알짜경매 님의 블로그

경매로 낙찰받은 집의 점유자가 이사를 나갔는데 가구·가전·생활용품이 남아 있거나, 연락이 끊긴 채 집 안에 짐만 가득한 경우가 있습니다. 열쇠를 넘겨받았더라도 남의 물건을 낙찰자가 임의로 내다 버리면 형사·민사 책임이 따를 수 있으므로, 남겨진 짐(법률 용어로 유체동산)은 정해진 절차로 처리해야 합니다. 이 글은 경매 낙찰 후 남겨진 짐을 언제 직접 치울 수 있고 언제 강제집행 절차를 밟아야 하는지, 강제집행에서 짐이 어떻게 반출·보관·매각되는지, 비용은 누가 부담하는지를 정리합니다.왜 마음대로 버리면 안 되는가낙찰자가 잔금을 내고 소유권을 취득해도 집 안에 있는 물건의 소유권은 여전히 점유자(전 소유자·임차인)에게 있습니다. 점유자의 동의 없이 짐을 버리거나 옮기면 형법상 재물손괴·절도·주거침입이 문제..

전세 계약을 갱신하면서 보증금을 올려준 임차인이 있는 집이 경매로 넘어가면, 처음 계약한 보증금과 나중에 올려준 증액분은 경매에서 서로 다른 순위로 취급됩니다. 대항력과 우선변제권은 "언제 갖췄는가"로 순위가 정해지는데, 증액분은 최초 전입일이 아니라 증액 계약을 한 시점을 기준으로 따로 판단하기 때문입니다. 그 사이에 근저당권이 설정됐다면 원래 보증금은 선순위인데 증액분은 후순위가 되는 일이 생깁니다. 이 글은 보증금 증액분의 대항력·우선변제권이 어떻게 정해지는지, 매각물건명세서에서 어떻게 읽어야 하는지, 입찰자와 임차인 각각의 확인 포인트를 정리합니다.정의 — 증액분은 증액 시점 기준으로 순위를 따로 본다주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 0시부터 생기고(제3..

계약갱신요구권은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 전에 한 차례 계약 연장을 요구할 수 있고, 임대인은 법이 정한 사유가 없으면 이를 거절하지 못하는 권리입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 2020년 7월 도입됐습니다. 경매에서 이 권리가 문제 되는 순간은 낙찰자가 대항력 있는 임차인의 임대인 지위를 그대로 넘겨받을 때입니다. 낙찰받은 집에 사는 임차인이 "계약 2년 더 연장하겠습니다"라고 통보하면 낙찰자는 어떻게 되는지, 어떤 임차인이 이 권리를 쓸 수 있고 어떤 임차인은 쓸 수 없는지, 실거주 목적 낙찰자는 무엇을 할 수 있는지를 정리합니다.정의 — 임대인이 거절하지 못하는 1회 연장 요구권주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임차인이 계약..

대전지방법원 서산지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 서산지원 진행 물건은 총 5건으로, 서산시 3건·당진시 2건입니다. 매각기일은 5건 모두 9월 16일(수)로 같습니다. 알짜경매 기준으로 5건 전부 "무이익 투자" 경고 표시가 붙어 있고, 그중 4건은 대항력 있는 임차인 1명의 보증금을 매수자가 인수해야 한다는 인수부담 표시(1억 5,000만원~3억원)가 함께 있습니다. 인수부담 표시가 없는 물건은 서산금호어울림에듀퍼스트 23평 1건뿐입니다. 감정가 범위는 1억 6,100만원부터 2억 6,400만원까지이며, 최저가 비율은 4건이 70%, 1건이 100%입니다.전체 물건 (5건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일서산금호어울림에듀퍼스트 23평서산시 성연면2억 1,000만..

대전지방법원 홍성지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 홍성지원 진행 물건은 총 10건으로, 예산군 9건·보령시 1건이며 홍성군 물건은 이번 주에 없습니다. 예산군 9건은 모두 삽교읍 목리 소재이고, 그중 8건이 같은 단지(학재마을도나우에듀파크2차)입니다. 매각기일은 10건 모두 9월 15일(화)로 같습니다. 유찰 분포는 2회 유찰 1건(최저가 감정가의 49%), 1회 유찰 4건(70%), 신건 5건(100%)이며, 알짜경매 기준으로 10건 전부 매수자 인수부담 표시와 무이익·지뢰밭 경고 표시가 없습니다. 감정가 범위는 1억 100만원부터 3억 4,100만원까지입니다.전체 물건 (10건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일원목마을이지더원2차 26평 (212동 401호)예산군..

