알짜경매 님의 블로그

매각물건명세서의 임차인 란에 이름이 적혀 있는데 현황조사서에는 "임차인 사망, 배우자 거주"라고 쓰여 있거나, 전입세대열람에서 세대주가 사망 말소 처리된 물건이 있습니다. 임차인 사망 경매 물건은 권리분석의 출발점이 "누가 그 임차권을 이어받았는가"로 바뀝니다. 사망한 임차인의 대항력과 확정일자가 이어지는지, 배당요구는 누가 하는지, 보증금을 인수하면 누구에게 줘야 하는지, 명도는 누구를 상대로 하는지가 전부 승계인에 따라 정해지기 때문입니다. 이 글은 주택임대차보호법 제9조의 임차권 승계와 민법 상속의 관계, 대항력·우선변제권 유지 요건, 배당요구·배당금 수령, 입찰자가 확인할 항목을 정리합니다.1. 주택임차권의 승계 — 주택임대차보호법 제9조임차인이 사망하면 임차권과 보증금반환채권은 원칙적으로 민법의..

매각물건명세서를 열어 보면 임차인란에 사람 이름 대신 "○○주식회사"가 적혀 있는 물건이 있습니다. 회사가 직원 숙소나 사택으로 쓰려고 전세를 들었는데 그 집이 경매로 나온 경우입니다. 이때 입찰자가 가장 먼저 따질 것이 법인 임차인 대항력입니다. 개인 임차인이라면 전입신고 날짜 하나로 선순위·후순위가 갈리지만, 법인 전세 경매에서는 "법인은 주민등록을 할 수 없다"는 사정 때문에 출발점부터 다릅니다. 원칙적으로 법인 임차인은 대항력이 없고, 예외는 법에 정해진 두 유형(주택도시기금 전세임대 지원 법인·중소기업 법인의 직원 사택)뿐입니다. 이 글은 법인 임차인이 대항력을 갖지 못하는 이유, 두 가지 예외의 요건, 확정일자·우선변제권과의 관계, 법인이 보증금을 지키는 다른 수단(전세권), 그리고 입찰자가 ..

매각물건명세서의 임차인란에 영문 이름이 적혀 있거나, 현황조사서에 "외국인등록"이라는 표기가 보이는 물건이 있습니다. 외국인 세입자가 사는 집이 경매로 나온 경우입니다. 외국인 임차인의 대항력은 내국인과 같은 기준으로 판단하되 요건을 갖추는 수단이 다릅니다. 외국인은 주민등록을 할 수 없으므로 전입신고 대신 외국인등록·체류지 변경신고(외국국적동포는 국내거소신고·거소이전신고)가 그 자리를 대신합니다. 문제는 입찰자가 가장 먼저 확인하는 전입세대열람에 이 정보가 나오지 않는다는 점입니다. 전입세대열람이 비어 있다고 임차인이 없다고 판단하면 선순위 임차인의 보증금을 떠안는 결과가 생길 수 있습니다. 이 글은 외국인 임차인이 대항력을 갖추는 법적 근거, 유형별 차이, 입찰자가 등록 사실을 확인하는 방법과 인수 ..

전세로 사는 집에 법원의 경매개시결정 통지가 오면 임차인은 보통 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지와 언제 이사해야 하는지부터 계산합니다. 그런데 선택지가 하나 더 있습니다. 세입자가 직접 경매에 입찰해 그 집을 낙찰받는 방법입니다. 임차인은 이미 점유하고 있어 명도 절차가 필요 없고, 집의 상태와 하자를 다른 입찰자보다 정확히 알며, 법원에서 배당받을 보증금을 매각대금과 상계해 현금 납부액을 줄일 수 있습니다. 다만 이 이점은 배당요구종기 안의 배당요구와 매각결정기일까지의 상계 신고라는 두 기한을 지켰을 때만 성립합니다. 이 글은 임차인 직접 입찰의 자격, 배당요구와 경매 상계신청의 관계, 보증금 유형별 처리, 대출 구조, 입찰가 산정을 정리합니다.1. 임차인은 입찰할 수 있는가 — 입찰 자격과 우선매..

낙찰을 받고 잔금을 납부하고 나면, 그 집에 살던 임차인이 먼저 연락을 해 오는 일이 있습니다. "배당금을 받으려면 명도확인서가 필요하다고 하니 써 달라"는 요청입니다. 매수인 입장에서는 처음 듣는 서류인 경우가 많고, 경매 명도확인서 양식이 어떻게 생겼는지, 명도확인서에 인감증명을 왜 붙여야 하는지, 언제 써 줘야 하는지 기준이 없는 상태에서 요청을 받게 됩니다. 명도확인서는 쓰는 시점을 잘못 잡으면 집은 넘겨받지 못한 채 임차인은 배당금을 받아 가는 결과가 생기는 서류입니다. 이 글은 명도확인서의 정의와 법적 근거, 어떤 점유자에게 필요한지, 교부 시점과 매수인 쪽 준비물, 거부·분쟁이 생겼을 때의 대응을 정리합니다.1. 명도확인서란 — 정의와 법적 근거명도확인서는 경매로 주택을 취득한 매수인이 "임..

