알짜경매 님의 블로그

경매로 아파트를 낙찰받아 매각대금을 완납하면 소유권이 낙찰자에게 넘어오고, 실거주하지 않을 경우 새 임차인을 들이거나 살고 있던 임차인과 다시 계약을 맺게 됩니다. 이때 일반 매매로 산 집과 똑같이 적용되는 의무가 주택임대차 신고(흔히 전월세 신고제)입니다. 2021년 6월 1일부터 시행됐고, 4년간 이어진 계도기간이 2025년 5월 31일로 끝나 2025년 6월 1일 이후 체결분부터는 미신고 시 과태료가 부과됩니다. 이 글은 낙찰자가 임대인이 되는 상황을 기준으로 신고 근거·대상·기한·방법, 신고와 함께 부여되는 확정일자, 과태료, 변경·갱신 신고, 그리고 경매 특유의 포인트(기존 임차인 재계약·경락잔금대출 조건·임대사업자)를 법령 조문 기준으로 정리합니다. 임대를 놓을 수 있는 시점과 기존 점유자 처..

경매로 아파트를 낙찰받고 매각대금을 완납하면 그날부터 낙찰자가 소유자입니다(민사집행법 제135조). 소유자가 된 시점부터 그 집에서 난 불로 생기는 손해는 낙찰자에게 돌아오는데, 일반 매매와 달리 전 소유자에게 보험 증권을 넘겨받거나 승계 여부를 물어볼 상대가 없습니다. 아파트 화재보험은 입주자대표회의가 단지 전체를 대상으로 든 단체화재보험, 세대 소유자가 따로 드는 개인 화재보험, 경락잔금대출 은행이 담보 보전 목적으로 요구하는 은행 요구 화재보험의 세 층으로 나뉘고, 16층 이상 아파트는 법률상 소유자에게 가입 의무가 있습니다. 이 글은 낙찰자가 잔금일 전후에 이 세 층을 어떤 순서로 확인하고 무엇을 새로 가입해야 하는지를 화재보험법·상법·민법 조문 기준으로 정리합니다. 잔금을 내기 전에 집이 불탄 ..

경락잔금대출을 받으면 은행은 대출금이 법원에 납부되는 날 낙찰받은 아파트에 1순위 근저당권 설정등기를 합니다. 이 설정등기에는 등록면허세·지방교육세·국민주택채권 매입·등기신청수수료·법무사 보수가 들고, 대출 약정서에는 인지세가 붙으며, 은행에 따라 감정평가 수수료나 보증료가 더해집니다. 이 가운데 어느 항목을 은행이 내고 어느 항목을 차주(낙찰자)가 내는지는 2011년 7월 은행 여신거래기본약관 개정 이후 기준이 정해져 있지만, 잔금일에 법무사 사무실에서 받는 정산서에는 소유권이전등기 비용과 설정등기 비용이 한 장에 섞여 나오므로 항목을 구분해 둘 필요가 있습니다. 이 글은 근저당권 설정 비용을 항목별로 "누가 부담하는지"에 집중해 정리하고, 낙찰가 3억·대출 2.1억 가상 사례로 금액을 계산합니다. 대..

경매로 아파트를 낙찰받아 잔금을 내고 입주한 뒤에도 우편함에는 한동안 전 소유자 앞 우편물이 계속 들어옵니다. 카드사·대부업체 독촉장, 세무서·구청의 체납 고지서, "유체동산 강제집행 예고"라고 적힌 채권자 통지서, 그리고 채권추심 직원의 방문까지 이어지는 일이 흔합니다. 전 소유자가 주민등록·사업자등록·금융회사 등록 주소를 옛 집으로 둔 채 옮기지 않은 경우가 많기 때문입니다. 이 글은 낙찰자가 전 소유자 앞으로 온 우편물·독촉장·압류 통지·추심 방문을 어떻게 처리해야 하는지를 유형별로 정리합니다. 원칙은 한 가지입니다 — 낙찰자는 전 소유자의 채무와 무관하고, 그 사실은 등기사항전부증명서와 매각대금 완납증명원으로 증명됩니다.1. 우편물 — 열어 보지 말고 "수취인 이사감"으로 반송타인 앞으로 온 우편..

경매로 아파트를 낙찰받아 매각대금을 완납하면 집행법원이 등기소에 소유권이전등기를 촉탁하고, 등기가 끝나면 낙찰자 앞으로 등기필정보가 발급됩니다. 흔히 "집문서", "등기권리증"이라고 부르는 그 서류입니다. 일반 매매에서는 잔금일에 법무사가 등기를 접수하고 며칠 뒤 등기필정보를 건네주지만, 경매는 낙찰자가 등기소에 직접 신청하는 구조가 아니라 법원이 촉탁하는 구조라서 등기필정보가 오는 경로도 다릅니다. 이 글은 등기필정보가 무엇인지, 경매에서는 어떤 경로로 받는지, 받지 못했거나 잃어버렸을 때 무엇으로 대신하는지를 법령 조문 기준으로 정리합니다. 촉탁 신청 서류 전체는 부동산 경매 용어 : 소유권이전등기 촉탁이란? 셀프 신청 서류와 절차까지 정리에서, 완납 이후 할 일의 순서는 경매 잔금 납부 후 해야 할..

