2025타경12345" 형식 ..

경매 물건의 사건 내역을 보다 보면 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 직접 경매를 신청한 사례를 자주 만나게 됩니다. 그 배경에 있는 것이 깡통전세입니다. 전세로 살던 집이 경매로 넘어가는 대표 경로이자, 입찰자 입장에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제와 직결되는 개념이라 세입자와 입찰자 모두 알아둘 필요가 있습니다. 이번 글에서는 깡통전세가 무엇인지, 어떤 구조로 경매까지 이어지는지, 어떻게 확인하는지 정리합니다.깡통전세란?깡통전세는 전세보증금과 선순위 대출(근저당 채권최고액)의 합계가 집의 시세에 육박하거나 넘어서서, 집을 팔아도 보증금을 온전히 돌려주기 어려운 상태의 전세를 말합니다. 법률 용어가 아니라 시장에서 굳어진 표현이며, 통상 보증금과 대출의 합이 시세의 80%를 넘으면 위험 신호로..

경매 물건을 찾다 보면 등기부등본 갑구에 소유자가 "○○부동산신탁"으로 되어 있는 집을 만나게 됩니다. 이런 집은 법원 경매가 아니라 신탁공매라는 별도의 절차로 매각되는 경우가 많습니다. 절차를 주관하는 주체도, 적용되는 법도, 입찰자가 확인해야 할 서류도 법원 경매와 다르기 때문에, 경매 지식만 가지고 신탁공매에 들어가면 예상하지 못한 부담을 안을 수 있습니다. 이번 글에서는 신탁공매가 무엇인지, 법원 경매와 어떻게 다른지 정리합니다.신탁공매란?신탁공매는 담보신탁된 부동산을 신탁회사(수탁자)가 신탁계약에 따라 공개 매각하는 절차입니다. 집주인(위탁자)이 돈을 빌리면서 집의 소유권을 신탁회사에 이전하고, 돈을 빌려준 금융기관은 우선수익자가 됩니다. 위탁자가 대출을 갚지 못하면 우선수익자의 요청으로 신탁회..

한 채무자 소유의 부동산 여러 개가 같은 사건에서 동시에 경매로 나오는 경우가 있습니다. 이때 물건 하나하나에 물건번호(2025타경1234 [1], [2] …)가 붙는데, 여러 개에 입찰해 전부 최고가매수신고인이 됐는데도 일부는 매각이 불허되는 일이 생깁니다. 그 근거가 되는 개념이 과잉매각입니다. 낙찰을 받고도 허가가 나지 않는 드문 경우라 미리 알아두면 당황하지 않습니다.과잉매각이란?과잉매각은 여러 부동산을 매각하는 경매에서, 일부 부동산의 매각대금만으로 모든 채권자의 채권과 집행비용을 갚기에 충분한데도 나머지 부동산까지 매각하는 것을 말합니다. 민사집행법 제124조는 이 경우 법원이 나머지 부동산에 대한 매각을 허가하지 않도록 정하고 있습니다. 빚을 갚는 데 필요한 만큼만 팔고, 채무자의 재산을 필..

아파트 경매에서 낙찰 후 정산 단계에 들어가면 관리사무소에서 "장기수선충당금"이라는 항목을 만나게 됩니다. 매달 관리비 고지서에 몇천원~몇만원씩 찍히는 그 항목입니다. 금액이 크지 않아 보여도 수년치가 쌓이면 수십만원~수백만원이 되고, 경매에서는 "누가 부담하고 누가 돌려받는가"를 두고 전 소유자·임차인·낙찰자 사이에 정산 문제가 생깁니다. 이번 글에서 개념과 경매에서의 처리 기준을 정리합니다.장기수선충당금이란?장기수선충당금은 아파트의 배관·승강기·외벽 도색 같은 주요 시설을 계획적으로 수리·교체하기 위해 미리 적립하는 돈입니다. 공동주택관리법에 따라 300세대 이상 등 일정 규모의 공동주택은 의무적으로 적립해야 하며, 관리비 고지서에 별도 항목으로 부과됩니다.핵심 원칙은 부담 주체가 "소유자"라는 점입..

