알짜경매 님의 블로그

"낙찰은 제 이름으로 받았는데 잔금은 배우자 명의로 내고 등기도 배우자로 하고 싶어요", "개인으로 낙찰받았는데 법인 명의로 바꿀 수 있나요", "낙찰받은 물건을 잔금 내기 전에 아는 사람한테 넘기고 싶어요". 경매 낙찰 후 자주 나오는 질문인데 답은 모두 같습니다. 경매에서 낙찰자(매수인) 명의는 변경할 수 없습니다. 매각허가결정은 입찰표에 적힌 그 사람에 대해 내려지고, 대금 납부와 소유권 취득도 그 사람 명의로만 이루어집니다. 이 글은 낙찰 후 명의 변경이 안 되는 법적 이유, 흔한 오해와 위험한 우회 방법, 그리고 명의를 바꾸고 싶을 때 실제로 쓸 수 있는 대안 3가지를 비용과 함께 정리합니다.정의 — 매수인 지위는 양도할 수 없다기일입찰에서 입찰표에 적은 입찰자(본인 또는 공동입찰자)가 최고가매..

낙찰을 받고 매각허가결정까지 확정됐는데, 잔금을 내기 전에 집에 불이 나거나 태풍으로 침수됐다면 어떻게 될까요. 낙찰자는 아직 소유자가 아니지만 대금을 내면 훼손된 집을 그대로 넘겨받게 됩니다. 민사집행법은 이런 경우를 대비해 매각허가결정의 취소신청(제127조)이라는 구제 절차를 두고 있습니다. 매수인 책임이 아닌 사유로 부동산이 현저하게 훼손되거나 중대한 권리관계가 바뀐 사실이 매각허가결정 확정 뒤에 밝혀지면, 대금을 내기 전까지 매각허가결정을 취소해 달라고 신청할 수 있는 제도입니다. 이 글은 취소신청의 요건, 발견 시점별로 달라지는 대응 방법, 신청 절차와 보증금 반환, 그리고 대금 납부 뒤에는 왜 구제가 어려운지를 정리합니다.정의 — 매수인 책임 없는 "현저한 훼손"이나 "중대한 권리변동"이 요건..

경매 입찰가는 감정가나 최저매각가격에 일정 비율을 곱해 정하는 경우가 많습니다. 그래서 여러 입찰자가 같은 금액, 예를 들어 3억 5,000만원처럼 딱 떨어지는 숫자를 써내는 일이 실제로 생깁니다. 이때 법원은 누구를 낙찰자로 정할까요. 먼저 온 사람도, 보증금을 많이 낸 사람도 아닙니다. 민사집행규칙은 동일 최고가 입찰자들끼리 다시 입찰(추가입찰)하게 하고, 그래도 같으면 추첨으로 최고가매수신고인을 정하도록 하고 있습니다. 이 글은 경매 입찰가가 똑같을 때의 처리 절차, 추가입찰에서 지켜야 할 규칙, 차순위매수신고인이 겹칠 때의 처리, 그리고 이런 상황을 피하는 입찰가 작성 요령을 정리합니다.정의 — 최고가가 둘 이상이면 "추가입찰 → 추첨" 순서다기일입찰에서 집행관은 개찰 후 가장 높은 가격을 써낸 ..

대구지방법원 경주지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 경주지원 진행 물건은 총 4건으로, 4건 모두 경주시입니다(현곡면·안강읍·천북면·용강동 각 1건). 매각기일은 4건 모두 9월 15일(화)로 같습니다. 유찰 분포는 신건 3건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 1건(70%)입니다. 알짜경매 기준으로 인수부담·경고 표시가 없는 물건은 1건, 무이익 표시 물건은 3건(그중 1건은 대항력 임차인 2명 보증금 등 4억 2,000만원 인수 표시 동반)입니다. 감정가 범위는 3,400만원부터 4억 2,800만원까지입니다.전체 물건 (4건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일경주현곡푸르지오 26평경주시 현곡면 하구리2억 5,700만원1억 7,990만원 (70%)1회9/15 (화..

수원지방법원 안산지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 안산지원 진행 물건은 총 4건으로, 안산시 상록구 3건·시흥시 1건입니다. 매각기일은 4건 모두 9월 17일(목)로 같습니다. 유찰 분포는 신건 3건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 1건(70%)입니다. 알짜경매 기준으로 4건 전부 최저가가 시세 추정치를 웃돈다는 무이익 표시가 붙어 있고, 인수부담·경고 표시가 없는 물건은 0건입니다. 다만 대항력 임차인 보증금 인수 표시가 붙은 물건은 없으며, 1회 유찰 물건 1건은 임차 보증금 1억 4,000만원이 배당요구 완료 상태라 인수 예상액이 0원으로 표시됩니다. 감정가 범위는 3억 900만원부터 5억원까지입니다.전체 물건 (4건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일성..

