알짜경매 님의 블로그

경매 공고를 보다 보면 물건마다 반드시 붙어 있는 날짜가 하나 있습니다. 바로 매각기일입니다. "7월 21일 10:00 제3계"처럼 적혀 있는 이 날짜가 실제로 법원에 가서 입찰하는 날인데, 처음 경매를 접하면 매각기일·매각결정기일·배당기일 같은 비슷한 이름들이 뒤섞여 헷갈리기 쉽습니다. 오늘은 매각기일이 정확히 무엇이고, 그날 법정에서 무슨 일이 어떤 순서로 벌어지는지 정리합니다.매각기일이란?매각기일은 집행법원이 경매 부동산을 실제로 매각하는 날, 즉 입찰을 실시하고 최고가매수신고인을 정하는 날입니다. 민사집행법 제104조에 따라 법원이 매각기일을 지정해 공고하며, 통상 매각기일 14일 전에 법원 게시판과 대한민국법원 법원경매정보 사이트에 공고됩니다.우리가 흔히 말하는 "입찰하러 가는 날", "낙찰받은..

경매 법정에 처음 가는 분들이 가장 먼저 부딪히는 현실적인 준비물이 바로 입찰보증금입니다. 아무리 좋은 물건을 찾아 입찰가를 정해도, 당일 보증금을 준비하지 못하면 입찰 자체가 무효가 됩니다. 반대로 낙찰받고 잔금을 안 내면 이 보증금을 통째로 잃습니다. 오늘은 경매 입찰보증금이 정확히 얼마인지, 언제 돌려받고 언제 몰수되는지 정리합니다.입찰보증금이란?입찰보증금(매수신청보증금)은 경매에 입찰하려는 사람이 입찰표와 함께 제출해야 하는 보증금입니다. 민사집행법 제113조는 "매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 제공하여야 한다"고 정하고 있고, 실무에서는 최저매각가격의 10%가 원칙입니다.핵심은 기준이 '내가 쓴 입찰가'가 아니라 '법원이 공고한 최저매각가격..

경매 물건 정보에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자가 최저매각가격(최저가)입니다. "감정가 3억짜리가 최저가 1억 4,700만원!" 같은 문구에 끌려 경매에 입문하는 분이 많은데, 정작 최저매각가격이 정확히 무엇이고 어떻게 정해지는지는 모르는 채 입찰장에 가는 경우가 적지 않습니다. 이 숫자는 입찰의 하한선이자 입찰보증금의 기준이 되는, 경매에서 가장 실무적인 개념입니다.최저매각가격이란?최저매각가격은 법원이 정한 매각의 최저 기준 가격입니다. 민사집행법 제97조에 따라 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다. 입찰자는 이 금액 이상으로만 입찰할 수 있고, 최저매각가격 미만으로 쓴 입찰표는 무효 처리됩니다.첫 매각기일의 최저매각가격은 통상 감정평가액과 같습니다...

경매 물건을 검색하다 보면 매각물건명세서나 물건 비고란에 "법정지상권 성립 여지 있음"이라는 문구를 만나게 됩니다. 이 한 줄 때문에 초보 입찰자들이 그냥 지나치는 물건도 많고, 반대로 의미를 모르고 입찰했다가 낭패를 보는 경우도 있습니다. 특히 토지만 경매로 나온 물건이라면 법정지상권은 낙찰 후 토지 활용을 통째로 좌우하는 개념입니다. 오늘은 법정지상권이 무엇인지, 언제 성립하는지, 입찰자는 무엇을 확인해야 하는지 정리합니다.법정지상권이란?법정지상권은 토지와 그 위의 건물이 같은 사람 소유였다가 경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자에게 법률상 당연히 인정되는 토지 사용권입니다. 민법 제366조가 근거 조문입니다 — 저당물의 경매로 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에게 속한 경..

아파트 경매에서는 드물지만, 토지나 단독주택·상가 물건의 등기부등본에서 심심치 않게 만나는 권리가 지상권입니다. "지상권이 설정된 땅을 낙찰받으면 내 마음대로 쓸 수 있나요?"라는 질문의 답은 순위에 따라 다릅니다. 이 글에서 지상권이 무엇인지, 경매에서 언제 인수되는지, 은행이 걸어두는 지상권은 왜 다른지 정리합니다.지상권이란?지상권(地上權)은 남의 땅 위에 건물이나 수목 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리입니다(민법 제279조). 쉽게 말해 "땅은 남의 것이지만, 그 위에 내 건물을 지어 유지할 수 있는 권리"입니다.예를 들어 A의 땅 위에 B가 건물을 짓고 싶다면, 매달 지료를 내는 조건으로 A와 지상권 설정 계약을 하고 등기합니다. 이후 A가 땅을 다른 사람에게 팔아도 B의 지상권..

