부동산 경매 용어 : 계약갱신요구권이란? 낙찰받은 집 임차인이 갱신을 요구하면 어떻게 될까

계약갱신요구권은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 전에 한 차례 계약 연장을 요구할 수 있고, 임대인은 법이 정한 사유가 없으면 이를 거절하지 못하는 권리입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 2020년 7월 도입됐습니다. 경매에서 이 권리가 문제 되는 순간은 낙찰자가 대항력 있는 임차인의 임대인 지위를 그대로 넘겨받을 때입니다. 낙찰받은 집에 사는 임차인이 "계약 2년 더 연장하겠습니다"라고 통보하면 낙찰자는 어떻게 되는지, 어떤 임차인이 이 권리를 쓸 수 있고 어떤 임차인은 쓸 수 없는지, 실거주 목적 낙찰자는 무엇을 할 수 있는지를 정리합니다.

정의 — 임대인이 거절하지 못하는 1회 연장 요구권

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 요구할 수 있는 횟수는 1회이고(제2항), 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 갱신 시 차임과 보증금은 기존 금액의 20분의 1(5%) 범위에서만 올릴 수 있습니다(제6조의3 제3항, 제7조). 임대인이 거절할 수 있는 사유는 같은 조 제1항 각 호에 열거되어 있으며, 임차인의 2기 차임 연체, 무단 전대, 임대인(직계존속·비속 포함)의 실거주 등이 대표적입니다.

경매와 연결되는 조문은 주택임대차보호법 제3조 제4항입니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 규정으로, 경매 낙찰자(매수인)도 대항력 있는 임차인에 대해서는 이 양수인에 해당합니다. 즉 낙찰자는 전 소유자가 맺은 임대차 계약의 임대인이 되며, 계약갱신요구권도 그 계약에 붙어서 넘어옵니다.

임차인 유형별 — 갱신 요구가 가능한 경우와 불가능한 경우

임차인 유형	낙찰 후 임차권	낙찰자에게 갱신 요구
대항력 없음 (말소기준권리 뒤에 전입)	매각으로 소멸	불가 — 인도명령 대상
대항력 있음 + 배당요구 없음	낙찰자가 계약 승계 (보증금 인수)	가능 — 요건 갖추면 낙찰자가 거절 못함
대항력 있음 + 배당요구로 보증금 전액 배당	배당받으면 소멸	불가 — 배당요구는 계약 종료 의사로 취급
대항력 있음 + 배당요구했으나 일부만 배당	잔액 받을 때까지 낙찰자에게 대항 (제3조의5 단서)	잔액 지급 시까지 점유 가능. 갱신 요구권 행사 여부는 다툼이 있어 개별 확인 필요
대항력 있음 + 이미 1회 갱신 사용	낙찰자가 계약 승계	불가 — 갱신요구권은 1회로 소진

핵심은 두 번째 줄입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입·점유해 대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않으면, 낙찰자는 보증금 반환 의무와 함께 임대차 계약 자체를 넘겨받습니다. 이 임차인이 아직 갱신요구권을 쓰지 않았고 계약 만료 6개월~2개월 전이라는 요구 기간 안에 있다면, 낙찰자에게 갱신을 요구할 수 있고 낙찰자는 법정 사유 없이는 거절할 수 없습니다.

금액·기간 예시

예시 — 감정가 4억원 아파트, 대항력 있는 임차인 보증금 2억원(배당요구 없음), 임대차 만료 2027년 6월 30일, 갱신 이력 없음. 낙찰가 2억 6,000만원, 잔금 납부 2026년 11월 15일.

① 낙찰자의 실질 취득가: 낙찰가 2억 6,000만원 + 인수보증금 2억원 = 4억 6,000만원 (감정가보다 6,000만원 높음)

② 갱신 요구 가능 기간: 만료 6개월 전 2026년 12월 31일부터 2개월 전 2027년 4월 30일까지 → 잔금 납부 후 이 기간이 열림

③ 임차인이 갱신을 요구하면: 임대차는 2029년 6월 30일까지 연장. 보증금은 5% 한도 내 증액 가능 → 최대 2억 1,000만원

④ 낙찰자가 실거주 목적이면: 제6조의3 제1항 제8호(임대인 본인·직계존비속 실거주)를 사유로 갱신 거절 통지 가능. 거절 후 2년 안에 실거주 없이 제3자에게 임대하면 임차인에게 손해배상(같은 조 제5항·제6항)

대법원은 2022년 12월 1일 선고 2021다266631 판결에서, 임차인이 갱신을 요구한 뒤 주택을 양수해 임대인 지위를 승계한 사람도 갱신 거절 기간 안이라면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 판단했습니다. 낙찰자 역시 임대인 지위를 승계한 양수인이므로 이 판단이 적용됩니다. 다만 거절 통지는 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임차인에게 도달해야 하며, 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신(제6조)으로 2년이 연장됩니다.