전세 계약을 앞두고 "보증보험에 꼭 가입하라"는 말을 듣게 됩니다. 정식 이름은 전세보증금 반환보증입니다. 집이 경매로 넘어가거나 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 보증금을 돌려주는 상품인데, 경매 입찰자 입장에서도 매각물건명세서에 임차인 대신 보증기관 이름이 등장하는 물건을 자주 만나게 됩니다. 이번 글에서는 전세보증금 반환보증의 구조와, 보증에 가입된 집이 경매로 넘어가면 어떤 일이 벌어지는지 정리합니다.전세보증금 반환보증이란?전세보증금 반환보증은 임대차 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 보증기관이 임차인에게 보증금을 먼저 지급하고 임대인에게 구상하는 보증 상품입니다. 임차인이 보증료를 내고 가입하며, 대표 상품은 세 가지입니다.보증기관상품명특징주택도시보증공사 (H..

전세 계약시 임차인 유의사항 중에서 가장 무거운 것은 "이 집이 경매로 넘어가면 내 보증금은 어떻게 되는가"입니다. 경매 물건의 임차인 피해 사례 대부분은 계약 단계에서 등기부등본 한 장으로 걸러낼 수 있었던 경우입니다. 이 글에서는 전세 계약 전에 확인할 것들을 경매의 관점에서 정리합니다.왜 등기부등본이 먼저인가집이 경매로 넘어가면 배당 순서는 계약서 순서가 아니라 등기부상 권리의 순위로 정해집니다. 내 전세보증금보다 앞선 근저당권이 있으면, 매각대금에서 그 채권이 먼저 배당되고 남는 돈에서만 보증금을 돌려받습니다. 계약 전 등기부등본 확인은 선택이 아니라 보증금을 지키는 최소 장치입니다.계약 전 확인 체크리스트확인 항목어디서보는 법근저당권 채권최고액등기부 을구채권최고액 + 내 보증금 합계가 시세의 7..

경매로 산 집을 팔 때는 일반 매매와 마찬가지로 양도소득세를 신고·납부합니다. 다만 경매 취득은 "얼마에 산 것으로 보는가"(취득가액)와 "언제부터 보유한 것으로 보는가"(보유기간 기산일)가 일반 매매와 다르게 헷갈리기 쉽습니다. 이 글에서는 경매 양도소득세의 취득가액 계산, 보유기간, 1세대 1주택 비과세 요건을 정리합니다.취득가액 — 낙찰가가 기준경매 취득 주택의 취득가액은 감정가나 시세가 아니라 실제 납부한 경락대금(낙찰가)입니다. 여기에 취득 과정에서 지출한 필요경비를 더해 양도차익을 줄일 수 있습니다.구분필요경비 인정 여부(일반적 기준)취득세·등록면허세·법무사 비용인정대항력 임차인 보증금 인수액(매수인이 실제 인수한 경우)취득가액에 포함될 수 있음 — 인수 근거 서류 보관 필요자본적 지출(섀시·..

경매로 아파트를 낙찰받으면 가장 궁금해지는 것이 "그래서 언제 입주할 수 있는가"입니다. 경매 낙찰 후 퇴거 기간은 점유자가 누구인지, 협의가 되는지에 따라 크게 달라지는데, 절차상 최소 기간과 일반적인 소요 기간은 단계별로 정리할 수 있습니다. 이 글에서는 낙찰(매각기일)부터 점유자 퇴거·입주까지의 타임라인을 순서대로 정리합니다.전체 타임라인 — 낙찰부터 입주까지① 매각기일 — 최고가매수신고인(낙찰자) 결정↓ 7일② 매각결정기일 — 법원의 매각허가결정↓ 7일 (즉시항고 기간)③ 매각허가결정 확정↓ 통상 1개월 안팎④ 대금지급기한 — 잔금 납부 (이때 소유권 취득)↓ 협의 명도 또는 인도명령 절차⑤ 점유자 퇴거 → 입주낙찰부터 잔금 납부까지는 절차만으로 대략 6~7주가 걸립니다. 즉 아무리 빨라도 낙찰 ..