알짜경매 님의 블로그

법원경매정보 사이트에서 물건을 고르다 보면 물건마다 "매각기일공고" 또는 "공고문 보기" 항목이 붙어 있습니다. 매각기일 공고(매각공고)는 법원이 "이 부동산을 언제, 어디서, 어떤 방법으로, 얼마부터 팔겠다"고 대외에 알리는 공식 문서입니다. 입찰표에 적을 숫자와 준비할 보증금의 출처가 되는 문서입니다. 이 글은 매각기일 자체의 당일 진행 순서(매각기일 글)나 매각물건명세서 비고란의 문구 해석(비고란 글)과 각도를 나누어, 공고문 한 장을 항목별로 어떻게 읽고, 공고 뒤에 변경이 생기면 어디서 확인하는지를 정리합니다.1. 매각기일 공고의 뜻과 법적 근거민사집행법 제104조 제1항은 법원이 최저매각가격으로 우선채권과 절차비용을 갚고도 남을 것이 있다고 인정하면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정하여 공..

아파트 경매 물건의 상당수는 소유자가 아니라 임차인이 살고 있는 집입니다. 경매 임차인 점유 물건은 낙찰 뒤에 밟아야 하는 순서가 소유자 점유 물건(/279)과 다릅니다. 소유자 점유라면 대금 완납 후 인도명령 한 줄기로 끝나지만, 임차인 점유는 그 임차인이 대항력이 있는지, 배당요구를 했는지, 배당으로 보증금을 다 받는지에 따라 인도명령을 신청할 수 있는지부터 갈립니다. 이 글은 임차인을 네 가지 유형으로 나눠 인도명령 가능 여부와 보증금 인수 여부를 정리하고, 낙찰부터 명도 완료까지 낙찰자가 밟는 순서를 단계별로 설명합니다. 인도명령 신청 절차는 /30, 후순위 임차인의 배당 구조는 /358, 소요 기간은 /345에서 다루었으므로 이 글은 "임차인이 점유하고 있을 때 낙찰자가 무엇을 어떤 순서로 하는..

서울동부지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 서울 동부 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 서울동부지법 진행 아파트는 5건이고, 자치구별로는 송파구 3건, 강동구 1건, 성동구 1건이며 매각기일은 5건 전부 10월 12일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 표시 1건, 1회 유찰 3건, 2회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 2건(그중 동궁리치웰 1건은 무이익 병기)이고, 대항력 임차인 인수부담 표시 1건(골드클래스, 보증금 5억원), 지분경매(공유자 우선매수권) 1건, 임차인 표시가 서로 다른 물건 1건(잠실포스코더샵)입니다. 8월 4주차 글에 실렸던 9건 중 5건이 이번 회차에 다시 나왔고, 4건(태천해오름·강동역신동아파밀리에·현대코아·문정3차푸..

전주지방법원 정읍지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 부안 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 정읍지원 진행 아파트는 3건이고, 3건 전부 부안군 부안읍 선은리 새만금 와이-파크 아파트 101동의 세대이며 매각기일도 전부 10월 12일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 3건 전부 2회 유찰(최저가율 49%)이고, 사건번호도 2026타경3 하나로 같은 사건에서 물건번호별로 개별 매각됩니다. 알짜경매 기준으로 3건 전부 "권리 안전" 표시가 붙어 있고 경고 표시는 없습니다. 8월 4주차 글에 실렸던 8건 중 이 3건(202호·413호·607호)이 한 번 더 유찰돼 다시 나왔고, 나머지 5건(같은 단지 606호·807호·901호·1508호와 봉덕리 동신무지개)은 목록에서 빠졌습니다.전..

경매 권리분석은 절차를 아는 것과 실제 등기부를 놓고 손으로 풀어보는 것이 다릅니다. 이 글은 경매 권리분석 예시 3개를 가상의 등기부등본·매각물건명세서로 만들어, 경매 권리분석 순서대로 말소기준권리 찾기 → 인수·소멸 판정 → 임차인 대항력·배당 판단 → 실질 취득가 계산까지 같은 틀로 풀어봅니다. 사례 1은 인수 권리가 없는 기본형, 사례 2는 선순위 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 형, 사례 3은 최선순위 가등기를 말소기준권리로 오인하기 쉬운 형입니다. 세 사례의 날짜·금액·권리자는 전부 가상의 예시이며, 계산 구조를 보이기 위한 것입니다. 절차 자체의 설명은 권리분석 4단계 글에 있고, 이 글은 그 절차를 숫자로 따라가는 실습편입니다.1. 경매 권리분석 순서 — 세 사례에 공통으로 적용하는 6단..

