알짜경매 님의 블로그

매각물건명세서를 열어 보면 임차인란에 사람 이름 대신 "○○주식회사"가 적혀 있는 물건이 있습니다. 회사가 직원 숙소나 사택으로 쓰려고 전세를 들었는데 그 집이 경매로 나온 경우입니다. 이때 입찰자가 가장 먼저 따질 것이 법인 임차인 대항력입니다. 개인 임차인이라면 전입신고 날짜 하나로 선순위·후순위가 갈리지만, 법인 전세 경매에서는 "법인은 주민등록을 할 수 없다"는 사정 때문에 출발점부터 다릅니다. 원칙적으로 법인 임차인은 대항력이 없고, 예외는 법에 정해진 두 유형(주택도시기금 전세임대 지원 법인·중소기업 법인의 직원 사택)뿐입니다. 이 글은 법인 임차인이 대항력을 갖지 못하는 이유, 두 가지 예외의 요건, 확정일자·우선변제권과의 관계, 법인이 보증금을 지키는 다른 수단(전세권), 그리고 입찰자가 ..

매각물건명세서의 임차인란에 영문 이름이 적혀 있거나, 현황조사서에 "외국인등록"이라는 표기가 보이는 물건이 있습니다. 외국인 세입자가 사는 집이 경매로 나온 경우입니다. 외국인 임차인의 대항력은 내국인과 같은 기준으로 판단하되 요건을 갖추는 수단이 다릅니다. 외국인은 주민등록을 할 수 없으므로 전입신고 대신 외국인등록·체류지 변경신고(외국국적동포는 국내거소신고·거소이전신고)가 그 자리를 대신합니다. 문제는 입찰자가 가장 먼저 확인하는 전입세대열람에 이 정보가 나오지 않는다는 점입니다. 전입세대열람이 비어 있다고 임차인이 없다고 판단하면 선순위 임차인의 보증금을 떠안는 결과가 생길 수 있습니다. 이 글은 외국인 임차인이 대항력을 갖추는 법적 근거, 유형별 차이, 입찰자가 등록 사실을 확인하는 방법과 인수 ..

대구지방법원 본원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 대구 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 대구지법 진행 아파트는 52건이고, 그중 경산시 5건·칠곡군 4건·영천시 1건을 제외한 대구광역시 물건 42건을 다룹니다. 매각기일은 10월 13일(화) 18건, 14일(수) 8건, 15일(목) 16건으로 사흘에 걸쳐 있습니다. 유찰 분포는 신건 19건, 1회 유찰 19건, 2회 유찰 2건, 4회 유찰 1건, 7회 유찰 1건입니다. 소재지는 수성구 15건(신매동 3·범물동 2·두산동 2·시지동 2·수성동4가·수성동1가·사월동·상동·황금동·만촌동 각 1), 북구 14건(복현동 3·칠성동2가 2·관음동·팔달동·침산동·동변동·검단동·태전동·구암동·학정동·동천동 각 1), 동구 10건(방촌동 3·봉무동 ..

대구지방법원 김천지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 구미 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 김천지원 진행 아파트는 18건이고, 그중 김천시 2건을 제외한 구미시 물건 16건을 다룹니다. 매각기일은 10월 15일(목) 8건, 10월 16일(금) 8건으로 이틀에 나뉘어 있습니다. 유찰 분포는 신건 9건, 2회 유찰 1건, 3회 유찰 3건, 5회 유찰 1건, 7회 유찰 2건입니다. 소재지는 옥계동 4건, 구평동 2건, 고아읍 2건(문성리·원호리 각 1), 형곡동·진평동·인의동·공단동·남통동·도량동·상모동·송정동 각 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 2건(그중 형곡동 605호는 무이익 표시 병기)에 그치고, 매수자 인수부담 표시 8건(5,000만원~2억 8,000만원), ..

전세로 사는 집에 법원의 경매개시결정 통지가 오면 임차인은 보통 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지와 언제 이사해야 하는지부터 계산합니다. 그런데 선택지가 하나 더 있습니다. 세입자가 직접 경매에 입찰해 그 집을 낙찰받는 방법입니다. 임차인은 이미 점유하고 있어 명도 절차가 필요 없고, 집의 상태와 하자를 다른 입찰자보다 정확히 알며, 법원에서 배당받을 보증금을 매각대금과 상계해 현금 납부액을 줄일 수 있습니다. 다만 이 이점은 배당요구종기 안의 배당요구와 매각결정기일까지의 상계 신고라는 두 기한을 지켰을 때만 성립합니다. 이 글은 임차인 직접 입찰의 자격, 배당요구와 경매 상계신청의 관계, 보증금 유형별 처리, 대출 구조, 입찰가 산정을 정리합니다.1. 임차인은 입찰할 수 있는가 — 입찰 자격과 우선매..