매각기일 개찰 때 집행관이 입찰표를 펼치다가 "이 입찰은 무효입니다"라고 선언하는 장면은 어느 법원에서나 기일마다 나옵니다. 경매 입찰 무효로 처리되면 그 입찰은 처음부터 없던 것이 되어, 가장 높은 가격을 썼더라도 최고가매수신고인이 되지 못합니다. 입찰표 무효 사유는 대부분 사건번호 누락, 입찰가격 수정, 보증금 부족, 대리·법인 서류 누락처럼 경매 입찰 실수로 분류되는 항목이고, 입찰가 판단과는 무관하게 준비 단계에서 걸러낼 수 있는 것들입니다. 이 글은 무효의 법적 효과와 근거 조문, 흠결 유형별 처리, 법원에 따라 판단이 갈리는 경계 사례, 입찰 당일 예방 절차를 정리합니다.1. 무효의 효과 — 낙찰은 불가, 보증금은 반환입찰이 무효가 되면 매수신청 자체가 성립하지 않은 것으로 취급됩니다. 집행관..

경매 입찰을 준비하다 보면 "내 돈으로 낙찰받되 등기는 다른 사람 이름으로 하면 안 되나"라는 질문이 나옵니다. 대출 한도가 막혀서, 자녀에게 물려줄 생각이라서, 또는 보유 주택 수를 늘리지 않으려고 가족이나 지인의 이름을 빌리려는 경우입니다. 돈을 낸 사람과 등기 명의인이 다른 이 구조를 법은 명의신탁이라 부르고, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)은 이를 금지합니다. 경매에서는 특히 문제가 큰데, 대법원 판례에 따르면 돈을 댄 사람이 아니라 낙찰 명의인이 소유권을 취득하기 때문입니다. 이 글은 경매 명의신탁의 효력과 제재, 부모 자금으로 자녀 명의 낙찰을 받을 때의 증여세, 그리고 대리입찰·공동입찰·법인 명의·증여라는 합법적 대안을 정리합니다.1. 명의신탁이란 무엇이고 부동산실명법은 ..

매각물건명세서의 임차인 현황에서 "전입신고일자" 칸은 비어 있는데 "확정일자" 칸에는 날짜가 적힌 임차인을 보게 되는 경우가 있습니다. 계약서에 확정일자는 받았지만 주민등록을 이 집으로 옮기지 않은 임차인입니다. 사정은 다양하지만 법적 결과는 하나로 모입니다. 주택임대차보호법에서 확정일자는 대항요건이 있어야 비로소 효력을 갖는 요건이어서, 전입이 없으면 대항력도 우선변제권도 성립하지 않습니다. 이 글은 그 법적 근거와 배당 처리, 낙찰자의 인수 여부, 그리고 가족 전입·뒤늦은 전입·임차권등기처럼 결론이 달라지는 변형 케이스를 정리합니다.1. 대항력과 우선변제권 — 왜 두 요건이 모두 필요한가주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차가 등기되지 않았더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부..

경매 물건의 등기부 을구에 근저당권자가 은행이 아니라 한국주택금융공사로 적혀 있고, 채권최고액이 설정 당시 집값보다 큰 금액인 경우가 있습니다. 갑구에는 고령의 소유자 이름이 그대로 남아 있거나 "망 ○○○의 상속인"이 소유자로 표시되기도 합니다. 이런 물건은 대부분 주택연금을 받던 아파트가 가입자 사망 등으로 연금이 끝난 뒤, 상속인이 그동안 쌓인 연금 채무를 갚지 않아 공사가 담보주택을 경매에 넘긴 사건입니다. 이 글은 주택연금이 담보주택에 어떤 권리를 남기는지, 어떤 사유로 끝나 경매까지 이어지는지, 배당에서 부족분은 누가 떠안는지, 입찰자가 권리분석과 명도를 어떻게 읽어야 하는지 정리합니다.1. 주택연금의 구조 — 저당권방식과 신탁방식주택연금은 한국주택금융공사법이 정한 주택담보노후연금보증을 근거로..

법원경매정보에서 임차인이 있는 아파트의 문건접수내역을 열어 보면 "질권설정통지서", "채권양도통지서", "채권신고서(○○은행)" 같은 문건이 접수된 물건이 있습니다. 임차인이 전세자금대출을 받으면서 은행에 임차보증금반환채권을 담보로 맡긴 흔적입니다. 이런 물건은 임차인의 대항력·배당 순위를 따지는 방법은 일반 임차인 물건과 같지만, 배당금을 누가 받고 낙찰자가 보증금을 누구에게 돌려주는지가 달라집니다. 이 글은 전세대출 질권·채권양도의 구조, 경매 배당과 명도확인서의 흐름, 낙찰자가 보증금을 인수할 때의 반환 상대를 정리합니다. 임대인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급하는 전세보증금 반환보증과는 다른 제도이므로 구별해서 읽습니다.1. 전세대출에 질권·채권양도가 붙는 구조임차인이 은행에서 전세..