낙찰을 받고 법정을 나서면 대출상담사 명함이 몇 장 손에 들려 있고, 그날 저녁부터 "경매 잔금 대출 은행 어디가 좋은지"를 검색하게 됩니다. 경락잔금대출은 시중은행·인터넷은행(1금융권), 저축은행·보험사·새마을금고·신협·농협 지역조합(2금융권), 그리고 법원 앞 대출상담사(대출모집인)를 거쳐 여러 금융회사에 동시에 넣는 경로까지 선택지가 넓은데, 어느 경로를 고르느냐에 따라 한도·금리·실행 속도가 달라집니다. 신청 절차와 서류는 경락잔금대출 신청 절차와 필요 서류 총정리 : 낙찰 다음 날 은행 상담부터 잔금일 실행까지 순서와 기간에서, 한도 산정 구조는 경매 대출 90% 정말 나올까? 경락잔금대출 한도의 실제 조건 : 낙찰가·감정가 LTV·DSR·방공제 적용 순서 정리에서 다뤘으므로, 이 글은 "어느 ..

2025년 10월 15일 발표된 「주택시장 안정화 대책」(이른바 10·15 대책)은 서울 전역과 경기 12곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶고, 규제지역 주택담보대출의 LTV를 70%에서 40%로 낮추는 대출 규제를 함께 담았습니다. 시행 1년이 지난 지금도 규제지역 지정과 대출 규제는 그대로 유지되고 있고, 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 12월 31일까지)의 연장 여부는 국토교통부가 검토 중이라고 밝힌 상태입니다. 경락잔금대출은 주택구입목적 주택담보대출로 취급되어 같은 규제를 받고, 매매계약이 없어 경과규정의 적용 기준이 일반 매매와 다르며, 매각허가결정 확정 후 약 1개월인 대금지급기한 안에 대출을 실행해야 하므로 규제 변경 시점이 입찰·낙찰·잔금 사이에 끼면 어느 규정이 적..

경매 입찰 당일 법정에 도착해서 가방을 열어 보니 도장이 없는 경우가 있습니다. 기일입찰표와 입찰봉투에는 날인란이 있고, 안내 자료마다 "도장을 가져오라"고 적혀 있으니 입찰을 포기해야 하는지, 지장(무인)이나 서명으로 대신해도 되는지, 법원 앞에서 급하게 판 막도장으로 되는지가 그 자리에서 결정해야 할 문제가 됩니다. 결론부터 말하면 날인에 관한 규정은 「민사집행규칙」이 아니라 대법원 재판예규 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3, 현행 재판예규 제1939호)의 별지 처리기준에 있고, 그 기준은 입찰자가 본인인지, 대리인인지, 공동입찰인지, 법인인지에 따라 다르게 작동합니다. 입찰 준비물 전체는 경매 입찰 서류 : 본인·대리·공동·법인 입찰별 준비물과 무효 사례 한 장 정리, 무효 사..

경매 잔금 납부는 끝이 아니라 낙찰자가 직접 처리해야 할 일이 한꺼번에 시작되는 지점입니다. 매각대금을 완납한 순간 소유권은 낙찰자에게 넘어오지만, 등기부에는 아직 전 소유자 이름이 남아 있고, 점유자는 그대로 살고 있으며, 취득세 신고 기한은 그날부터 계산되기 시작합니다. 이 글은 매각대금을 완납한 직후부터 낙찰자가 해야 할 일을 시간 순서대로 정리합니다. 법원보관금 납부명령서를 받아 잔금을 내는 과정은 경매 잔금 납부 방법 : 법원보관금 납부명령서부터 완납증명원·등기촉탁까지 당일 순서 정리에서, 매각허가결정부터 명도까지의 전체 흐름은 부동산 경매 낙찰후 절차 총정리 : 매각허가결정부터 명도까지에서 다뤘으므로, 여기서는 완납 이후 단계만 기한·서류·비용 중심으로 깊게 봅니다.1. 완납한 순간 소유권은 ..

같은 세대가 같은 집을 가지고 있어도 "주택 수"는 적용하는 법령마다 다르게 셉니다. 취득세는 지방세법, 양도소득세는 소득세법, 대출은 금융위원회 규제, 청약은 주택공급에 관한 규칙이 각각 자기 기준으로 주택·분양권·입주권·오피스텔을 세고, 세대 단위인지 개인 단위인지도 다릅니다. 경매 낙찰자에게는 변수가 하나 더 붙습니다. 낙찰 아파트가 주택 수에 들어가는 시점이 등기일이 아니라 매각대금 완납일이라는 점입니다. 이 글은 기준별 주택 수 산정 방식을 정리하고, 비교표와 가상 예시로 낙찰 아파트가 몇 번째 주택이 되는지 확인하는 순서를 적습니다. 취득세 세율표는 경매 취득세 중과 정리 : 다주택자·법인 낙찰 시 세율표와 중과 제외 사례, 비과세 요건은 경매로 산 아파트 1세대 1주택 비과세 받으려면? 보유..