알짜경매 님의 블로그

경매 입찰가를 정할 때 가장 자주 찾는 숫자가 "이 지역 아파트는 감정가의 몇 %에 낙찰되는가"입니다. 이 숫자는 뉴스나 유료 경매 사이트에서만 볼 수 있는 것이 아니라, 대법원 법원경매정보(courtauction.go.kr)의 매각통계 메뉴에서 누구나 무료로 조회할 수 있습니다. 다만 매각통계에는 매각률·매각가율·평균 유찰 횟수라는 세 지표가 함께 나오고, 각각 계산 기준이 달라서 숫자만 보고 입찰가를 바로 정하면 실제 사례와 어긋날 수 있습니다. 이 글에서는 세 지표의 정의와 계산식, 지표끼리의 관계를 읽는 법, 법원경매정보 매각통계 메뉴의 구성, 통계가 가진 한계, 그리고 통계에서 출발해 입찰가 상한을 정하는 다섯 단계 흐름을 금액 예시와 함께 정리합니다.1. 세 지표의 정의와 계산식법원경매정보 매..

경매 입찰에 처음 참여하면 입찰가 못지않게 신경 쓰이는 것이 입찰보증금입니다. 최저매각가격의 10%를 현금이나 자기앞수표로 준비해 입찰봉투에 넣어 내는데, 떨어지면 이 돈을 언제, 어떻게, 어디서 돌려받는지 모르는 상태로 입찰장에 가는 경우가 적지 않습니다. 결론부터 말하면 패찰자의 보증금은 그날 그 자리에서 돌려받습니다. 다만 차순위매수신고를 했거나, 보증서(경매보증보험)로 보증을 냈거나, 대리인·공동입찰로 참여했다면 반환 시점과 방법이 조금씩 달라집니다. 이 글에서는 민사집행법상 즉시 반환 원칙과 근거 조문, 입찰 결과별 반환 시점 비교, 반환 창구에서의 실제 절차, 금액 예시, 패찰 이후 다음 입찰을 준비하는 순서를 정리합니다.1. 패찰하면 보증금은 그날 즉시 돌려받는다 — 민사집행법 제115조 제..

대전지방법원 서산지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 당진·서산 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 서산지원 진행 아파트는 30건이고, 이 중 태안군 1건은 제목 범위 밖이라 제외해 29건(당진 18건·서산 11건)을 표에 담았습니다. 매각기일은 10월 6일(화) 12건, 10월 7일(수) 17건입니다. 유찰 분포는 신건 11건, 1회 유찰 6건, 2회 유찰 2건, 3회 유찰 3건, 4회 유찰 3건, 5회·6회·7회·8회 유찰 각 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 8건(전부 경고 없음)이고, 대항력 임차인 인수부담 표시 6건(7,000만~2억 5,000만원), 임차 보증금 배당요구 완료(배당 부족 시에만 인수) 표시 5건, 인수 권리 없이 최저가가 비교 시세보다 높다는..

대구지방법원 서부지원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 대구 달서구·달성군·서구 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 대구서부지원 진행 아파트는 27건이고, 이 중 경북 고령군 1건과 성주군 1건은 제목 범위 밖이라 제외해 대구 시내 25건(달서구 16건·달성군 7건·서구 2건)을 표에 담았습니다. 매각기일은 10월 6일(화) 11건, 10월 8일(목) 14건입니다. 유찰 분포는 신건 15건, 1회 유찰 3건, 2회 유찰 3건, 3회 유찰 3건, 4회 유찰 1건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 12건(그중 가창중석타운 1건은 무이익 표시 병기)이고, 대항력 임차인 인수부담 표시 5건(1억 2,100만~3억 5,000만원), 임차 보증금 배당요구 완료(배당 부족 시에만 인수) ..

