알짜경매 님의 블로그

경매 물건의 배당에서는 등기부에 보이지 않는 세금이 임차인 보증금이나 근저당보다 먼저 빠져나가는 경우가 있습니다. 소유자가 체납한 세금이 얼마인지에 따라 임차인의 배당액이 달라지고, 그 부족분이 낙찰자 인수로 이어질 수도 있기 때문에, 입찰 전 체납 세금 확인 방법은 권리분석에서 빼놓을 수 없는 항목입니다. 이 글에서는 경매 물건의 세금을 확인하는 방법과 한계를 정리합니다.세금이 배당에 끼어드는 두 가지 경로구분내용배당 순위당해세그 부동산 자체에 부과된 세금 (재산세, 종합부동산세, 상속·증여세 등)법정기일과 무관하게 담보물권·임차보증금보다 우선 (단, 2023년 이후 배당분부터 임차인 확정일자보다 늦은 법정기일 당해세는 보증금 한도에서 양보)일반 조세 (교부청구분)소유자가 체납한 소득세·부가가치세 등 ..

경매에서 낙찰을 받고 나서 물건에 문제를 발견하거나 자금 계획이 틀어지면 "낙찰을 취소할 수 있나"라는 질문에 부딪히게 됩니다. 결론부터 말하면, 경매 낙찰 후 취소는 법이 정한 사유가 있을 때만 가능하고, 사유 없이 포기하면 입찰보증금을 돌려받지 못합니다. 이 글에서는 낙찰 후 취소가 가능한 경우와 절차, 보증금이 몰수되는 경우를 정리합니다.낙찰 직후의 절차부터 이해하기낙찰(최고가매수신고)이 되면 약 1주일 뒤 매각결정기일에 법원이 매각허가 여부를 결정하고, 허가결정이 확정되면 대금지급기한이 정해집니다. 낙찰자가 개입해 "취소"를 시도할 수 있는 시점은 이 흐름의 단계마다 다릅니다.① 낙찰 (매각기일) — 최고가매수신고인 지위↓ 약 1주② 매각결정기일 — 이 전까지 매각불허가 신청 가능↓③ 매각허가결정..

경매 물건을 고르다 보면 "대항력 있는 임차인", "임차인 미상" 같은 표기를 만나게 됩니다. 임차인이 있는 물건은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수도 있기 때문에, 입찰 전에 임차인이 있는지·보증금이 얼마인지·배당요구를 했는지 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다. 이 글에서는 경매 임차인 확인하는 법을 서류별로 정리합니다.임차인 확인이 왜 중요한가말소기준권리보다 먼저 전입신고를 마친 임차인(대항력 있는 임차인)은 경매로 소유자가 바뀌어도 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. 이 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당에서 보증금을 전부 받지 못하면, 남은 보증금은 낙찰자가 인수합니다. 최저가가 아무리 내려가도 인수 보증금을 더하면 시세를 넘는 물건이 나오는 이유입니다.임차인 현황을 확인하는 ..

이번 주 서울서부지방법원 관할에서 진행되는 아파트 경매 물건은 9건입니다. 매각기일은 9건 전부 8월 25일(화) 하루에 몰려 있습니다. 구별로는 은평구 4건, 서대문구 3건, 마포구 1건, 용산구 1건입니다. 유찰 분포는 1회 유찰(최저가율 80%) 4건, 2회 유찰(64%) 2건, 신건(100%) 3건입니다. 알짜경매 권리분석 기준으로 경고 없는 물건이 5건, 무이익 경고 2건, 지분경매 1건, 대항력 임차인 관련 경고 1건입니다.이번 주 물건 한눈에 보기 (9건 전체)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일응암우성아파트 101동 1506호 (35평)은평구 응암동7억 6,400만원6억 1,120만원 (80%)1회8/25 (화)모아아파트 102동 201호 (22평)은평구 대조동4억 3,800만원3억 5,040..

이번 주 수원지방법원 평택지원 관할에서 8월 25일(화)에 매각기일이 잡힌 아파트 경매 물건은 6건입니다 (평택시 5건, 안성시 1건). 유찰 분포는 1회 유찰(최저가율 70%) 4건, 4회 유찰(24%) 1건, 신건(100%) 1건입니다. 알짜경매 권리분석 기준으로 경고 없는 물건이 2건, 무이익 경고가 3건, 대항력 임차인 관련 경고가 1건입니다.이번 주 물건 한눈에 보기 (6건 전체)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일고덕국제신도시파라곤 110동 803호 (33평)평택시 고덕동8억 6,300만원6억 410만원 (70%)1회8/25 (화)평택소사벌푸르지오 104동 1402호 (25평)평택시 비전동4억 1,600만원2억 9,120만원 (70%)1회8/25 (화)디자인시티블루밍 104동 1403호 (26평)..

