알짜경매 님의 블로그

법원경매정보에서 아파트 물건을 보다 보면 소유자란에 개인이 아니라 "○○지역주택조합"이나 "○○부동산신탁"이 적혀 있거나, 매각물건명세서 비고란에 "대지권 미등기", "신탁등기 있음", "조합 관련 분담금 확인 요망" 같은 문구가 붙은 세대를 만납니다. 지역주택조합 아파트 경매 물건입니다. 지역주택조합은 조합원이 토지와 건물의 소유자가 아니라 "분담금을 내고 입주권을 받는 조합원 지위"를 갖는 구조라서, 같은 아파트 세대라도 사업 단계와 등기 상태에 따라 낙찰자가 취득하는 권리와 떠안을 수 있는 부담이 달라집니다. 이 글에서는 지역주택조합의 구조를 먼저 정리하고, 지역주택조합 경매 물건이 어떤 형태로 나오는지 네 가지로 나눈 뒤, 입찰자가 등기부·신탁원부·건축물대장·조합 규약에서 확인할 항목과 금액 반영..

법원경매정보나 민간 경매 사이트에서 물건을 보다 보면 유찰 횟수와 최저매각가격 비율이 서로 맞지 않는 경우를 자주 만납니다. "1회 유찰"로 표시되어 있는데 최저가는 감정가의 100%이거나, "5회 유찰"인데 최저가 비율이 70%에 머물러 있거나, 20% 저감 법원의 물건이 "2회 유찰"인데 80%로 표시되는 식입니다. 저감률이 법원마다 다르다는 점만으로는 설명되지 않는 이 불일치는 대부분 재매각·기일변경·매각불허가·재감정 같은 절차상 사건이 중간에 끼어 있거나, 사이트가 "회차"와 "유찰"을 구분하지 않고 집계했기 때문에 생깁니다. 이 글에서는 최저매각가격이 정해지고 낮아지는 기본 구조, 법원별 저감률 차이, 불일치를 만드는 원인 6가지와 확인 위치, 금액 예시, 5단계 진단 흐름, 입찰자가 유의할 점..

대구지방법원 경주지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 경주 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 경주지원 진행 아파트는 4건이고, 4건 전부 경주시 물건이며 매각기일도 전부 10월 6일(화) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 2건, 1회 유찰 2건입니다. 알짜경매 기준으로 4건 모두 "권리 안전" 표시가 붙어 있고, 대항력 임차인 인수부담·배당요구·무이익·지분경매 표시는 한 건도 없습니다.전체 물건 (4건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일익수수아파트 202호 26평경주시 동천동1억 8,000만원1억 2,600만원 (70%)1회10/6 (화)안강에덴타운 107동 605호 12평경주시 안강읍 산대리2,400만원1,680만원 (70%)1회10/6 (화)경주용황스위첸 102동 506호 2..

수원지방법원 안산지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 시흥·안산 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 안산지원 진행 아파트는 27건이고, 이 글은 그중 광명시 3건을 제외한 시흥·안산 24건(시흥 15건·안산 9건)을 다룹니다. 매각기일은 10월 6일(화) 5건, 10월 7일(수) 9건, 10월 8일(목) 10건으로 사흘에 나뉘어 있습니다. 유찰 분포는 신건 13건, 1회 유찰 9건, 2회 유찰 1건, 3회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 12건(그중 경신아파트 1건은 무이익 병기)이고, 대항력 임차인 인수부담 표시 3건(500만원·1억 9,000만원·3억원 — 500만원 건은 재매각), 임차인 보증금 배당요구 완료 표시 1건, 인수 권리 없이 최저가가 비교 시세..

경매 물건 목록을 보다 보면 같은 단지에서 유독 자주 눈에 띄는 세대가 있습니다. 1층 아파트 경매와 탑층 아파트 경매, 즉 저층과 최상층 물건입니다. 이런 세대는 같은 단지·같은 면적의 기준층과 감정가도 실거래가도 다른데, 기준층 실거래가를 그대로 기준으로 삼으면 입찰가가 어긋납니다. 반대로 "1층은 싸다", "탑층은 비싸다"처럼 일반화하는 것도 맞지 않습니다. 층별 가격 차이는 단지·지역에 따라 방향과 크기가 다르므로 감정평가서와 실거래가에서 실제 격차를 확인하는 것이 출발점입니다. 이 글에서는 감정평가서의 층별 격차 반영 방식, 실거래가 공개시스템으로 감정가를 검증하는 절차, 1층과 탑층 각각의 현장·서류 확인 포인트, 금액 예시와 입찰 전 확인 흐름을 정리합니다.1. 감정평가서에서 층별 가격 차이..

