알짜경매 님의 블로그

아파트 경매 물건의 매각물건명세서를 읽다 보면 임차인 란에 전입일·확정일자는 적혀 있는데 배당요구일 칸이 비어 있고, 비고란에 "배당요구 없음. 보증금은 매수인이 인수"라는 기재가 붙은 경우가 있습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않은 유형, 즉 배당요구 안 한 임차인이 있는 물건입니다. 알짜경매(alzaapt.com) 물건 목록에서 "대항력 임차인 + 배당요구 없음 → 명도소송 고위험" 경고 라벨이 붙는 바로 그 경우입니다. 이 글은 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않는 이유, 보증금 전액 인수·계약기간 승계·인도명령 불가라는 세 가지 효과의 법적 근거, 배당요구를 한 경우와의 차이, 인수 보증금을 반영한 입찰가 계산 방법을 정리합니다...

경락잔금대출 상품설명서를 받아 보면 금리 항목에 "신규취급액기준 COFIX + 가산금리"처럼 적혀 있습니다. 여기서 코픽스(COFIX, Cost of Funds Index)는 은행연합회가 매달 산출·공시하는 자금조달비용지수로, 국내 은행 변동금리 주택담보대출의 기준금리로 쓰입니다. 은행이 예금·금융채 등으로 돈을 끌어온 비용을 가중평균한 값이기 때문에, 이 수치가 오르면 대출금리도 변동 주기에 맞춰 따라 오르고 내리면 따라 내립니다. 공시는 매월 15일 15시 이후에 이뤄지므로, 경매 낙찰 뒤 잔금일이 15일 전후에 걸리면 어느 달 COFIX가 적용되는지에 따라 첫 금리가 달라질 수 있습니다. 오늘(10월 15일) 15시에도 9월 대상월 수치가 새로 공시됩니다. 이 글은 COFIX의 정의와 산출 방식, ..

수원지방법원 여주지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 여주·이천·양평 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 여주지원 진행 아파트는 11건으로, 이천시 6건(대월면 사동리·갈산동·송정동·부발읍 아미리 2·증포동), 여주시 3건(천송동·홍문동·점봉동), 양평군 2건(양평읍 2)입니다. 매각기일은 11건 전부 10월 21일(수)입니다. 유찰 분포는 신건 4건, 1회 유찰 4건, 2회 유찰 3건입니다. 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시는 7건(그중 점봉동 인창아파트 507호는 무이익 표시 병기)이고, 무이익 표시는 5건, 그 가운데 1건(증포동 이천센트럴푸르지오 403호)은 대항력 임차인 3명의 보증금 등 인수부담 4억 7,000만원이 함께 표시돼 있습니다. 여주지원 물건은 9월 2주차(9/9)..

청주지방법원 영동지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 영동·옥천 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 영동지원 진행 아파트는 3건으로, 영동군 영동읍 2건(동정리·설계리)과 옥천군 옥천읍 1건(양수리)입니다. 매각기일은 3건 전부 10월 20일(화)입니다. 유찰 분포는 신건 2건, 1회 유찰 1건이고, 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시가 3건 전부에 붙어 있으며 인수부담·무이익·경고 표시가 붙은 물건은 없습니다. 영동지원 물건은 이 블로그에서 처음 정리합니다.전체 물건 (3건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일옥천지엘리베라움 102동 305호 26평옥천군 옥천읍 양수리3억 1,100만원2억 4,880만원 (80%)1회10/20 (화)영동현대아파트 101동 402호 26평영동군 영동읍 동정리..

경매 물건의 현황조사서를 읽다 보면 "임차인 ○○○ — 전 소유자"라는 기재가 나오는 경우가 있습니다. 집을 팔면서 매수인과 임대차계약을 맺고 그 집에 세입자로 계속 사는 사람, 즉 전 소유자 임차인입니다. 매도 대금의 일부를 임차보증금으로 돌리는 방식(이른바 매도 후 임차, 세일앤리스백)이나, 담보신탁으로 소유권을 넘기고 위탁자가 점유를 이어 가는 구조에서도 같은 형태가 나타납니다. 이런 임차인은 주민등록 전입일이 새 소유자의 등기일보다 훨씬 앞서 있기 때문에, 전입일만 보면 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인처럼 보입니다. 그런데 대법원 판례는 소유자로서 해 둔 주민등록은 임차인으로서의 공시 기능이 없다고 보아 대항력 발생 시점을 전입일이 아니라 소유권이전등기 다음 날로 늦춰 잡습니다. 이 글은 "전..