낙찰을 받고 잔금을 납부하고 나면, 그 집에 살던 임차인이 먼저 연락을 해 오는 일이 있습니다. "배당금을 받으려면 명도확인서가 필요하다고 하니 써 달라"는 요청입니다. 매수인 입장에서는 처음 듣는 서류인 경우가 많고, 경매 명도확인서 양식이 어떻게 생겼는지, 명도확인서에 인감증명을 왜 붙여야 하는지, 언제 써 줘야 하는지 기준이 없는 상태에서 요청을 받게 됩니다. 명도확인서는 쓰는 시점을 잘못 잡으면 집은 넘겨받지 못한 채 임차인은 배당금을 받아 가는 결과가 생기는 서류입니다. 이 글은 명도확인서의 정의와 법적 근거, 어떤 점유자에게 필요한지, 교부 시점과 매수인 쪽 준비물, 거부·분쟁이 생겼을 때의 대응을 정리합니다.1. 명도확인서란 — 정의와 법적 근거명도확인서는 경매로 주택을 취득한 매수인이 "임..

매각기일 개찰 때 집행관이 입찰표를 펼치다가 "이 입찰은 무효입니다"라고 선언하는 장면은 어느 법원에서나 기일마다 나옵니다. 경매 입찰 무효로 처리되면 그 입찰은 처음부터 없던 것이 되어, 가장 높은 가격을 썼더라도 최고가매수신고인이 되지 못합니다. 입찰표 무효 사유는 대부분 사건번호 누락, 입찰가격 수정, 보증금 부족, 대리·법인 서류 누락처럼 경매 입찰 실수로 분류되는 항목이고, 입찰가 판단과는 무관하게 준비 단계에서 걸러낼 수 있는 것들입니다. 이 글은 무효의 법적 효과와 근거 조문, 흠결 유형별 처리, 법원에 따라 판단이 갈리는 경계 사례, 입찰 당일 예방 절차를 정리합니다.1. 무효의 효과 — 낙찰은 불가, 보증금은 반환입찰이 무효가 되면 매수신청 자체가 성립하지 않은 것으로 취급됩니다. 집행관..

울산지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 울산 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 울산지법 진행 아파트는 36건이고, 그중 울산광역시 물건 15건을 이 글에서 다룹니다(경상남도 양산시 21건은 제목 범위 밖이라 제외). 매각기일은 10월 13일(화) 6건, 14일(수) 4건, 15일(목) 5건으로 사흘에 나뉘어 있습니다. 유찰 분포는 신건 6건, 1회 유찰 8건, 4회 유찰 표시 1건입니다. 소재지는 울주군 7건(서생면 진하리 오션팰리스 4세대·언양읍 2·삼남읍 1), 북구 3건(천곡동 2·산하동 1), 중구 2건(반구동·복산동), 동구 2건(서부동·전하동), 남구 1건(신정동)입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 9건이고, 매수자 인수부담 표시 2건(1억 7,000만원·..

부산지방법원 동부지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 부산 해운대·수영·남구·기장 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 부산동부지원 진행 아파트는 16건이고, 매각기일은 16건 전부 10월 12일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 8건, 1회 유찰 8건이고 2회 이상 유찰된 물건은 없습니다. 소재지는 해운대구 7건(좌동 2·우동 2·재송동·중동·반여동 각 1), 남구 5건(문현동 3·우암동·용당동 각 1), 기장군 3건(정관읍 2·기장읍 1), 수영구 1건(민락동)입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 8건(그중 문현동 대원 가동 502호 1건은 무이익 병기)이고, 매수자 인수부담 표시 3건(1억 8,000만원~3억 5,000만원), 임차 보증금 2,000만원이 배당..

경매 입찰을 준비하다 보면 "내 돈으로 낙찰받되 등기는 다른 사람 이름으로 하면 안 되나"라는 질문이 나옵니다. 대출 한도가 막혀서, 자녀에게 물려줄 생각이라서, 또는 보유 주택 수를 늘리지 않으려고 가족이나 지인의 이름을 빌리려는 경우입니다. 돈을 낸 사람과 등기 명의인이 다른 이 구조를 법은 명의신탁이라 부르고, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)은 이를 금지합니다. 경매에서는 특히 문제가 큰데, 대법원 판례에 따르면 돈을 댄 사람이 아니라 낙찰 명의인이 소유권을 취득하기 때문입니다. 이 글은 경매 명의신탁의 효력과 제재, 부모 자금으로 자녀 명의 낙찰을 받을 때의 증여세, 그리고 대리입찰·공동입찰·법인 명의·증여라는 합법적 대안을 정리합니다.1. 명의신탁이란 무엇이고 부동산실명법은 ..