알짜경매 님의 블로그

인도명령 결정문까지 받았는데도 점유자가 집을 비우지 않는다면, 낙찰자에게 남은 마지막 수단은 부동산 인도 강제집행입니다. 법원 집행관이 직접 현장에 나와 점유자를 내보내고 낙찰자에게 집을 넘겨주는 절차죠. 이 글에서는 강제집행이 어떻게 진행되는지, 비용은 얼마나 드는지, 그리고 실제로는 왜 대부분 강제집행 직전에 합의로 끝나는지를 정리합니다.강제집행이란?강제집행은 법원의 결정(집행권원)을 국가 공권력으로 실현하는 절차입니다. 경매 낙찰자 입장에서는 인도명령 결정문을 손에 들고도 점유자가 버틸 때, 그 결정문을 실제 "집 비움"으로 바꾸는 단계입니다.전체 흐름 속에서의 위치잔금 납부 → 인도명령 신청 → 인도명령 결정 → 결정문 송달 → 강제집행 신청 → 계고 → 강제집행 실시인도명령이 "나가라는 명령서"..

경매에서 아파트를 낙찰받으면 보통 한 달 안에 잔금 전액을 내야 합니다. 입찰보증금(최저가의 10%)만 내고 들어갔는데, 나머지 90%를 현금으로 들고 있는 사람은 많지 않죠. 이때 쓰는 것이 경락잔금대출입니다. 이 글에서는 경락잔금 대출 한도가 어떻게 정해지는지, 경락잔금 대출 금리는 일반 주택담보대출과 무엇이 다른지, 그리고 농협 경락잔금 대출처럼 어떤 기관이 이 대출을 취급하는지를 정리합니다.경락잔금대출이란?경락(競落)은 경매로 낙찰받는다는 뜻입니다. 즉 경락잔금대출은 경매로 낙찰받은 부동산의 잔금을 치르기 위해 그 부동산을 담보로 받는 대출입니다. 일반 주택담보대출과 구조는 같지만, 결정적인 차이가 하나 있습니다.일반 주담대: 이미 내 명의로 등기된 집을 담보로 돈을 빌린다 → 담보가 먼저, 대출..

경매로 아파트를 낙찰받고 잔금까지 냈는데, 전 주인이나 임차인이 집을 비워주지 않는다면 어떻게 해야 할까요. 이때 낙찰자가 쓰는 가장 강력하고 빠른 수단이 인도명령입니다. "경매 낙찰후 인도명령"은 명도 과정에서 가장 많이 검색되는 절차이기도 합니다. 이 글에서는 인도명령이 무엇인지, 경매 인도명령 신청은 언제 어떻게 하는지, 신청 기한을 놓치면 어떻게 되는지를 순서대로 정리합니다.인도명령이란?인도명령(引渡命令)은 경매로 부동산을 낙찰받아 대금을 완납한 매수인이, 그 부동산을 점유하고 있는 사람에게 "집을 넘겨주라"고 명령해 달라고 법원에 신청하는 제도입니다. 근거는 민사집행법 제136조입니다.핵심은 속도입니다. 원래 남의 집에 눌러앉은 사람을 내보내려면 명도소송을 걸어야 하는데, 소송은 판결까지 6개월..

뉴스에서 보던 전세사기 피해 주택 상당수가 결국 경매로 나옵니다. 그래서 "전세사기 경매"는 두 부류의 사람이 검색합니다 — 내 보증금이 걸린 세입자, 그리고 시세보다 싸 보이는 물건을 발견한 입찰자. 이 글은 양쪽이 각각 무엇을 알아야 하는지 정리합니다.전세사기 물건이 경매에 나오는 이유무자본 갭투자로 수백 채를 사들인 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면, 은행(근저당권자)이나 보증금을 못 받은 임차인이 경매를 신청합니다. 이런 물건은 대부분 매매가와 전세보증금이 비슷하거나 역전된 "깡통전세"여서, 배당 단계에서 임차인 보증금이 다 채워지지 않는 경우가 많습니다.일반 경매 물건과 무엇이 다른가구분일반 경매 물건전세사기 피해 물건임차인 보증금배당으로 정리되는 경우가 많음대항력 있는 임차인의 미회수 보증금을..

전세로 사는 집에 어느 날 법원에서 "경매개시결정" 통지서가 날아오면 누구나 머릿속이 하얘집니다. 하지만 경매시 전세 보증금을 지킬 수 있는지는 운이 아니라 몇 가지 요건으로 거의 결정됩니다. 이 글은 세입자 입장에서 무엇을 확인하고, 언제까지, 무엇을 해야 하는지를 순서대로 정리한 총정리입니다.내 보증금의 운명을 가르는 세 가지경매에서 임차인의 보증금은 ① 대항력(전입신고 + 실제 거주), ② 확정일자, ③ 배당요구 세 가지의 조합으로 갈립니다. 핵심은 전입신고한 날이 등기부상 말소기준권리(보통 최초 근저당)보다 빠른지 여부입니다.상황보증금은 어떻게 되나전입이 말소기준권리보다 빠름 + 확정일자 + 배당요구배당으로 우선 변제받고, 못 받은 금액은 낙찰자에게 청구 가능 (가장 안전)전입이 빠름 + 배당요구..

