알짜경매 님의 블로그

경매 물건 목록에 "아파트"로 올라와 있지만 건물을 찾아보면 저층부에 상가와 오피스텔이 함께 있는 주상복합인 경우가 있습니다. 주상복합 아파트는 법적으로는 공동주택이라 일반 아파트와 같은 규정을 적용받는 부분이 많지만, 건축물대장 용도·대지지분·관리비·임차인 유형·대출 심사에서 확인할 것이 다릅니다. 이 글에서는 주상복합 아파트 경매에서 일반 아파트와 달리 확인해야 하는 항목을 정리합니다.1. 주상복합 아파트란주상복합은 한 건물(또는 한 단지)에 주택과 상업시설이 함께 들어선 건축물입니다. 주로 상업지역이나 준주거지역에 지어지며, 저층부에 근린생활시설·판매시설이, 상층부에 아파트가 배치되고 오피스텔이 섞이는 경우도 많습니다. 주택 부분은 건축물대장상 용도가 "공동주택(아파트)"이면 주택법·주택임대차보호법..

경매 물건을 지켜보다 보면 매각기일이 갑자기 "변경"으로 바뀌고, 사건 문건 내역에 "회생절차개시결정" 또는 "중지명령"이 올라오는 경우가 있습니다. 채무자(소유자)가 개인회생·파산·회생을 신청했을 때 생기는 일입니다. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」(채무자회생법)은 절차 종류에 따라 진행 중인 경매를 중지시키거나 효력을 잃게 하는데, 강제경매인지 임의경매인지에 따라 결과가 다릅니다. 이 글에서는 채무자의 개인회생·파산·회생 신청이 경매에 어떤 영향을 주는지, 어느 단계에서 경매가 멈추고 언제 다시 진행되는지, 입찰자와 낙찰자가 어떻게 대응해야 하는지를 정리합니다.1. 세 가지 절차와 두 가지 경매채무자회생법의 절차는 크게 셋입니다. 회생(제2편, 법인과 개인 모두 가능한 일반회생), 파산(제3편)..

아파트를 매매로 사면 계약일부터 30일 안에 부동산 거래신고를 해야 하고, 규제지역이나 일정 금액 이상이면 자금조달계획서까지 냅니다. 그래서 경매로 아파트를 낙찰받은 뒤 "경매 낙찰도 실거래가 신고 대상인가", "자금조달계획서는 어디에 내나"를 찾는 경우가 많습니다. 결론부터 적으면 경매 낙찰은 부동산 거래신고 대상이 아니고, 따라서 자금조달계획서도 제출하지 않습니다. 대신 취득세 신고는 매매와 똑같이 60일 안에 해야 하고, 낙찰가는 실거래가 공개시스템에 나오지 않으므로 확인하는 곳이 다릅니다. 이 글에서는 경매 낙찰 실거래 신고 여부와 자금조달계획서·취득세 신고의 차이, 낙찰가를 확인하는 방법을 정리합니다.1. 경매 낙찰이 거래신고 대상이 아닌 이유부동산 거래신고는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」..

춘천지방법원 영월지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 영월·정선·태백 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 영월지원 진행 물건은 3건이고, 영월군·정선군·태백시에 1건씩입니다. 매각기일은 3건 모두 9월 29일(화) 하루이며, 3건 전부 신건이라 최저가가 감정가와 같습니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전(확인된 인수 권리 없음)" 표시가 붙고 다른 경고가 없는 물건은 1건(영월읍 하송4주공아파트)이고, 권리 안전 표시에 최저가가 시세 추정치보다 높다는 무이익 표시가 함께 붙은 물건이 1건(정선군 남면 문곡리 아파트), 무이익 표시만 붙은 물건이 1건(태백장성동아라이크텐)입니다. 3건 모두 대항력 임차인 인수부담 표시는 없습니다. 감정가 범위는 9,500만원부터 2억 2,200만원까지, 전용면적은 15평..

의정부지방법원 남양주지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 남양주 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 남양주지원 진행 물건은 11건이고, 그중 남양주시 물건이 8건, 구리시 2건, 가평군 1건입니다. 이 글은 제목대로 남양주시 8건만 다룹니다. 매각기일은 8건 모두 9월 30일(수) 하루입니다. 유찰 분포는 신건 4건, 1회 유찰 2건, 2회 유찰 2건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전(확인된 인수 권리 없음)" 표시가 붙고 다른 경고가 없는 물건은 3건이고, 권리 안전 표시에 최저가가 시세 추정치보다 높다는 무이익 표시가 함께 붙은 물건이 1건입니다. 나머지 4건은 무이익 표시 물건으로, 그중 1건은 대항력 임차인 보증금 2억 2,000만원 인수부담이, 2건은 임차 보증금이 배당요구 완료 상태로 ..