낙찰자 입장에서의 처리 흐름

① 입찰 전 — 매각물건명세서에서 임차인의 전입일·확정일자·배당요구 여부·임대차 기간을 확인. 대항력 + 배당요구 없음이면 계약 승계 전제로 입찰가 산정

↓

② 잔금 납부·소유권 취득 — 이 시점부터 낙찰자가 임대인. 임차인에게 소유권 변경과 연락처를 서면 통지

↓

③ 갱신 요구 기간 확인 — 계약서에서 만료일 확인 → 6개월~2개월 전 기간 안이면 임차인의 갱신 요구가 올 수 있음. 이미 갱신 1회 사용했는지 전 소유자·임차인에게 확인

↓

④-A 실거주 계획 — 같은 기간 안에 실거주 사유 갱신 거절을 내용증명으로 통지 → 만료일에 명도 협의. 실거주 의무 2년

④-B 임대 유지 계획 — 갱신 수용, 5% 이내 증액 협의. 공실·명도 비용 없이 임대 유지

입찰자 관점 핵심 포인트

1. 인수보증금만 계산하고 점유 기간을 빠뜨리면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 물건은 "보증금만큼 취득가가 늘어난다"로 끝나지 않습니다. 잔여 계약 기간에 갱신 2년이 더해질 수 있으므로, 실거주나 매도 계획이 있다면 최대 점유 기간을 잔여 기간 + 2년으로 잡고 자금·일정을 세워야 합니다.

2. 실거주 거절은 "기간 안에, 서면으로"가 조건입니다. 잔금을 냈다고 자동으로 계약이 끝나지 않습니다. 갱신 거절 통지 기간(만료 6개월~2개월 전)을 놓치면 묵시적 갱신이 되고, 실거주 사유로 거절해 놓고 실거주하지 않으면 손해배상 대상이 됩니다. 손해배상액은 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분, 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 이익, 임차인이 입은 손해 중 큰 금액이 기준입니다(제6조의3 제6항).

3. 갱신 이력은 서류에 없을 수 있습니다. 매각물건명세서에는 임대차 기간이 기재되지만 그 계약이 이미 갱신된 것인지는 나오지 않는 경우가 많습니다. 임차인이 갱신요구권을 이미 썼다면 낙찰자에게 다시 요구할 수 없으므로, 현황조사서의 임대차 기간과 전입일을 비교해 계약이 4년 이상 이어졌는지, 계약서에 "갱신" 표기가 있는지를 확인하는 것이 방법입니다.

정리

계약갱신요구권은 대항력 있는 임차인이 배당요구 없이 남아 있는 물건에서 낙찰자의 점유 회복 시점을 최대 2년 늦출 수 있는 권리입니다. 대항력 없는 임차인이나 보증금을 전액 배당받는 임차인에게는 적용되지 않으며, 이미 1회 갱신한 임차인도 다시 쓸 수 없습니다. 낙찰자는 임대인 지위를 승계하므로 실거주 사유로 거절할 수 있지만, 통지 기간과 실거주 의무가 따릅니다. 입찰 전 매각물건명세서에서 임차인의 대항력·배당요구 여부·임대차 만료일을 확인하고, 계약 승계가 전제되는 물건이라면 갱신 가능성까지 넣어 일정을 계산하세요.

📚 함께 읽으면 좋은 글

· 경매 대항력 있는 임차인이 있는 집, 입찰해도 될까? 사례로 정리

· 경매 낙찰 후 세입자와 재계약, 가능할까? 명도 대신 임대차 유지하기

· 부동산 경매 용어 : 선순위임차인이란? 보증금 인수 금액 계산법까지

👉 임차인 인수 여부가 표시된 법원별 물건 순위 확인하기

📮 이번 주 알짜 경매 물건, 매주 월요일 메일로 받기 — 알짜경매 위클리 구독

---

알짜경매(alzaapt.com)는 내 집 마련과 이사를 준비하는 분들을 위한 알짜 아파트 경매 정보 서비스입니다. 매일 25종 공공 데이터를 수집하고 6항목 알고리즘으로 산정한 점수에 따라 법원별로 매력적인 물건을 골라 상위에 보여드려요. 각 물건마다 경매 초보라도 이해하기 쉽도록 친절한 해설을 함께 제공합니다.

지금 알짜 아파트 보러 가기 →