경매 물건의 등기부를 보면 대부분 은행 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이 근저당권이 경매로 이어지는 방아쇠가 바로 기한이익 상실입니다. 대출 연체가 일정 기준을 넘으면 은행이 만기 전이라도 대출 전액 상환을 요구할 수 있게 되고, 상환이 안 되면 담보인 아파트가 임의경매에 넘어갑니다. 임의경매 물건의 대부분이 이 경로로 나오므로, 입찰자든 대출을 쓰는 소유자든 알아둘 필요가 있는 개념입니다.기한이익이란기한이익은 약정한 기한까지는 빚을 갚지 않아도 되는 채무자의 이익을 말합니다. 30년 만기 주택담보대출을 받았다면, 채무자는 30년 동안 약정된 원리금만 내면 되고 은행은 그 전에 전액 상환을 요구할 수 없습니다. 민법은 기한을 채무자의 이익을 위한 것으로 추정합니다(민법 제153조).기한이익 상..

경매를 시작하려면 물건부터 찾아야 하는데, 유료 경매 사이트를 결제하기 전에 먼저 익혀둘 곳이 있습니다. 대한민국 법원이 직접 운영하는 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)입니다. 법원이 공고하는 모든 경매 물건의 원본 정보가 무료로 올라오는 곳이라, 어떤 유료 사이트를 쓰더라도 최종 확인은 결국 여기서 하게 됩니다. 이 글에서는 법원경매정보에서 물건을 검색하고 서류를 열람하는 방법을 순서대로 정리합니다.법원경매정보에서 할 수 있는 것기능내용물건 검색법원·지역·용도(아파트 등)·감정가·매각기일 조건으로 진행 중인 물건 검색사건 검색사건번호(예: 2026타경1234)로 특정 사건의 진행 내역 조회서류 열람매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 (매각기일 1주일 전부터 공개)기일 내역유찰 횟수..

아파트를 시세보다 싸게 살 수 있다는 말에 경매를 알아보기 시작했다가, 명도나 권리분석 같은 낯선 단어에 부딪혀 판단을 미루는 경우가 많습니다. 경매는 분명한 장점과 분명한 비용이 함께 있는 취득 방법입니다. 이 글에서는 아파트 경매의 장점과 단점을 하나씩 짚고, 어떤 사람에게 맞는 방법인지 판단 기준을 정리합니다.아파트 경매의 장점1. 유찰 저감으로 시세 아래 취득이 가능합니다. 경매는 유찰될 때마다 최저매각가격이 20~30%씩 내려갑니다(법원별 상이). 두 번 유찰되면 최저가가 감정가의 절반 수준(49~64%)이 되므로, 경쟁이 덜한 물건은 시세 대비 의미 있는 가격에 낙찰받을 수 있습니다.2. 권리관계가 낙찰로 정리됩니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류 등은 낙찰과 함께 등기에서 말소됩니다. 일..

이번 주 창원지방법원 관할에서 진행되는 김해시 아파트 경매 물건은 15건입니다. 매각기일은 8월 25일(화) 3건, 8월 26일(수) 9건, 8월 27일(목) 3건으로 사흘에 나뉘어 있습니다. 유찰 분포는 신건 6건, 1회 유찰(최저가율 70%) 2건, 2회 유찰(49%) 3건, 그 외 유찰 이력이 있는 물건 4건입니다. 알짜경매 권리분석 기준으로 경고 없는 물건이 4건이고, 무이익 경고 10건, 임차인 권리관계 미상 경고 1건입니다. 관동동·부곡동 등 장유 지역과 동상동·삼계동 등 시내 지역에 물건이 고르게 퍼져 있습니다.주요 물건 한눈에 보기 (8건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일부원역푸르지오 102동 (42평)김해시 부원동8억 6,500만원6억 550만원 (70%)1회8/26 (수)롯데캐슬가야2단..

이번 주 제주지방법원 관할에서 진행되는 제주시 아파트 경매 물건은 6건입니다. 매각기일은 6건 전부 8월 25일(화) 하루에 몰려 있습니다. 유찰 분포는 1회 유찰(최저가율 70%) 4건, 신건(100%) 2건입니다. 알짜경매 권리분석 기준으로 경고 없는 물건이 3건이고, 무이익 경고가 3건입니다. 조천읍 로잔팰리스는 한 사건(2025타경6686)에서 2개 호실이 같은 날 진행됩니다.이번 주 물건 한눈에 보기 (6건 전체)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일건입동 1226-2 7층 702호 (22평)제주시 건입동2억 5,800만원1억 8,060만원 (70%)1회8/25 (화)노형이-편한세상 106동 601호 (33평)제주시 노형동8억 3,400만원5억 8,380만원 (70%)1회8/25 (화)로잔팰리스 (2..