경매로 아파트를 낙찰받고 잔금(매각대금)을 완납하면 소유권은 그 순간 낙찰자에게 넘어오지만, 세금 절차는 여기서부터 시작됩니다. 매매에서는 법무사가 등기와 함께 처리해 주는 취득세 신고를 경매에서는 낙찰자가 직접 챙기는 경우가 많고, 취득세 납부 영수증이 없으면 소유권이전등기 촉탁 신청 자체가 접수되지 않습니다. 이 글은 경매 취득세 기준(과세표준)이 무엇인지, 경매 취득세 계산방법은 어떻게 되는지, 경매 취득세 신고서에 무엇을 적고 어떤 서류를 붙이는지, 경매 취득세 납부는 언제·어디서 하는지를 지방세법 조문 기준으로 절차 순서대로 정리합니다. 세율 전체와 부대비용 개관은 별도 글(/125), 다주택 중과는 /288에서 다루었으므로 이 글은 신고·납부 절차에 집중합니다.1. 과세표준 — 경매 취득세의 ..

경매 입찰을 준비하다 보면 "경매 권리분석 대행"이라는 서비스를 만나게 됩니다. 등기부와 매각물건명세서를 읽고 낙찰 후 떠안을 권리가 있는지 판단하는 일을 법무사·공인중개사·변호사·경매 컨설팅 업체·유료 경매 정보 사이트가 각자 다른 이름으로 제공하고, 경매 권리분석 비용도 무료 요약부터 수백만원대 위임까지 폭이 넓습니다. 그런데 이 다섯 부류는 법적으로 해 줄 수 있는 범위가 다르고, 결과가 틀렸을 때 지는 책임도 다릅니다. 이 글은 권리분석 대행이 실제로 하는 일의 범위, 주체별 법적 근거와 한계, 시장에서 흔히 제시되는 비용 범위, 감정가 3억원 아파트 기준 비용 시나리오, 그리고 누구에게 맡기든 본인이 직접 확인해야 하는 셀프 범위를 정리합니다.1. 권리분석 대행이 하는 일 — 네 가지 판단경매에..

창원지방법원 통영지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 거제 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 통영지원 진행 아파트는 64건이고, 이 글은 그중 통영시 4건을 제외한 거제시 60건을 다룹니다. 매각기일은 60건 전부 10월 12일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 35건, 1회 유찰 16건, 2회 유찰 4건, 3회 유찰 4건, 7회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 30건(그중 한내시온숲속의아침뷰 107동 1204호 1건은 무이익 병기)이고, 대항력 임차인 인수부담 표시 7건(5,500만원~2억 1,500만원), 인수 권리 없이 최저가가 비교 시세보다 높다는 무이익 표시만 붙은 물건 22건, 지분경매(공유자 우선매수권) 표시 1건입니다. 60건 중 2..

춘천지방법원 원주지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 원주 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 원주지원 진행 아파트는 4건이고, 4건 전부 원주시 물건이며 매각기일도 전부 10월 12일(월) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 표시 1건, 1회 유찰 3건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 3건(그중 대림아파트 1건은 무이익 병기)이고, 대항력 임차인 인수부담 표시가 1건(원주단구내안애카운티에듀파크1단지, 보증금 2억원)입니다. 소재지는 지정면 가곡리 2건, 단구동 2건입니다.전체 물건 (4건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일원주롯데캐슬더퍼스트 1005동 406호 18평원주시 지정면 가곡리2억 1,100만원1억 4,770만원 (70%)1회10/12 (월)이지더원아파트 4..

다세대·연립·아파트 같은 집합건물 경매에서 등기부에는 "101호"로 되어 있는데 현관문에는 "201호"가 붙어 있는 물건을 만나는 경우가 있습니다. 이런 호수 불일치 물건은 두 가지 문제를 동시에 일으킵니다. 하나는 임차인이 어느 표기로 전입신고를 했는지에 따라 주민등록 대항력의 인정 여부가 갈리고, 그에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하는지가 달라진다는 점입니다. 다른 하나는 낙찰자가 실제로 어느 세대를 낙찰받는 것인지, 명도와 소유권이전등기의 대상이 어느 세대인지를 서류와 현장에서 확인해야 한다는 점입니다. 이 글에서는 불일치의 원인, 대항력 판단 기준과 경우별 비교, 낙찰 대상 세대 확인 절차, 금액 예시를 정리합니다.1. 등기부 호수와 현관문 호수가 달라지는 이유 — 공부가 기준, 경매는 등기부 표기..