법원경매정보에서 아파트 물건을 넘기다 보면 전용 100㎡를 넘는 대형 평형 아파트 경매 물건이 감정가 대비 두세 번 유찰된 채 올라와 있는 경우를 봅니다. 흔히 40평대 아파트 경매, 50평대 아파트 경매라고 부르는 물건들입니다. 같은 단지라도 전용 84㎡와 전용 135㎡는 경매에서 적용되는 세금, 대출 한도의 걸림돌, 승계하는 관리비 규모, 시세를 잡는 방법이 다릅니다. 기준이 되는 선은 주택법 제2조 제6호가 정한 국민주택규모(주거전용면적 85㎡ 이하)입니다. 이 글에서는 전용 85㎡를 초과하는 물건이 중소형과 다른 점을 유찰 구조, 농어촌특별세, 대출 한도, 관리비 승계, 시세 조사 순으로 정리하고 비교표·금액 예시·확인 흐름으로 묶습니다.1. 대형 평형 물건의 특징 — 유찰이 쌓이기 쉬운 구조경매..

대출 연체로 집에 경매개시결정이 내려졌다고 해서 그 집을 팔 수 없는 것은 아닙니다. 등기부 갑구에 경매개시결정 기입등기가 올라간 뒤에도 소유자는 일반 매매로 집을 팔 수 있고, 매매대금으로 채권을 갚아 경매를 취하시키는 거래가 이루어집니다. 다만 경매 진행 중 매매는 보통의 매매와 달리 경매가 실제로 취하되어야 매수자의 소유권이 안전해지고, 경매 취하 매매가 성립하려면 매매대금이 신청채권자를 포함한 채권자들의 채권을 갚을 만큼이어야 한다는 조건이 붙습니다. 이 글에서는 압류의 효력 범위, 임의경매와 강제경매에서 취하가 이루어지는 경로, 매수신고 전후의 취하 차이, 매수자 확인 사항, 금액 예시, 잔금과 취하를 동시에 처리하는 흐름, 입찰자가 취하 가능성을 읽는 방법을 정리합니다.1. 경매 중에도 매매는..

대전지방법원 홍성지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 예산·보령·홍성 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 홍성지원 진행 아파트는 11건(예산 6건·홍성 4건·보령 1건)이고, 11건 전부 매각기일이 10월 6일(화) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 9건, 2회 유찰 1건, 3회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 7건(전부 신건, 그중 성호아파트 1건은 무이익 표시 병기)이고, 대항력 임차인 인수부담 표시 2건(1억 6,000만원·2억 6,500만원), 인수 권리 없이 최저가가 비교 시세보다 높다는 무이익 표시만 붙은 물건 2건입니다.전체 물건 (11건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일극동스타클래스센트럴 106동 101호 18평홍성군 홍북읍 신경리1억 6,..

대전지방법원 천안지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 천안·아산 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 천안지원 진행 아파트는 19건(천안 12건·아산 7건)이고, 19건 전부 매각기일이 10월 6일(화) 하루에 잡혀 있습니다. 유찰 분포는 신건 10건, 1회 유찰 7건, 2회 유찰 1건, 5회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 4건(전부 1회 유찰 70%, 경고 없음)이고, 대항력 임차인 인수부담 표시 2건(3억원·3억 1,000만원), 공유자 우선매수권이 붙는 지분경매 1건, 인수 권리 없이 최저가가 비교 시세보다 높다는 무이익 표시만 붙은 물건 12건입니다.전체 물건 (19건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일쌍용역푸르지오 102동 1204호 26평천안시 서북구 ..

법원경매정보에서 물건을 열어 보면 매각물건명세서의 맨 아래 비고란에 "배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수함", "유치권 신고 있으나 성립 여부 불분명", "대지권 미등기" 같은 문구가 한두 줄 적혀 있습니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리" 란이 비어 있어도 비고란에 인수 사항이 적혀 있는 경우가 있고, 비고란이 비어 있다고 인수할 권리가 없다고 확정되는 것도 아닙니다. 이 글에서는 명세서의 법적 근거와 각 란의 의미, 비고란에 자주 나오는 문구 10가지의 뜻과 입찰자 행동, 빈 란의 한계, 갱신 시점, 인수 문구가 있을 때의 실질 취득가 계산, 읽는 순서를 정리합니다.1. 매각물건명세서의 근거와 네 개의 란매각물건명세서는 민사집행법 제105조 제1항에 따라 법원이 작성하는 서류로, 기재 사항은 ① 부..