알짜경매 님의 블로그

경매 물건 목록을 보다 보면 최저가가 시세의 절반인데도 "무이익"이나 "인수부담" 경고가 붙은 물건을 만나게 됩니다. 낙찰가만 보고 입찰하면 안 되는 이유가 바로 인수보증금입니다. 인수보증금은 낙찰자가 낙찰대금과 별도로 떠안아야 하는 임차인 보증금을 말하며, 이것을 더한 실질 취득가로 계산해야 그 물건이 정말 싼지 판단할 수 있습니다. 이번 글에서는 인수보증금이 생기는 조건과 실질 취득가 계산법을 정리합니다.인수보증금이란?인수보증금은 경매 낙찰 후에도 소멸하지 않아 낙찰자가 임차인에게 돌려줘야 하는 보증금입니다. 민사집행법과 주택임대차보호법에 따라, 말소기준권리보다 먼저 대항력(전입신고 + 점유)을 갖춘 임차인은 경매로 집주인이 바뀌어도 새 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있습니다. 이런 임차인이 배..

경매 입찰을 준비할 때 입찰가만큼 중요한 것이 명의 선택입니다. 낙찰 후에는 명의를 바꾸기 어렵고, 명의에 따라 취득세·보유세·양도소득세와 대출 조건이 전부 달라지기 때문입니다. 단독 명의, 부부 공동 명의, 법인 명의 세 가지의 차이를 정리했습니다.명의는 입찰표 제출 시점에 확정된다경매의 매수인은 기일입찰표에 적은 입찰자 본인입니다. 낙찰 후 매각허가결정이 나면 그 명의로 소유권이전등기가 촉탁되므로, 계약서를 다시 쓰는 일반 매매와 달리 중간에 명의를 조정할 기회가 없습니다. 부부 공동 명의로 하려면 입찰 단계부터 공동입찰 절차를 밟아야 하고, 법인 명의로 하려면 입찰표부터 법인 명의로 써야 합니다.세 가지 명의 비교세율·규제는 정책에 따라 바뀌므로, 아래 표는 구조 비교이며 입찰 전에 해당 시점의 세..

살고 있는 집이 경매로 넘어가면 세입자는 자연스럽게 이사를 고민하게 됩니다. 그런데 경매 절차가 끝나기 전에 다른 집으로 전입신고를 옮기면, 그동안 지켜온 대항력과 우선변제권이 사라져 보증금을 받을 순위 자체가 무너질 수 있습니다. 경매 중 전출은 세입자가 하는 실수 중 손실 규모가 가장 큰 축에 속하므로, 이사 전에 반드시 확인할 것들을 정리했습니다.왜 이사(전출)하면 안 될까?주택임대차보호법상 세입자의 대항력은 주택의 인도(입주)와 전입신고 두 가지를 갖춘 다음 날 생기고, 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖췄을 때 생깁니다. 중요한 것은 이 요건이 "한 번 갖추면 끝"이 아니라 계속 유지해야 하는 존속 요건이라는 점입니다.경매 절차에서 배당을 받으려면 대항력·우선변제권을 배당요구종기까지 갖추는 것으..

아파트 경매 낙찰 후 경락잔금대출을 알아보면, 예상했던 한도보다 수천만원 적은 금액을 안내받는 경우가 있습니다. LTV(담보인정비율)로 계산한 금액에서 은행이 일정 금액을 빼고 대출해 주기 때문인데, 이때 빠지는 금액이 바로 방공제입니다. 잔금 계획이 방공제 하나로 틀어질 수 있으므로, 입찰 전에 개념과 금액을 알아둘 필요가 있습니다.방공제란?방공제(소액임차보증금 공제)는 은행이 주택담보대출·경락잔금대출의 한도를 계산할 때, 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제금액을 미리 빼는 것을 말합니다. 정식 용어로는 "소액임차보증금 공제"이며, 방 개수를 기준으로 공제한다고 해서 실무에서 방공제라고 부릅니다.은행이 이렇게 하는 이유는 최우선변제 제도 때문입니다. 주택임대차보호법상 소액임차인은 확정일자나 근저당..

아파트 경매는 절차 자체는 정해진 대로 흘러가지만, 처음 입찰하는 사람이 걸려 넘어지는 지점은 매번 비슷합니다. 법원 입찰장에서 실제로 반복되는 실수, 그리고 낙찰 후에야 드러나는 계산 착오를 유형별로 모으면 일곱 가지로 정리됩니다. 이 글은 그 일곱 가지를 입찰 준비 순서대로 배치한 체크리스트입니다. 각 항목마다 더 깊이 다룬 개별 글을 연결해뒀습니다.실수 1 — 감정가를 시세로 믿고 입찰가를 정한다감정가는 감정 시점의 평가액이지 현재 시세가 아닙니다. 감정 시점과 매각기일 사이에는 보통 6개월~1년의 시차가 있어서, 그 사이 시세가 내렸다면 "감정가 대비 70%"가 실제로는 시세와 비슷하거나 더 비쌀 수 있습니다. 입찰가의 근거는 감정가가 아니라 같은 단지·같은 평형의 최근 실거래가와 KB시세에서 나..