채무인수는 경매 낙찰자가 잔금을 전부 현금으로 내는 대신, 그 부동산에 걸린 채권자의 채무를 승낙을 받아 넘겨받고 그만큼을 잔금에서 빼는 대금 납부 방법입니다. 민사집행법 제143조가 정한 특별한 대금 지급 방식으로, 새 대출을 받지 않고 기존 근저당 대출을 그대로 이어받는 구조입니다. 경락잔금대출이 어렵거나 기존 대출 조건이 유리할 때 검토 대상이 되지만, 채권자의 승낙이 필요하고 시한이 있어 실무에서 흔히 쓰이는 방법은 아닙니다. 이 글은 채무인수의 뜻과 법적 근거, 상계신청·경락잔금대출과의 차이, 절차와 주의점을 정리합니다.정의 — 대금 지급에 갈음하는 채무인수민사집행법 제143조 제1항은 매수인이 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 것 외에, 배당표 실시에 관해 매각대금의 한도에서 관계 채권..

경매 잔금 납부 연기가 가능한지는 낙찰 후 대출이 늦어지거나 자금 일정이 어긋난 매수인이 가장 먼저 찾는 질문입니다. 결론부터 말하면, 법원이 정한 대금지급기한은 매수인의 개인 사정을 이유로 연장해 주지 않습니다. 다만 기한을 넘겼다고 곧바로 보증금을 잃는 것은 아니며, 재매각기일 3일 전까지 잔금과 지연이자를 내면 매수인 지위를 유지하는 구제 절차가 법에 정해져 있습니다. 이 글은 대금지급기한이 정해지는 방식, 법원이 기한을 변경하는 사유, 기한을 넘겼을 때의 절차와 실질적인 대응 순서를 정리합니다.대금지급기한은 어떻게 정해지나매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정해 매수인에게 통지합니다(민사집행법 제142조). 민사집행규칙은 이 기한을 매각허가결정 확정일부터 1개월 안의 날로 정하도록 하고 ..

경매 취득세 중과는 다주택자나 법인 명의로 아파트를 낙찰받을 때 가장 크게 달라지는 비용 항목입니다. 경매로 취득한 주택도 매매와 같은 유상취득으로 보기 때문에, 조정대상지역 여부와 세대 기준 주택 수에 따라 취득세율이 1%에서 최대 12%까지 벌어집니다. 낙찰가가 같아도 명의와 주택 수에 따라 취득세가 3,000만원 이상 차이 나는 구조이므로, 입찰가를 정하기 전에 자신의 세율을 먼저 확정해야 합니다. 이 글은 경매 낙찰 시 취득세 중과가 적용되는 기준, 세율표, 중과에서 제외되는 사례를 정리합니다.경매 취득도 취득세 중과 대상인가지방세법상 취득세는 취득 원인이 매매든 경매든 유상취득이면 같은 세율 체계를 적용합니다. 경매의 취득 시점은 매각대금을 완납한 날이며, 이날을 기준으로 세대 합산 주택 수와 ..

수원지방법원 여주지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 여주지원 진행 물건은 총 5건으로, 양평군 3건·여주시 1건·이천시 1건입니다. 매각기일은 5건 모두 9월 16일(수)로 같습니다. 유찰 분포는 5건 전부 1회 유찰(최저가 감정가의 70%)이며, 알짜경매 기준으로 5건 모두 매수자 인수부담 표시와 무이익·지뢰밭 경고 표시가 없습니다. 감정가 범위는 1억 6,500만원부터 7억 6,000만원까지입니다.전체 물건 (5건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일현대성우오스타코아루 주상복합 46평양평군 양평읍7억 6,000만원5억 3,200만원 (70%)1회9/16 (수)이천사동신원아침도시 26평이천시 대월면 사동리3억 4,300만원2억 4,010만원 (70%)1회9/16 (수)..

창원지방법원 밀양지원 관할에서 이번 주 입찰할 수 있는 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 밀양지원 진행 물건은 총 3건이고, 3건 모두 밀양시 물건입니다. 매각기일은 3건 모두 9월 14일(월)로 같습니다. 유찰 분포는 신건 2건, 1회 유찰 1건이며, 알짜경매 기준으로 3건 전부 최저가가 시세 추정치보다 높다는 무이익 표시가 붙어 있습니다. 매수자 인수부담이 표시된 물건은 없습니다. 밀양지원 물건을 이 블로그에서 다루는 것은 이번이 처음입니다.전체 물건 (3건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일대송파크 22평밀양시 가곡동8,300만원8,300만원 (100%)신건9/14 (월)동촌아파트 18평밀양시 하남읍6,200만원4,340만원 (70%)1회9/14 (월)부민아파트 18평밀양시 하남읍 수산리4,500만원..