경매 등기부등본에서 가등기를 만나면 반드시 멈춰야 합니다. 가압류처럼 흔하지는 않지만, 종류와 순위에 따라 낙찰 후 소유권을 통째로 잃을 수 있는 몇 안 되는 권리이기 때문입니다. 다만 모든 가등기가 위험한 것은 아닙니다. 이 글에서 가등기의 두 종류를 구별하는 법과, 경매에서 언제 위험한지 정리합니다.가등기란?가등기(假登記)는 장차 할 본등기의 순위를 미리 확보해 두는 예비 등기입니다. "가(假)", 즉 임시 등기라는 뜻입니다.예를 들어 A가 B의 집을 사기로 계약하고 잔금은 6개월 뒤에 치르기로 했다고 합시다. 잔금일까지 B가 다른 사람에게 집을 팔아버리면 곤란하니, A는 소유권이전청구권 가등기를 해 둡니다. 나중에 잔금을 치르고 본등기를 하면, 소유권 취득의 순위가 본등기 시점이 아니라 가등기 시점..

경매 권리분석에서 가압류는 대부분 안심, 가처분은 일단 긴장이라는 말이 있습니다. 이름은 한 글자 차이지만 위험도는 전혀 다르기 때문입니다. 등기부등본에서 가처분을 발견했다면, 그것이 선순위인지 후순위인지, 어떤 종류인지에 따라 입찰 여부 자체가 달라질 수 있습니다. 이 글에서 가처분이 무엇인지, 경매에서 언제 위험한지 정리합니다.가처분이란?가처분(假處分)은 금전 이외의 권리를 두고 다툼이 있을 때, 판결이 나올 때까지 현재 상태를 임시로 묶어두는 법원의 조치입니다.예를 들어 A가 "이 집은 원래 내 소유인데 B가 서류를 위조해 가져갔다"며 소송을 준비한다고 합시다. 소송에는 시간이 걸리는데, 그 사이 B가 집을 C에게 팔아버리면 A는 이겨도 집을 되찾기 어려워집니다. 그래서 A는 소송 전에 법원에 처분..

경매 물건의 등기부등본을 보면 근저당권 다음으로 자주 등장하는 것이 가압류입니다. "가압류가 있는 물건은 위험한가요?"라는 질문을 많이 받는데, 결론부터 말하면 대부분의 가압류는 낙찰과 함께 사라지므로 겁낼 필요가 없습니다. 다만 언제 안전하고 언제 주의해야 하는지는 알아야 합니다. 이 글에서 가압류가 무엇인지, 경매에서 어떻게 처리되는지 정리합니다.가압류란?가압류(假押留)는 돈을 받을 채권자가 채무자의 재산을 미리 묶어두는 임시 조치입니다. 말 그대로 "가(假)"압류, 즉 임시 압류입니다.예를 들어 A가 B에게 5,000만원을 빌려줬는데 안 갚습니다. A는 소송을 걸어 판결을 받아야 B의 재산을 강제로 팔아 돈을 회수할 수 있는데, 소송에는 시간이 걸립니다. 그 사이 B가 집을 팔아 재산을 빼돌리면 A..

경매에서 가장 어려운 질문은 "이 물건에 얼마를 써낼까"입니다. 너무 높게 쓰면 시세와 다를 바 없어 경매할 이유가 없고, 너무 낮게 쓰면 남에게 뺏깁니다. 경매 입찰가격은 감으로 정하는 게 아니라 몇 가지 숫자를 조합해 계산하는 것입니다. 이 글은 초보자가 입찰가를 정하는 실전 순서를 정리합니다.입찰가의 출발점은 "시세"이지 최저가가 아니다많은 초보가 최저매각가격을 기준으로 "여기서 조금 더 쓰면 되겠지"라고 생각합니다. 이건 위험합니다. 최저가는 법원이 유찰될 때마다 기계적으로 깎은 숫자일 뿐, 물건의 가치와는 무관합니다. 입찰가의 진짜 기준은 언제나 실제 거래 시세입니다.시세 조사 3종 세트· 국토부 실거래가 — 같은 단지·비슷한 평형의 최근 실제 거래가 (가장 신뢰도 높음)· KB시세·부동산 앱 ..

경매 공부를 마치고 마음에 드는 물건까지 찾았다면, 이제 실제로 법원에 가서 입찰하는 일이 남습니다. 그런데 막상 부동산 경매 입찰방법을 구체적으로 아는 사람은 의외로 드뭅니다. 기일입찰표를 잘못 쓰면 그 자리에서 무효가 되고, 보증금 봉투를 잘못 넣으면 낙찰이 취소될 수도 있습니다. 이 글은 입찰 당일 법원에서 벌어지는 일을 순서대로, 초보자가 실수하지 않도록 정리합니다.입찰 전날까지 준비할 것① 매각기일과 법원 위치 확인 — 물건마다 매각기일(입찰일)과 담당 법원·법정이 다릅니다. 보통 오전 10시경 시작해 11시 10분~30분경 마감합니다.② 입찰가 결정 — 시세·저감률·경쟁 예상을 감안해 최종 입찰가를 미리 정합니다. 현장에서 즉흥적으로 정하면 반드시 후회합니다.③ 입찰보증금 준비 — 최저매각가격..