부동산 경매 용어 : 최저매각가격이란? 유찰 저감률과 입찰보증금 기준까지

경매 물건 정보에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자가 최저매각가격(최저가)입니다. "감정가 3억짜리가 최저가 1억 4,700만원!" 같은 문구에 끌려 경매에 입문하는 분이 많은데, 정작 최저매각가격이 정확히 무엇이고 어떻게 정해지는지는 모르는 채 입찰장에 가는 경우가 적지 않습니다. 이 숫자는 입찰의 하한선이자 입찰보증금의 기준이 되는, 경매에서 가장 실무적인 개념입니다.

최저매각가격이란?

최저매각가격은 법원이 정한 매각의 최저 기준 가격입니다. 민사집행법 제97조에 따라 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다. 입찰자는 이 금액 이상으로만 입찰할 수 있고, 최저매각가격 미만으로 쓴 입찰표는 무효 처리됩니다.

첫 매각기일의 최저매각가격은 통상 감정평가액과 같습니다. 즉 "신건"의 최저가 100%는 감정가 그대로라는 뜻입니다. 감정평가액이 어떻게 산정되는지는 감정평가액 해설 글에서 자세히 다뤘습니다.

유찰되면 얼마나 내려가나 — 저감률

매각기일에 아무도 입찰하지 않으면(유찰) 법원은 다음 기일의 최저매각가격을 20~30% 낮춰서 다시 진행합니다. 저감률은 법원마다 다릅니다 — 20%씩 깎는 법원과 30%씩 깎는 법원이 있고, 같은 법원이라도 사건에 따라 달리 정할 수 있습니다.

구분	신건	1회 유찰 후	2회 유찰 후
저감률 20% 법원	100%	80%	64%
저감률 30% 법원	100%	70%	49%

퍼센트가 직전 최저가 기준으로 곱해져 내려간다는 점에 주의하세요. 30% 저감 법원에서 두 번 유찰되면 70% × 70% = 감정가의 49%가 되는 식입니다. 경매 정보에서 "최저가 (49%)" 표기를 보면 두 번 유찰된 물건임을 바로 읽어낼 수 있습니다. 유찰의 의미와 저감 계산은 유찰 해설 글도 참고하세요.

예시로 보는 최저매각가격

사례 — 감정평가액 3억원 아파트, 저감률 30% 법원

① 첫 기일 — 최저매각가격 3억원 (100%) → 유찰

↓

② 2차 기일 — 최저매각가격 2억 1,000만원 (70%) → 유찰

↓

③ 3차 기일 — 최저매각가격 1억 4,700만원 (49%) → 이 금액 이상으로만 입찰 가능

↓

입찰보증금 — 최저매각가격의 10% = 1,470만원을 입찰 시 함께 제출

여기서 두 번째 실무 포인트가 나옵니다. 기일입찰에서 제출하는 매수신청보증금은 "내가 쓴 입찰가"가 아니라 "최저매각가격"의 10%입니다. 위 사례에서 2억원을 쓰든 1억 5,000만원을 쓰든 보증금은 똑같이 1,470만원입니다. 다만 재매각 사건(이전 낙찰자가 대금을 안 내서 다시 나온 물건)은 보증금이 최저매각가격의 20~30%로 올라가니 매각공고에서 반드시 확인해야 합니다.

입찰자 관점 핵심 포인트

첫째, 최저매각가격은 "적정 가격"이 아니라 하한선입니다. 최저가 49%라고 해서 시세의 절반에 살 수 있다는 뜻이 아닙니다 — 경쟁자가 있으면 낙찰가는 최저가보다 훨씬 올라가고, 반대로 여러 번 유찰된 물건은 싼 이유(임차인 보증금 인수, 관리비 체납, 하자)가 숨어 있을 수 있습니다. 입찰가는 최저가가 아니라 시세에서 역산해야 합니다. 구체적인 방법은 입찰가 정하는 법에서 정리했습니다.

둘째, 저감률부터 확인하면 다음 기일 가격을 예측할 수 있습니다. 관심 물건이 이번에 유찰되면 다음 최저가가 얼마가 될지 계산해 두고, "다음 기일을 기다릴지 이번에 들어갈지"를 경쟁 강도와 함께 판단하세요. 인기 지역 물건은 한 번 더 기다리다가 다른 입찰자에게 넘어가는 경우가 많습니다.

셋째, 보증금 기준 금액을 착각하지 마세요. 보증금이 1원이라도 부족하면 입찰이 무효가 됩니다. 수표로 준비할 때는 "최저매각가격의 10%"(재매각이면 공고된 비율)를 정확히 맞추거나 넉넉하게 준비하는 것이 안전합니다 — 초과분은 돌려받습니다.

정리

최저매각가격은 법원이 감정평가액을 기초로 정하는 입찰의 하한선이며, 유찰될 때마다 법원별 저감률(20~30%)만큼 내려갑니다. 입찰보증금 산정의 기준이 되고, 그 미만 입찰은 무효라는 점에서 경매 실무의 출발점이 되는 숫자입니다. 다만 이 숫자는 "얼마에 살 수 있다"가 아니라 "얼마부터 쓸 수 있다"일 뿐이므로, 실제 입찰 판단은 언제나 시세와 권리분석에서 출발해야 합니다.

함께 읽으면 좋은 글

· 부동산 경매 용어 : 감정평가액이란? — 최저매각가격과의 관계

· 부동산 경매 용어 : 유찰이란? — 유찰시 감가비율(저감률) 계산법

· 경매 입찰가 정하는 법 — 시세·저감률·경쟁률로 역산하기

---

알짜경매(alzaapt.com)는 내 집 마련과 이사를 준비하는 분들을 위한 알짜 아파트 경매 정보 서비스입니다. 매일 25종 공공 데이터를 수집하고 6항목 알고리즘으로 산정한 점수에 따라 법원별로 매력적인 물건을 골라 상위에 보여드려요. 각 물건마다 경매 초보라도 이해하기 쉽도록 친절한 해설을 함께 제공합니다.

지금 알짜 아파트 보러 가기 →