알짜경매 님의 블로그

오산에서 내 집 마련을 준비 중인 분들을 위한 이번 주 경매 소식입니다. 2026년 7월 13일(월)~15일(수) 수원지방법원 매각 물건 중 오산시 소재 아파트는 1건입니다. 물건 수는 적지만 1억원대 후반까지 내려온 실속형 물건이라 자세히 살펴보고, 오산 생활권에서 접근할 만한 인근 화성 지역(병점·기안동·봉담) 물건도 함께 정리했습니다.오산시 아파트 경매 물건 (7월 13일 매각)단지명소재지전용면적감정가최저가유찰매각기일오산운암3단지주공부산동59.39㎡ (18평)2억 7,000만원1억 8,900만원 (70%)1회7/13 (월)물건 살펴보기오산운암3단지주공 (부산동) — 2025타경55192운암지구의 전용 59.39㎡(18평) 20층 물건이 1회 유찰을 거쳐 최저가 1억 8,900만원(감정가 대비 70%..

화성에서 내 집 마련을 준비 중이시라면 이번 주 법원 경매 물건도 살펴보실 만합니다. 2026년 7월 13일(월)~15일(수) 수원지방법원에서 매각기일이 잡힌 아파트 중 화성시 소재 물건은 총 6건입니다. 병점·기안동·남양읍의 유찰 물건 3건은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔고, 동탄2신도시에서는 신건 2건이 나왔습니다. 그리고 봉담에는 최저가가 감정가의 12%까지 떨어졌지만 함부로 건드리면 안 되는 물건이 하나 있습니다 — 아래에서 자세히 설명합니다.화성시 아파트 경매 물건 (7월 13일~15일 매각)단지명소재지전용면적감정가최저가유찰매각기일병점역우남퍼스트빌3차병점동83.74㎡ (25평)2억 8,240만원1억 9,768만원 (70%)1회7/14 (화)기안마을풍성신미주기안동80.53㎡ (24평)2억 4..

용인에서 내 집 마련을 준비 중이시라면 이번 주 법원 경매 물건도 살펴보실 만합니다. 2026년 7월 13일(월)~15일(수) 수원지방법원에서 매각기일이 잡힌 아파트 중 용인시 소재 물건은 총 11건으로, 관할 지역 중 가장 많습니다. 다만 특징이 뚜렷합니다 — 유찰을 거쳐 최저가가 감정가의 70%로 내려온 물건은 2건뿐이고, 나머지 대부분은 신건이거나 임차인 보증금 인수 부담 때문에 알짜경매 알고리즘이 "이번 입찰 패스" 판정을 내린 물건입니다. 옥석 가리기가 특히 중요한 주간입니다.용인시 아파트 경매 주요 물건 (7월 13일~15일 매각)단지명소재지전용면적감정가최저가유찰매각기일신동아파밀리에기흥구 영덕동139.33㎡ (42평)7억 5,800만원5억 3,060만원 (70%)1회7/13 (월)교동마을구성자..

수원에서 내 집 마련을 준비 중이시라면 이번 주 법원 경매 물건도 한 번 살펴보실 만합니다. 2026년 7월 13일(월)~15일(수) 수원지방법원에서 매각기일이 잡힌 아파트는 총 22건이고, 이 중 수원시 소재 물건이 4건입니다. 4건 모두 유찰 1회를 거쳐 최저매각가격이 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 화성·용인·오산 등 수원지법 관할 인근 지역의 주요 물건도 함께 정리했습니다.수원시 아파트 경매 물건 (7월 13일~15일 매각)단지명소재지전용면적감정가최저가유찰매각기일동수원 자이2차영통구 망포동145.25㎡ (44평)6억 5,700만원4억 5,990만원 (70%)1회7/15 (수)벽산아파트장안구 영화동59.36㎡ (18평)2억 4,200만원1억 6,940만원 (70%)1회7/13 (월)그린맨션아..

등기부 을구에서 근저당권 다음으로 자주 만나는 권리가 전세권입니다. 이름 때문에 "전세 계약"과 같은 것으로 오해하기 쉽지만, 전세권은 등기까지 마친 물권으로 일반 전세(채권적 전세, 미등기)와는 법적 지위가 다릅니다. 경매에서는 전세권이 말소기준권리가 될 수도, 낙찰자가 인수해야 할 권리가 될 수도 있어서 헷갈리기 딱 좋은 지점이죠. 오늘 확실히 정리합니다.전세권이란 무엇인가전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 맞게 사용·수익하며, 계약이 끝나면 그 부동산에서 전세금을 우선변제받을 수 있는 물권입니다 (민법 제303조). 핵심은 등기입니다 — 등기부 을구에 전세금과 존속기간이 기재되며, 등기된 순간부터 제3자에게 효력이 미칩니다.우리가 흔히 말하는 "전세"는 대부분 전세권 등기 없이 임대차..

