알짜경매 님의 블로그

경매 물건의 매각물건명세서를 보면 임차인의 전입일과 등기부 을구의 근저당권 접수일이 같은 날짜로 적혀 있는 경우가 있습니다. 전입신고 근저당 같은날이면 누가 먼저인지에 따라 임차인의 대항력 유무, 배당 순서, 낙찰자가 보증금을 떠안는지가 모두 갈립니다. 결론부터 적으면, 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기고 근저당권은 등기 접수 시점에 효력이 생기므로, 같은 날이면 근저당권이 앞섭니다. 이 글에서는 그 법적 근거, 날짜 조합별 비교, 확정일자·소액임차인 최우선변제와의 관계, 금액 예시로 본 배당 흐름, 입찰자가 서류에서 확인하는 방법을 정리합니다.1. 대항력은 왜 "다음 날 0시"에 생기나주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차가 등기되지 않았더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 ..

경매 물건 목록에서 "지분매각"이나 "공유자 우선매수권" 표시가 붙은 아파트는 입찰에서 최고가를 써내도 매수인이 되지 못할 수 있습니다. 경매에 나온 지분 말고 나머지 지분을 가진 공유자가 매각기일에 최고가와 같은 가격으로 먼저 사겠다고 신고하면, 법원은 그 공유자에게 매각을 허가하기 때문입니다. 이 글에서는 법적 근거, 신고 시점과 보증, 행사 제한, 적용되지 않는 경우, 부부 공유 아파트 1/2 지분 금액 예시, 다른 우선매수권과의 비교를 정리합니다.1. 공유자 우선매수권이란공유자 우선매수권은 공유물의 지분 일부가 경매될 때 다른 공유자가 최고매수신고가격과 같은 가격으로 그 지분을 먼저 매수할 수 있는 권리입니다.민사집행법 제139조는 공유물지분을 경매하는 경우 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있..

경매 입찰 서류는 누가 어떤 명의로 입찰하느냐에 따라 달라집니다. 본인이 직접 가면 신분증·도장·입찰보증금으로 충분하지만, 대리인이 가면 본인의 인감증명서와 위임장이, 부부가 함께 입찰하면 공동입찰신고서와 지분 표시가, 법인 명의라면 법인등기사항증명서가 더해집니다. 서류 하나가 빠지거나 인감이 맞지 않으면 최고가를 적어 내고도 입찰이 무효로 처리될 수 있습니다. 이 글에서는 기일입찰을 기준으로 공통 준비물, 법원 비치 서류, 입찰 유형별 추가 서류, 입찰 무효로 이어지는 서류 실수를 한 장으로 정리합니다.1. 공통 준비물 — 누가 입찰하든 필요한 것민사집행법 제113조는 매수신청인이 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 제공하도록 하고 있고, 민사집행규칙 제63조는 기일입찰의 매수신청보증 금액을 ..

수원지방법원 본원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 수원·화성 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 수원지법 본원 진행 아파트 40건 중 매각기일이 9월 29일(화)로 이미 지난 13건과 용인·오산 물건 12건을 제외하고, 남은 15건(수원 11건·화성 4건)을 표에 담았습니다. 매각기일은 9월 30일(수) 7건, 10월 2일(금) 8건입니다. 수원 11건은 권선구 4건, 영통구 4건, 팔달구 3건입니다. 유찰 분포는 신건 10건, 1회 유찰 4건, 8회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시 9건, 인수액 없이 무이익(최저가가 시세보다 높음) 표시만 붙은 신건 3건, 대항력 임차인 인수부담 표시 2건, 대항력 임차인 배당요구 없음 경고 1건입니다.전체 물건 (15건)단지명..

의정부지방법원 고양지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 고양·파주 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 고양지원 진행 아파트 33건 중 매각기일이 9월 29일(화)로 이미 지난 21건을 제외하고, 남은 12건(고양 9건·파주 3건)을 표에 담았습니다. 매각기일은 9월 30일(수) 7건, 10월 1일(목) 5건입니다. 고양 9건은 일산서구 6건, 덕양구 2건, 일산동구 1건입니다. 유찰 분포는 신건 4건, 1회 유찰 8건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시 3건, 대항력 임차인 인수부담 표시 5건, 인수액 없이 무이익(최저가가 시세보다 높음) 표시만 붙은 신건 2건, 임차인 배당요구 완료·무이익 표시 1건, 재매각 표시 1건입니다.전체 물건 (12건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기..