알짜경매 님의 블로그

경락잔금대출 금리는 대출을 실행하는 날의 소득·신용점수·재산을 기준으로 정해집니다. 그런데 경매는 대금지급기한이 매각허가결정 확정 뒤 약 1개월로 짧아 여러 은행 조건을 비교할 시간이 부족하고, 입찰보증금과 잔금을 맞추느라 신용대출을 함께 쓴 상태에서 심사를 받는 경우도 많습니다. 그 결과 낙찰 당시 가산금리가 높게 잡혔더라도, 그 뒤 신용대출을 갚아 신용점수가 오르거나 소득이 늘었다면 대출을 갈아타지 않고 같은 은행에서 금리를 낮춰 달라고 요구할 수 있습니다. 이 제도가 금리인하요구권입니다. 이 글은 경락잔금대출 금리인하요구권의 근거, 요구 사유, 대상 대출, 신청 절차, 수용 기준을 낙찰자 관점에서 정리하고, 다른 은행으로 옮기는 대환(경락잔금대출 갈아타기(대환) 언제 가능할까? 중도상환수수료·일반 ..

낙찰 뒤 법원에서 받는 대금지급기한통지서에는 "이 날까지 내라"는 마지막 날짜만 적혀 있고, 어느 날 내야 하는지는 적혀 있지 않습니다. 매각대금은 기한 안이면 어느 날이든 낼 수 있고, 그 날짜가 곧 소유권 취득일(민사집행법 제135조)이 되어 대출 이자 발생일, 인도명령 신청 가능일, 월세 귀속 기준일, 취득세 기산일, 그리고 그 해 재산세·종합부동산세 납세의무자까지 한 번에 정합니다. 이 글은 경매 잔금 납부일을 대금지급기한 안에서 어느 날로 잡을지 판단할 때 보는 요소를 정리합니다. 대금납부 제도와 미납 시 재매각은 부동산 경매 용어 : 대금납부란? 납부 기한과 미납 시 재매각까지에서, 납부 당일 서류와 동선은 경매 잔금 납부 방법 : 법원보관금 납부명령서부터 완납증명원·등기촉탁까지 당일 순서 정..

살고 있는 아파트에 경매개시결정이 내려지면 임차인에게 법원이 보낸 통지서가 도착합니다. 거기 적힌 날짜 안에 경매 임차인 배당요구를 해야 매각대금에서 보증금을 받을 자격이 생기고, 그 날짜를 넘기면 보증금이 얼마든 배당 절차에서 빠집니다. 배당요구가 무엇인지는 부동산 경매 용어 : 배당요구란?, 권리신고와 어떻게 다른지는 부동산 경매 용어 : 권리신고란? 배당요구와의 차이까지 정리, 통지가 어떤 순서로 오는지는 경매 임차인 통지 순서 정리 : 경매개시결정부터 배당요구종기 안내·현황조사·매각기일까지, 통지를 못 받았을 때 대처법에서 각각 다뤘으므로, 이 글은 어떤 양식에 무엇을 적고, 무엇을 첨부해 어디에 내며, 낸 뒤에 무엇을 지켜야 하는지를 순서대로 정리합니다.1. 배당요구를 해야 하는 이유 — 민사집..

경매로 아파트를 낙찰받은 뒤 잔금을 치르는 대출을 경락잔금대출이라고 부릅니다. 경매 아파트 대출 조건은 일반 매매의 주택담보대출 규제(LTV·DSR·주택 수·소득)를 그대로 따르되, 담보가치를 낙찰가와 감정가 중 낮은 금액으로 잡고 방공제를 빼는 경매 특유의 계산이 더해지며, 2025년 10월 15일 발표된 10·15 대책 이후에는 서울 25개 구 전역과 경기 15곳(10·15 대책의 12곳 + 2026년 7월 1일 추가된 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시)이 규제지역으로 묶여 LTV 40%와 주택가격 구간별 한도가 적용됩니다. 이 글은 2026년 10월 기준으로 LTV, DSR, 주택 수, 소득·신용, 방공제와 한도 계산, 현재 금리, 정책대출, 필요 서류를 한 글에서 확인하는 허브 글이며, 항목별 세부..

낙찰받은 아파트에 세입자를 들이면 전세보증금이나 월세가 들어오고, 그 순간부터 주택임대소득이 생깁니다. 집이 그 한 채뿐이면 대부분 비과세이지만, 살던 집이 따로 있는 상태에서 경매로 한 채를 더 사 세를 놓으면 월세는 과세 대상이 되고, 세 채째부터는 받은 전세보증금에도 세금이 붙습니다. 연 2,000만원 이하면 14% 분리과세를 고를 수 있고, 사업자등록을 하지 않으면 가산세가 붙으며, 직장가입자의 피부양자였던 사람은 임대소득 때문에 건강보험 자격이 바뀌기도 합니다. 이 글은 낙찰 후 임대소득세가 붙는 조건을 주택 수별로 나누고, 2,000만원 이하 분리과세 계산식과 가상 사례, 사업자등록·신고 기한, 건강보험 영향 순으로 정리합니다. 임대차 계약 뒤 30일 안에 해야 하는 신고는 낙찰받은 아파트 전..