경매에서 낙찰받으면 끝이 아니라 시작입니다. 법원이 정한 대금지급기한(매각허가결정 확정 후 보통 한 달 안팎) 안에 잔금 전액을 내야 소유권을 가져올 수 있는데, 이 잔금의 상당 부분을 대출(경락잔금대출)로 계획했다가 대출이 거절되거나 예상보다 한도가 적게 나와서 곤란해지는 사례가 적지 않습니다. 이 글은 낙찰 후 대출이 안 나오는 대표적인 이유, 잔금을 못 냈을 때 실제로 벌어지는 일, 그리고 단계별 대처방법을 정리합니다.낙찰 후 대출이 안 나오는 대표적인 이유유형내용방공제 (소액보증금 공제)금융기관은 소액임차인 최우선변제금액만큼을 한도에서 빼고 대출합니다. 방 수가 많거나 소형 저가 물건일수록 공제 비중이 커져 예상 한도와 실제 한도의 차이가 벌어집니다DSR·LTV 규제기존 대출이 많으면 DSR에 걸..

경매 물건 목록을 보다 보면 단지명에 "임대"가 들어간 아파트를 만날 때가 있습니다. 오늘 정리한 청주 목록에도 우암세원임대아파트라는 임대아파트 물건이 있습니다. 임대아파트는 임대사업자(법인·개인)가 소유하고 임차인에게 빌려주는 집인데, 이 임대사업자가 부도를 내면 소유 아파트가 통째로 경매에 넘어갑니다. 이렇게 임대의무기간 중 부도가 나서 경매로 나온 공공건설임대주택을 부도임대주택이라고 합니다. 일반 아파트 경매와 권리관계·절차가 다른 지점이 있어서, 입찰자와 임차인 모두 따로 알아둘 필요가 있습니다.부도임대주택이란?부도임대주택은 임대사업자가 부도·파산 등으로 임대보증금을 돌려줄 수 없게 된 임대주택을 말합니다. 2000년대 중반 지방 중소 건설사들이 임대아파트를 지어 운영하다 연쇄 부도를 내면서 보증..

아파트 경매를 보다 보면 같은 법원 목록에 상가 물건이 함께 올라옵니다. 최저가가 감정가의 절반 아래로 내려간 물건도 많아 눈길이 가지만, 상가 경매는 아파트 경매와 적용 법률·세금·대출·명도가 전부 다릅니다. 아파트 기준으로 익힌 권리분석을 그대로 적용하면 놓치는 것이 생깁니다. 이 글에서 그 차이를 항목별로 정리합니다.아파트 경매와 상가 경매의 주요 차이항목아파트(주거용)상가(상업용)임차인 보호법주택임대차보호법상가건물임대차보호법대항력 요건인도 + 전입신고인도 + 사업자등록 신청보호 범위보증금 액수 무관 (최우선변제는 소액 기준)환산보증금 한도 내 임차인 중심 (지역별 상한)취득세1~3% (1주택 기준, 중과 제외)4.6% (농특세·지방교육세 포함)대출주택담보대출·경락잔금대출 (LTV 규제)상가담보대출..

경매 입찰을 처음 준비하면 "보증금은 얼마를, 어떤 형태로 가져가야 하나"부터 막힙니다. 검색해 보면 경매 보증금은 수표로 준비하라는 말이 많은데, 왜 수표인지, 몇 장짜리로 끊어야 하는지, 현금은 안 되는지는 설명이 제각각입니다. 이 글은 입찰보증금을 실제로 준비하는 절차를 순서대로 정리한 실무편입니다. 입찰보증금의 개념 자체(10% 기준, 몰수되는 경우)는 별도 글에서 다뤘습니다.얼마를 준비해야 하나 — 금액 계산입찰보증금은 최저매각가격의 10%입니다. 내가 써낼 입찰가의 10%가 아닙니다. 입찰가를 얼마로 쓰든 보증금은 공고된 최저매각가격 기준으로 같습니다.최저매각가격 2억 8,840만원인 물건에 3억 1,000만원을 쓰는 경우· 보증금: 2억 8,840만원 × 10% = 2,884만원 (입찰가 3..

살고 있는 집이 경매로 넘어가면 세입자 입장에서 가장 먼저 떠오르는 질문이 있습니다. "어차피 경매로 팔릴 거라면, 내가 먼저 살 수는 없을까?" 그래서 경매 세입자 우선매수권을 검색하는 분들이 많습니다. 결론부터 말하면, 일반 임차인에게는 우선매수권이 없습니다. 우선매수권이 인정되는 경우는 법에 정해진 두 가지뿐입니다. 이 글에서 그 구분을 정리합니다.우선매수권이란?우선매수권은 경매 입찰에서 최고가매수신고인이 써낸 가격과 같은 가격으로, 그 사람보다 먼저 매수할 수 있는 권리입니다. 일반 입찰자와 경쟁해서 더 높은 가격을 쓸 필요 없이, 남이 정한 최고가에 "저도 그 가격에 사겠습니다"라고 신고하면 법원이 그 사람에게 매각을 허가하는 구조입니다.강력한 권리인 만큼 아무에게나 주어지지 않습니다. 현행법상..