경매 물건은 매매와 달리 내부를 보여주는 사람이 없습니다. 그 집에 누가 살고 있는지, 임차인이라면 보증금이 얼마라고 주장하는지를 입찰자 대신 확인해 주는 것이 집행관의 현장 조사이고, 그 결과를 담은 문서가 현황조사서(현황조사보고서)입니다. 매각물건명세서가 권리관계의 "법적 요약"이라면, 현황조사서는 그 요약의 근거가 된 "현장 기록"입니다. 임차인 관련 분쟁의 단서가 대부분 이 문서에 먼저 나타나기 때문에, 명세서와 반드시 짝으로 읽어야 합니다.현황조사서란?법원은 경매개시결정을 내리면 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임·보증금의 액수 등을 조사하도록 명합니다 (민사집행법 제85조). 집행관은 현장을 방문해 점유자를 만나 진술을 듣고, 전입세대 열람과 주민등록 확인 등을 거쳐 조사 결과를 보고서..