알짜경매 님의 블로그

경매로 아파트를 낙찰받은 뒤 직접 들어가 살지 않고 전세를 놓아 잔금 일부를 회수하거나 경락잔금대출을 갚으려는 경우가 많습니다. 그런데 낙찰 직후에는 아직 소유권이 없고, 잔금을 낸 뒤에도 등기부에 이름이 오르기까지 시간이 걸리며, 집에는 전 소유자나 임차인이 남아 있을 수 있습니다. 이 상태에서 전세 계약을 서두르면 임차인이 전세대출·보증보험을 받지 못해 계약이 깨지거나, 명도가 늦어져 입주일을 못 지키는 문제가 생깁니다. 이 글은 낙찰받은 아파트에 언제부터 전세를 놓을 수 있는지, 기존 점유자가 있을 때는 어떻게 되는지, 경락잔금대출과 전세보증금·보증보험을 어떻게 맞추는지, 계약 때 낙찰자가 지켜야 할 의무는 무엇인지를 정리합니다.정의 — 전세를 놓을 수 있는 시점임대차 계약은 소유자가 아니어도 체결..

경매로 아파트를 낙찰받고 잔금까지 낸 뒤 여름에 재산세 고지서를 받으면, 몇 달 살지도 않았는데 1년치가 나왔다며 당황하는 경우가 있습니다. 반대로 봄에 잔금을 냈는데 그해 재산세 고지서가 전 소유자 앞으로 가서 아무것도 안 낸 경우도 있습니다. 둘 다 잘못된 것이 아니라, 재산세는 6월 1일 하루를 기준으로 그날 소유자에게 1년치를 통째로 부과하는 세금이기 때문입니다. 경매는 매매와 달리 매도인과 세금을 일할 정산할 상대가 없으므로 이 기준일이 그대로 부담을 가릅니다. 이 글은 경매 낙찰 아파트의 재산세 납세의무자가 누구인지, 취득 시점이 언제로 잡히는지, 전 소유자의 체납 재산세는 어떻게 되는지, 종합부동산세와 주택 수 산정에는 어떤 영향이 있는지를 정리합니다.정의 — 과세기준일과 납세의무자지방세법 ..

부동산 경매는 매각기일에 법원에 가서 입찰표와 보증금을 내면 누구나 참여할 수 있는 절차로 알려져 있습니다. 실제로 성인이면 별도의 자격증이나 등록 없이 입찰할 수 있습니다. 그러나 민사집행법과 민사집행규칙은 특정한 사람의 매수신청을 금지하고 있고, 이를 모르고 입찰하면 최고가매수신고인이 되더라도 매각이 불허가되거나 입찰 자체가 무효로 처리됩니다. 이 글은 경매에 입찰할 수 없는 사람이 누구인지, 반대로 입찰할 수 없다고 오해하기 쉬운 사람은 누구인지, 그리고 자격과는 별개로 입찰이 무효가 되는 경우를 정리합니다.정의 — 매수신청 자격 제한경매에서 "입찰"은 법률상 매수신청입니다. 민사집행법은 매수신청을 할 수 있는 사람을 따로 열거하지 않고, 대신 매수신청을 할 수 없는 사람을 정하는 방식을 씁니다. ..

전주지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 전주시 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 전주지법 본원 진행 물건은 8건이고 그중 전주시 소재가 7건, 임실군 소재가 1건입니다(임실군 1건은 이 글에서 제외). 전주시 7건의 매각기일은 모두 9월 21일(월) 하루이고, 구별로는 덕진구 4건·완산구 3건입니다. 전용면적은 18평형 1건을 빼면 6건이 전부 26평형(전용 84㎡대)입니다. 유찰 분포는 신건 3건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 3건(70%), 7회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 인수부담·경고 표시가 없는 물건은 2건(서호2차아파트·안행현대아파트, 둘 다 1회 유찰), 최저가가 시세 추정치보다 높다는 무이익 표시가 붙은 신건 3건, 대항력 임차인 보증금 1억 9,000만원 인수 ..

춘천지방법원 강릉지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 강릉시 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 강릉지원 진행 물건은 5건이고 그중 강릉시 소재가 3건, 동해시 소재가 2건입니다(동해시 2건은 이 글에서 제외). 강릉시 3건의 매각기일은 모두 9월 21일(월) 하루이고, 동별로는 포남동 2건·입암동 1건입니다. 유찰 분포는 신건 1건(최저가 감정가의 100%), 2회 유찰 1건(49%), 3회 유찰 1건(34%)입니다. 알짜경매 기준으로 3건 전부에 무이익 표시가 붙어 있는데, 신건 1건은 최저가 자체가 시세 추정치보다 높다는 표시이고, 유찰 2건은 임차 보증금(8,000만원·2억원)이 배당요구 완료 상태라 최저가에 보증금을 더한 합이 감정가 또는 시세 추정치를 웃돈다는 표시입니다. 감정가 범위는 1..