등기부 을구에서 근저당권 다음으로 자주 만나는 권리가 전세권입니다. 이름 때문에 "전세 계약"과 같은 것으로 오해하기 쉽지만, 전세권은 등기까지 마친 물권으로 일반 전세(채권적 전세, 미등기)와는 법적 지위가 다릅니다. 경매에서는 전세권이 말소기준권리가 될 수도, 낙찰자가 인수해야 할 권리가 될 수도 있어서 헷갈리기 딱 좋은 지점이죠. 오늘 확실히 정리합니다.전세권이란 무엇인가전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 맞게 사용·수익하며, 계약이 끝나면 그 부동산에서 전세금을 우선변제받을 수 있는 물권입니다 (민법 제303조). 핵심은 등기입니다 — 등기부 을구에 전세금과 존속기간이 기재되며, 등기된 순간부터 제3자에게 효력이 미칩니다.우리가 흔히 말하는 "전세"는 대부분 전세권 등기 없이 임대차..

경매 공고에서 "유치권 신고 있음"이라는 문구를 보면 베테랑들도 한 번 더 들여다봅니다. 말소기준권리로도 지워지지 않을 수 있고, 금액도 등기부에 안 나오는 유치권은 경매 권리분석의 대표적인 복병이기 때문입니다. 오늘은 유치권이 무엇인지, 왜 경매에서 위험한지, 그리고 "유치권 신고" 물건을 어떻게 대해야 하는지 정리합니다.유치권이란 무엇인가유치권(留置權)이란 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치(점유하며 인도 거절)할 수 있는 권리입니다 (민법 제320조). 경매에서 전형적인 사례는 공사대금을 못 받은 시공업체가 건물을 점유하는 경우입니다.성립 요건이 까다롭습니다: ① 그 물건에 관하여 생긴 채권일 것(견련성) ② 채권이 변제기에 있을 것 ③ 적법하고 계..

경매가 처음이라 권리분석과 명도가 부담스러울 때 떠올리는 선택지가 경매 대행(컨설팅)입니다. 그런데 검색해 보면 부동산 경매 대행 수수료가 업체마다 제각각이라 "적정가"를 가늠하기 어렵습니다. 오늘은 대행 서비스가 어디까지 해 주는지, 수수료는 통상 어떻게 책정되는지, 그리고 수수료를 아끼는 대신 무엇을 감수해야 하는지를 정리합니다.경매 대행이란 — 어디까지 맡기는 건가경매 대행(컨설팅)은 물건 검색부터 권리분석, 현장조사, 입찰(대리입찰), 명도까지를 대신하거나 도와주는 서비스입니다. 범위에 따라 크게 나뉩니다:서비스 범위내용통상 수수료 수준권리분석·상담만물건별 권리분석 보고서, 입찰가 자문건당 수십만 원 수준대리입찰위임장 받아 법정 입찰 대행회당 수십만 원 수준토탈 대행 (검색~명도)물건 추천 + 분..

경매 물건을 고르다 보면 매각물건명세서에 "대항력 있는 임차인" 또는 "임차인 보증금 인수 가능성 있음"이라는 문구가 붙은 물건을 만납니다. 대부분의 입찰자가 이 한 줄에 손을 떼기 때문에 유찰이 거듭되고 가격이 뚝뚝 떨어지죠. 그렇다면 경매 대항력 있는 임차인이 있는 집은 무조건 피해야 할까요? 결론부터 말하면 "계산이 되는 물건은 기회, 계산이 안 되는 물건은 지뢰"입니다. 오늘은 실제 사례 구조로 판단법을 정리합니다.대항력 있는 임차인이란 — 30초 복습임차인이 입주 + 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 그 시점이 말소기준권리(보통 1순위 근저당) 설정일보다 빠르면 "대항력 있는(선순위) 임차인"이 됩니다. 이 임차인의 보증금 중 배당으로 해소되지 않은 금액은 낙찰자가 인수해야 ..

경매 공부를 시작하면 누구나 듣는 말이 "등기부부터 볼 줄 알아야 한다"입니다. 권리분석의 재료가 전부 이 서류에 있기 때문입니다. 그런데 막상 떼어 보면 갑구·을구·표제부 같은 낯선 칸에 한자어가 가득해 덮어버리기 쉽죠. 오늘은 부동산 등기부등본 기재내용을 처음 보는 분 기준으로, 세 부분의 구조와 경매 입찰자가 체크해야 할 항목을 정리합니다.등기부등본이란 — 지금은 "등기사항전부증명서"등기부등본은 부동산의 신분증명서입니다. 소재지·면적 같은 물리적 현황과 소유권·저당권 같은 권리관계가 시간 순서로 기록되어 있으며, 공식 명칭은 등기사항전부증명서로 바뀌었지만 여전히 등기부등본으로 통용됩니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람(700원)·발급(1,000원)할 수 있습니다.부동산 등기부등본..