경매 공고에서 "유치권 신고 있음"이라는 문구를 보면 베테랑들도 한 번 더 들여다봅니다. 말소기준권리로도 지워지지 않을 수 있고, 금액도 등기부에 안 나오는 유치권은 경매 권리분석의 대표적인 복병이기 때문입니다. 오늘은 유치권이 무엇인지, 왜 경매에서 위험한지, 그리고 "유치권 신고" 물건을 어떻게 대해야 하는지 정리합니다.유치권이란 무엇인가유치권(留置權)이란 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치(점유하며 인도 거절)할 수 있는 권리입니다 (민법 제320조). 경매에서 전형적인 사례는 공사대금을 못 받은 시공업체가 건물을 점유하는 경우입니다.성립 요건이 까다롭습니다: ① 그 물건에 관하여 생긴 채권일 것(견련성) ② 채권이 변제기에 있을 것 ③ 적법하고 계..

경매가 처음이라 권리분석과 명도가 부담스러울 때 떠올리는 선택지가 경매 대행(컨설팅)입니다. 그런데 검색해 보면 부동산 경매 대행 수수료가 업체마다 제각각이라 "적정가"를 가늠하기 어렵습니다. 오늘은 대행 서비스가 어디까지 해 주는지, 수수료는 통상 어떻게 책정되는지, 그리고 수수료를 아끼는 대신 무엇을 감수해야 하는지를 정리합니다.경매 대행이란 — 어디까지 맡기는 건가경매 대행(컨설팅)은 물건 검색부터 권리분석, 현장조사, 입찰(대리입찰), 명도까지를 대신하거나 도와주는 서비스입니다. 범위에 따라 크게 나뉩니다:서비스 범위내용통상 수수료 수준권리분석·상담만물건별 권리분석 보고서, 입찰가 자문건당 수십만 원 수준대리입찰위임장 받아 법정 입찰 대행회당 수십만 원 수준토탈 대행 (검색~명도)물건 추천 + 분..

경매 물건을 고르다 보면 매각물건명세서에 "대항력 있는 임차인" 또는 "임차인 보증금 인수 가능성 있음"이라는 문구가 붙은 물건을 만납니다. 대부분의 입찰자가 이 한 줄에 손을 떼기 때문에 유찰이 거듭되고 가격이 뚝뚝 떨어지죠. 그렇다면 경매 대항력 있는 임차인이 있는 집은 무조건 피해야 할까요? 결론부터 말하면 "계산이 되는 물건은 기회, 계산이 안 되는 물건은 지뢰"입니다. 오늘은 실제 사례 구조로 판단법을 정리합니다.대항력 있는 임차인이란 — 30초 복습임차인이 입주 + 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 그 시점이 말소기준권리(보통 1순위 근저당) 설정일보다 빠르면 "대항력 있는(선순위) 임차인"이 됩니다. 이 임차인의 보증금 중 배당으로 해소되지 않은 금액은 낙찰자가 인수해야 ..

경매 공부를 시작하면 누구나 듣는 말이 "등기부부터 볼 줄 알아야 한다"입니다. 권리분석의 재료가 전부 이 서류에 있기 때문입니다. 그런데 막상 떼어 보면 갑구·을구·표제부 같은 낯선 칸에 한자어가 가득해 덮어버리기 쉽죠. 오늘은 부동산 등기부등본 기재내용을 처음 보는 분 기준으로, 세 부분의 구조와 경매 입찰자가 체크해야 할 항목을 정리합니다.등기부등본이란 — 지금은 "등기사항전부증명서"등기부등본은 부동산의 신분증명서입니다. 소재지·면적 같은 물리적 현황과 소유권·저당권 같은 권리관계가 시간 순서로 기록되어 있으며, 공식 명칭은 등기사항전부증명서로 바뀌었지만 여전히 등기부등본으로 통용됩니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람(700원)·발급(1,000원)할 수 있습니다.부동산 등기부등본..

경매 물건 정보에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 감정평가액입니다. "감정가 5억, 최저가 3.2억" 같은 표기에서 할인율을 계산하며 설레게 되죠. 그런데 이 감정가를 시세로 착각하는 것이 경매 초보가 가장 많이 하는 실수입니다. 오늘은 감정평가액이 어떻게 정해지는지, 최저매각가격과는 어떤 관계인지, 그리고 감정가를 어디까지 믿어야 하는지를 정리합니다.감정평가액이란 무엇인가감정평가액이란 법원이 경매 부동산의 가치를 파악하기 위해 감정평가사에게 의뢰해 산정한 평가 금액입니다. 법원은 경매개시결정 후 감정인을 지정해 부동산을 평가하게 하고(민사집행법 제97조), 이 감정평가액을 참작하여 첫 매각기일의 최저매각가격을 정합니다. 실무적으로 첫 기일의 최저매각가격은 감정평가액과 같게 정해지는 것이 일반적입니다...