대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않은 집을 낙찰받으면, 낙찰자는 그 임차인의 보증금을 떠안습니다. 알짜경매 목록에 "매수자 인수부담 ○억원"으로 표시되는 물건이 이런 경우입니다. 여기까지는 많이 알려져 있지만, 그다음 질문에 답하지 못하는 입찰자가 많습니다. 인수한 보증금은 언제 돌려줘야 하고, 임차인이 갑자기 나가겠다고 하면 바로 줘야 하며, 돌려줄 때 밀린 관리비나 월세를 빼고 줄 수 있을까요. 이 글은 경매로 인수한 임차보증금의 반환 시점, 반환 방법, 공제할 수 있는 항목, 자금 계획에 반영하는 법을 정리합니다.정의 — 낙찰자는 "새 임대인"이 되어 기존 계약의 반환 의무를 이어받는다주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고, 경매 낙찰자..

경매로 낙찰받아 잔금을 내고 명도까지 끝냈는데, 주민센터에서 전입세대열람을 떼어 보니 전 소유자나 옛 임차인의 주민등록이 그 집 주소에 그대로 남아 있는 경우가 있습니다. 이사를 나간 사람이 전출 신고를 하지 않으면 주민등록은 저절로 옮겨지지 않기 때문입니다. 낙찰자 본인이 전입하는 데 지장은 없지만, 주소가 남아 있는 동안 우편물·고지서가 계속 오고, 집을 세놓거나 대출을 받을 때 전입세대열람에 모르는 사람이 찍혀 나옵니다. 이럴 때 소유자가 신청하는 절차가 거주불명 등록(구 "주민등록 직권말소")입니다. 이 글은 낙찰 후 남은 주민등록을 정리하는 법적 근거, 신청 방법과 서류, 처리 기간, 인도명령·명도와의 관계를 정리합니다.정의 — 실제로 살지 않는 사람의 주민등록을 행정청이 정리하는 절차주민등록법..

경매로 낙찰받은 집에 살고 있는 사람(전 소유자·임차인)을 내보내는 방법은 크게 두 가지입니다. 법원에 인도명령을 신청해 강제집행까지 가는 방법과, 점유자와 이사 날짜·이사비를 합의해 자진 퇴거를 받는 방법입니다. 실제로는 대부분 합의로 끝나는데, 이때 구두 약속만으로 이사비를 먼저 건네면 날짜를 어기거나 짐을 두고 나가는 문제가 생깁니다. 그래서 낙찰자는 합의 내용을 문서로 남기는 명도합의서를 씁니다. 이 글은 경매 명도합의서에 들어가야 할 조항, 이사비 지급 시점을 정하는 방법, 합의서만으로는 부족한 부분을 인도명령으로 보완하는 절차를 정리합니다.정의 — 명도합의서는 "언제, 얼마에, 어떻게 비워줄지" 적은 계약서다명도합의서는 낙찰자(매수인)와 점유자가 부동산의 인도(명도) 조건을 정한 사적 계약서입..

부산지방법원 동부지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 동부지원 진행 물건은 총 18건으로, 해운대구 8건·남구 5건·기장군 4건·수영구 1건입니다. 매각기일은 18건 모두 9월 14일(월)로 같습니다. 유찰 분포는 신건 9건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 7건(70%), 3회 유찰 2건(34%)입니다. 알짜경매 기준으로 인수부담·경고 표시가 없는 물건은 7건, 무이익 표시 물건은 8건(그중 1건은 대항력 임차인 보증금 2억원 인수 표시 동반), 지분경매 3건입니다. 감정가 범위는 7,500만원부터 16억 4,600만원까지로, 해운대구 물건 8건 중 6건이 감정가 6억원을 넘습니다.전체 물건 (18건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일대우마리나아파트 25평해운대구..

대전지방법원 천안지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 천안지원 진행 물건은 총 26건으로, 천안시 23건·아산시 3건입니다. 매각기일은 9월 14일(월) 5건, 9월 15일(화) 21건으로 이틀에 나뉘어 있습니다. 유찰 분포는 신건 10건(최저가 감정가의 100%), 1회 유찰 6건(70%), 2회 유찰 3건(49%)이고, 나머지 7건은 유찰 횟수가 2~11회로 표시되는데 최저가 비율이 70%·100%라 재매각·새매각으로 최저가가 다시 산정된 것으로 보입니다. 알짜경매 기준으로 인수부담·경고 표시가 없는 물건은 7건, 무이익 표시 물건은 15건, 대항력 임차인 보증금 인수 표시 물건은 9건(인수액 9,200만원~2억 7,000만원), 지분경매 2건, 대항력 임차인이 배..