알짜경매 님의 블로그

입찰 법정에서 최고가매수신고인으로 호명되는 순간, 기쁨과 동시에 머릿속이 하얘집니다. "이제 뭘 해야 하지?" 부동산 경매 낙찰후 절차는 매각허가결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도로 이어지는데, 단계마다 기한이 있고 놓치면 입찰보증금을 잃을 수도 있습니다. 오늘은 낙찰 직후부터 내 집 열쇠를 받기까지의 전 과정을 시간 순서로 정리합니다.낙찰 직후 일주일 — 매각허가결정까지낙찰(최고가매수신고)이 되어도 아직 확정이 아닙니다. 법원은 매각기일로부터 약 7일 후 매각결정기일에 매각의 적법성을 심사해 매각허가결정을 내립니다 (민사집행법 제109조, 제126조). 이 기간에 이해관계인은 이의를 제기할 수 있고, 낙찰자 본인도 중대한 권리 하자를 발견했다면 매각불허가 신청을 검토할 수 있습니다.매각허가결정 후..

경매 물건을 보다 보면 "2회 유찰, 최저가 64%"처럼 유찰 횟수가 표시된 물건을 자주 만납니다. 경매의 매력인 "시세보다 싸게"는 대부분 이 유찰에서 나옵니다. 그런데 유찰되면 가격이 얼마나 떨어지는지 — 즉 부동산 경매 유찰시 감가비율(저감률)은 법원마다 다르다는 사실은 의외로 모르는 분이 많습니다. 오늘은 유찰의 개념과 저감률 체계, 그리고 "몇 회 유찰된 물건을 노려야 하는가"라는 실전 질문까지 정리합니다.유찰이란 무엇인가유찰(流札)이란 매각기일에 입찰자가 아무도 없어 매각이 성립하지 않은 것을 말합니다. 정확히는 최저매각가격 이상으로 응찰한 사람이 없는 경우입니다. 유찰되면 법원은 최저매각가격을 일정 비율로 낮춰(저감) 약 1개월 뒤 새 매각기일을 지정합니다 (민사집행법 제119조 — 새 매각..

낙찰만 받으면 경매가 끝났다고 생각하기 쉽지만, 진짜 마지막 관문은 따로 있습니다. 바로 집을 비워 받는 명도입니다. 그리고 명도 과정에서 반드시 등장하는 서류가 경매 명도확인서인데, 이 종이 한 장이 임차인의 배당금 수령과 낙찰자의 열쇠 인수를 맞바꾸는 지렛대 역할을 합니다. 오늘은 명도가 무엇인지, 명도확인서를 언제 어떻게 써주는 것인지, 협의가 안 될 때의 절차까지 정리합니다.명도란 무엇인가명도(明渡)란 부동산을 점유하고 있는 사람(전 소유자, 임차인 등)이 점유를 풀고 부동산을 넘겨주는 것을 말합니다. 법률 용어로는 "인도(引渡)"가 정확한 표현이지만, 실무에서는 명도라는 말이 훨씬 널리 쓰입니다.경매에서 낙찰자는 대금을 납부하는 순간 소유권을 취득하지만(민사집행법 제135조), 소유권과 점유는 ..

지난 글에서 임의경매를 다루면서 "짝이 되는 개념"으로 강제경매를 예고했는데, 오늘이 그 차례입니다. 법원 경매 사건의 두 축 중 하나인 강제경매가 무엇인지, 그리고 검색으로 많이 찾으시는 부동산 강제경매 절차를 신청부터 배당까지 단계별로 정리합니다. 사건번호에 "강제"가 붙은 물건을 만났을 때 무엇을 더 살펴야 하는지도 입찰자 관점에서 짚어보겠습니다.강제경매란 무엇인가강제경매란 담보 없이 돈을 받을 권리(채권)를 가진 채권자가, 법원의 집행권원(執行權原)에 근거해 채무자 소유의 부동산을 압류·매각하여 채권을 회수하는 절차입니다. 민사집행법 제78조 이하에서 절차를 정하고 있습니다.핵심은 집행권원이 반드시 필요하다는 점입니다. 집행권원이란 "이 사람에게 얼마를 받을 권리가 있고 강제집행해도 좋다"는 국가..