경매로 아파트를 낙찰받으면 취득세와 재산세는 바로 떠올리지만, 종합부동산세는 "비싼 집 가진 사람이 내는 세금"으로 넘기기 쉽습니다. 그런데 이미 집이 한 채 있는 사람이 경매로 한 채를 더 사면 두 집의 공시가격이 합산돼 기본공제 9억원을 넘는 순간 종부세 납세의무가 생기고, 세율도 2주택 이하와 3주택 이상이 다릅니다. 반대로 무주택자가 낙찰받은 집 한 채는 공시가격 12억원까지 종부세가 없습니다. 이 글은 경매 낙찰 아파트 종합부동산세가 누구에게, 언제부터, 얼마나 붙는지를 과세기준일 6월 1일과 잔금일의 관계, 기본공제와 공정시장가액비율, 주택 수별 세율, 1세대 1주택 특례, 주택 수에서 빼 주는 예외 순으로 정리합니다. 같은 과세기준일을 쓰는 재산세는 경매 낙찰 아파트 재산세, 누가 내야 할까..

경락잔금대출을 받아 잔금을 낸 뒤에는 돈이 들어오는 시점이 따로 옵니다. 명도가 끝나고 세입자를 들이면 전세보증금이 들어오고, 몇 달 뒤 매도하면 매각대금이 들어옵니다. 이 돈으로 대출을 일찍 갚으려 하면 은행이 경락잔금대출 중도상환수수료를 청구합니다. 같은 1억원을 갚아도 실행 후 몇 달 만에 갚는지, 어느 날짜에 받은 대출인지, 은행이 연 10% 면제 조항을 두고 있는지에 따라 수수료가 수십만원에서 0원까지 달라집니다. 이 글은 중도상환수수료가 부과되는 법적 근거와 3년 기준, 2025년 1월 13일 이후 바뀐 요율 수준, 잔여기간 비례 계산식, 그리고 경매 낙찰자가 자주 맞닥뜨리는 전세보증금 일부 상환·단기 매도·대환 상황별로 수수료를 줄이는 순서를 정리합니다. 대환 자체의 조건과 LTV·DSR 재..

경매로 아파트를 낙찰받으면 매매와 달리 "열쇠를 넘겨받는 날"이 따로 정해져 있지 않습니다. 소유권은 매각대금을 완납한 때에 넘어오고, 실제로 집에 들어갈 수 있는 시점은 점유자가 나가는 날이며, 그 사이에 관리사무소 신고와 공과금 정리가 끼어 있습니다. 그래서 경매 아파트 인테리어는 "언제 착공할 수 있는지"부터 매매와 다르게 계산해야 하고, 공사비 가운데 어느 항목이 나중에 양도세 필요경비로 인정되는지도 입주 전에 정해 두는 편이 유리합니다. 이 글은 낙찰 후 인테리어의 착공 가능 시점(잔금·명도), 관리사무소 절차, 공사 전 체크리스트, 하자 기록, 자본적 지출과 수익적 지출의 구분, 전입신고·실거주 요건을 순서대로 정리하고, 낙찰가 3억·인테리어 3,000만원 가상 사례로 필요경비 효과를 계산합니..

부모가 자금을 대고 미성년 자녀 명의로 경매 입찰을 하려는 경우가 있습니다. 미성년자도 부동산을 소유할 수 있으므로 매수신청 자격 자체가 없는 것은 아니지만, 민법상 행위능력이 제한되어 법정대리인(친권자)이 대신 입찰해야 하고, 입찰보증금과 잔금은 자녀에게 소득이 없는 이상 사실상 부모의 증여가 되어 증여세 신고가 따라옵니다. 또 경락잔금대출은 미성년자 명의로 받기 어렵고, 취득세·양도세의 주택 수는 부모와 같은 세대로 합산되며, 자녀 이름만 빌리고 실제로는 부모가 소유할 의도라면 명의신탁 문제가 생깁니다. 이 글은 미성년자 경매 입찰의 구조와 입찰표 작성법, 특별대리인 요건, 증여세 계산, 주택 수 산정까지 자녀 명의 경매에서 확인할 항목을 순서대로 정리합니다. 입찰 명의를 단독·부부 공동·법인 중 어..

낙찰받은 아파트의 잔금을 전세보증금으로 메우려는 계획은 자주 나오는 구조입니다. 매각허가결정이 확정되고 대금지급기한 통지서가 오면 낙찰자는 "잔금 전 전세"를 미리 놓아 보증금을 잔금일에 맞추려 하지만, 이 시점의 낙찰자는 아직 등기부상 소유자가 아닙니다. 민사집행법 제135조에 따라 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 소유권을 취득하므로, 잔금 전 임대차 계약은 소유권이 없는 사람이 임대인이 되는 계약이고, 임차인 입장에서는 전입·확정일자를 받아도 보증금 보호가 완전하지 않은 구간이 생깁니다. 이 글은 낙찰 후 전세 놓기를 잔금 전에 시도할 때 계약의 효력, 임차인이 지는 위험, 전세보증금으로 잔금을 내는 자금 흐름과 경락잔금대출 병행 시 생기는 충돌, 명도 완료 전 입주일 조정과 특약 문구를 순서대로 정..