살고 있는 집이 경매에 넘어가면 법원에서 우편이 옵니다. "경매 임차인 통지"를 검색하는 분들이 확인하려는 것은 어떤 통지가 어떤 순서로 오는지, 통지를 받으면 무엇을 해야 하는지, 통지를 못 받았을 때 배당을 못 받는 것은 아닌지입니다. 경매 절차에서 임차인에게 오는 통지는 한 번이 아니라 단계별로 여러 번이고, 그중 배당요구종기 안내(임차인 통지서)가 보증금 회수를 좌우하는 가장 중요한 우편입니다. 이 글에서는 경매개시결정부터 배당기일까지 임차인이 받는 통지의 순서와 법적 근거, 통지를 받지 못했을 때의 확인 방법과 대처를 정리합니다.임차인에게 오는 통지의 순서단계시점임차인이 받는 것임차인이 할 일① 경매개시결정경매 신청 후 수일 내직접 송달 없음 (개시결정은 채무자·소유자에게 송달, 등기부 갑구에 ..

법원 경매 목록에는 매주 수천 건의 아파트가 올라옵니다. "아파트 경매 이유"를 검색하는 분들이 알고 싶은 것은 멀쩡한 아파트가 왜 경매에 나오는지, 그 이유가 입찰할 때 무슨 차이를 만드는지입니다. 아파트가 경매에 나오는 경로는 크게 세 갈래입니다. 대출을 갚지 못해 담보권자가 신청하는 임의경매, 판결 등 집행권원을 가진 채권자가 신청하는 강제경매, 공유물 분할이나 상속재산 청산처럼 돈을 받아내는 목적이 아닌 형식적 경매입니다. 이 글에서는 각 경로가 어떤 상황에서 생기는지, 그리고 경매 사유에 따라 물건의 권리관계와 입찰 계산이 어떻게 달라지는지를 정리합니다.세 갈래 경로와 아파트에서 흔한 사유구분신청하는 사람법적 근거아파트에서 흔한 사유임의경매근저당권자(은행·저축은행·대부업체·개인 채권자)민사집행법..

경매 물건 광고나 대출 상담 안내에는 "경매 대출 90%"라는 표현이 자주 나옵니다. "경매 대출 90%"를 검색하는 분들이 확인하려는 것은 낙찰가의 90%까지 정말 대출이 되는지, 그 90%가 무엇의 90%인지, 내 소득과 물건에서는 실제로 얼마가 나오는지입니다. 결론부터 말하면 90%는 낙찰가 기준 상한이고, 실제 실행 한도는 감정가·시세 기준 LTV, 소득 기준 DSR, 방공제까지 네 가지 기준을 전부 적용한 뒤 가장 작은 금액으로 정해집니다. 이 글에서는 경락잔금대출 한도가 계산되는 순서와, 어떤 물건에서 낙찰가 90%에 가까운 금액이 나오고 어떤 물건에서는 60%대로 떨어지는지를 숫자로 정리합니다.90%는 무엇의 90%인가경락잔금대출은 낙찰자가 잔금(매각대금)을 내기 위해 받는 주택담보대출입니다..

부산지방법원 본원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 부산 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 부산지방법원 진행 물건은 5건이고, 매각기일은 5건 모두 9월 29일(화) 하루입니다. 유찰 분포는 1회 유찰 4건(최저가 감정가의 70%), 6회 유찰 1건(12%)이며 신건은 없습니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전(확인된 인수 권리 없음)" 표시가 붙은 물건은 3건이고, 그중 1건에는 최저가가 시세 추정치보다 높다는 무이익 표시가 함께 붙어 있습니다. 나머지 2건은 대항력 임차인 보증금 인수부담이 표시된 무이익 물건 1건과 대항력 임차인의 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상인 경고 물건 1건입니다. 구별로는 동래구 2건(낙민동·사직동), 금정구 1건(구서동), 부산진구 1건(연지동), 연제구 1건(연산동..

부산지방법원 서부지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 부산 서부 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 서부지원 진행 물건은 18건이고, 매각기일은 18건 모두 9월 29일(화) 하루입니다. 유찰 분포는 1회 유찰 13건(최저가 감정가의 70%), 2회 유찰 1건(49%), 3회 유찰 4건이며 신건은 없습니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전(확인된 인수 권리 없음)" 표시가 붙고 다른 경고가 없는 물건은 9건입니다. 나머지 9건에는 무이익 표시 6건(그중 대항력 임차인 보증금 인수부담 동반 5건), 공유자 우선매수권(지분경매) 표시 1건, 대항력 임차인의 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상인 경고 2건이 붙어 있습니다. 구별로는 사하구 7건(다대동 2·괴정동 2·장림동 2·감천동 1), 사상구 7건(주..