낙찰 후 잔금 자금을 계획하다 보면 경락잔금대출보다 디딤돌대출·보금자리론 금리가 낮다는 점에서 "경매 보금자리론", "디딤돌대출 경매" 같은 검색으로 이어집니다. 결론부터 말하면 경매로 취득하는 주택도 정책모기지의 구입용도 대상에 포함됩니다. 한국주택금융공사 디딤돌대출 FAQ는 "경매(공매)에 의한 주택취득시 구입용도로 디딤돌대출 신청 가능"이라고 안내하고, 보금자리론 상품소개의 주택가격 판정 기준에는 매매가액의 예로 "낙찰가액"이 명시돼 있습니다. 다만 경매는 대금지급기한이 매각허가결정 확정 후 약 1개월로 고정되어 있고, 대항력 있는 점유자·전입 의무·서류 종류 등 경매에서만 걸리는 조건이 있습니다. 이 글은 정책대출 3종의 요건, 경매 잔금에 쓸 수 있는 근거, 경락잔금대출과의 비교, 신청 시점과 ..

입주한 지 1~2년밖에 되지 않은 신축 아파트가 경매 목록에 오르면, 등기부 갑구에 "전매제한" 또는 "거주의무" 부기등기가 붙어 있는 경우가 있습니다. 분양가상한제 적용주택이나 규제지역에서 공급된 아파트는 주택법에 따라 일정 기간 되팔 수 없고, 수도권 분양가상한제 적용주택은 실거주 의무까지 붙기 때문입니다. "전매제한 아파트 경매"가 진행될 수 있는지, 낙찰받으면 남은 전매제한 기간과 실거주 의무를 떠안는지, 낙찰 후 되팔거나 전세를 놓을 수 있는지가 의문으로 이어집니다. 이 글은 주택법 제64조의 전매제한과 제57조의2의 거주의무가 경매에서 어떻게 작동하는지, 법제처 해석과 부기등기 구조를 기준으로 정리하고, 공공분양 아파트의 추가 제약과 입찰 전 확인 서류까지 다룹니다. 기간 숫자는 지역·택지 종..

창원지방법원 진주지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 진주·사천 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 진주지원 진행 아파트는 5건이고, 진주시 2건(이현동·평거동), 사천시 3건(용현면·용강동·정동면 풍정리)입니다. 매각기일은 5건 전부 10월 19일(월)입니다. 유찰 분포는 신건 1건, 2회 유찰 2건, 5회 유찰 1건, 9회 유찰 1건이고, 이 가운데 3건은 유찰 횟수와 최저가 비율이 일반 저감 경로와 다릅니다. 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시는 2건(그중 더퀸즈웰가 1501호는 무이익 표시 병기)이고, 나머지 3건은 임차인 보증금 인수 또는 배당 관련 부담과 무이익 표시가 함께 붙어 있습니다. 진주지원 물건은 9월 3주차(9/15) 이후 4주 만에 다시 정리합니다.전체 물건 (5건..

광주지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 광주 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 광주지방법원 진행 아파트는 17건이고, 이 가운데 장성군 1건·영광군 1건을 제외한 광주 시내 물건 15건을 다룹니다. 구별로는 광산구 6건(장덕동·소촌동·우산동·신창동·월계동·송정동), 서구 3건(쌍촌동·치평동·금호동), 북구 3건(문흥동 1·운암동 2), 남구 2건(봉선동), 동구 1건(운림동)입니다. 매각기일은 15건 전부 10월 20일(화)입니다. 유찰 분포는 신건 11건, 1회 유찰 4건이고 2회 이상 유찰된 물건은 없습니다. 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시는 4건(그중 우산동청암더스위트2차 401호는 무이익 표시 병기)이고, 무이익 표시는 11건(이 가운데 4건은 대항력 임차인 보증금 인수..

경매로 아파트를 낙찰받고 잔금을 치른 지 1년쯤 지나면 "경락잔금대출 대환"이나 "경락잔금대출 갈아타기"를 검색하는 분이 많아집니다. 경락잔금대출은 대금지급기한에 맞춰 급하게 받는 대출이라 사전 심사 기간이 짧고, 유찰 물건이나 명도 전 상태에서는 1금융권이 소극적이어서 2금융권·높은 금리로 실행하는 경우가 적지 않습니다. 소유권이전등기가 끝나고 명도까지 마쳐 평범한 자가 아파트가 되면, 이 대출을 일반 주택담보대출로 바꿔 금리를 낮출 수 있는지가 자연스러운 다음 질문입니다. 결론은 법적으로 대환은 소유권이전 후 언제든 가능하지만, 중도상환수수료와 새 대출의 재심사 결과에 따라 실익이 갈린다는 것입니다. 이 글은 대환의 구조, 가능 시점과 중도상환수수료, 일반 주담대 기준 재심사(담보가액·LTV·DSR)..