법원경매정보에서 아파트 물건을 열면 "건물 84.97㎡, 대지권 45.2㎡"처럼 두 개의 면적이 적혀 있습니다. 그런데 같은 단지를 부동산 앱이나 분양 자료에서 찾아보면 "34평형", "112㎡"로 표기되어 있어 숫자가 맞지 않습니다. 경매 서류는 전용면적과 대지권 면적을 쓰고, 분양·시세 시장은 공급면적과 그에 따른 평형을 쓰기 때문입니다. 기준이 다른 면적으로 ㎡당 가격이나 평당 가격을 비교하면 같은 집이 더 싸거나 더 비싸 보이게 됩니다. 이 글에서는 전용·주거공용·공급·계약·대지권 면적의 정의와 각각이 어디에 쓰이는지, 평형 환산 방법, 경매 서류별로 면적이 어디에 나오는지, 등기부·건축물대장·현황 면적이 서로 다를 때 확인하는 순서, 전용 85㎡ 기준이 세금에 미치는 영향을 정리합니다.1. 면적..

현황조사서의 점유자 란에 "전차인"이라고 적혀 있거나, 전입세대 열람을 떼 보니 등기부에 없는 임차인 외에 다른 세대주가 한 명 더 전입돼 있는 아파트가 있습니다. 임차인이 집을 다시 세놓은 전대차 관계가 있는 물건입니다. 이런 물건은 임차인 한 명만 있는 물건과 달리, 임차인의 대항력이 유지되는지, 실제로 살고 있는 전차인에게 별도의 권리가 있는지, 낙찰자가 누구에게 무엇을 인수하고 누구를 상대로 인도명령을 받을 수 있는지를 따로 따져야 합니다. 이 글에서는 전대차의 정의와 임대인 동의 유무에 따른 차이, 네 가지 경우별 임차인 대항력·낙찰자 인수·전차인 지위·인도명령 가능 여부, 금액 예시, 입찰 전 확인 순서를 정리합니다.1. 전대차란 — 동의 있는 전대와 무단 전대전대차는 임차인(전대인)이 자신이..

아파트 경매 목록을 보다 보면 같은 단지·같은 평형인데 감정가가 유독 낮고 "지분" 또는 "공유자 우선매수권" 표시가 붙은 물건이 있습니다. 부부 공동명의나 상속으로 여러 명이 나눠 가진 아파트에서 한 사람의 지분만 채권자가 경매에 넘긴 경우입니다. 2026년 10월 1일 기준 서울북부지방법원 10월 7일 기일 물건 중 중랑구 면목동 삼성제이드 18평형(3회 유찰, 최저가 감정가의 51%)과 노원구 중계동 중계5단지주공 18평형(2회 유찰, 64%) 2건이 알짜경매 목록에 "공유자 우선매수권(지분경매)" 표시가 붙은 지분 물건입니다. 지분을 낙찰받으면 아파트 한 세대의 소유자가 되는 것이 아니라 다른 공유자와 함께 세대를 나눠 갖는 공유자가 됩니다. 투입한 돈을 회수하려면 공유 관계를 정리해야 하고, 그..

서울북부지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 서울 북부 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 북부지법 진행 아파트는 4건이고, 매각기일은 4건 모두 10월 7일(수)입니다. 소재지는 도봉구 2건(도봉동·방학동), 중랑구 면목동 1건, 노원구 중계동 1건입니다. 유찰 분포는 1회 유찰 2건, 2회 유찰 1건, 3회 유찰 1건으로 신건은 없습니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 3건(삼환도봉·청구·삼성제이드)이고, 그중 면목동 삼성제이드와 중계동 중계5단지주공 2건에는 "공유자 우선매수권(지분경매)" 표시가 붙어 있습니다. 4건 모두 인수부담 금액 표시와 무이익 표시는 없습니다.전체 물건 (4건)단지명소재지감정가최저가유찰매각기일삼환도봉아파트 4동 1205호 22평도봉구 도봉동5억..

제주지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 제주시 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 제주지법 진행 아파트는 5건이고, 매각기일은 5건 모두 10월 6일(화)입니다. 소재지는 외도일동·아라일동·용담일동·도남동·노형동 각 1건으로 모두 제주시입니다. 유찰 분포는 신건 3건, 1회 유찰 2건입니다. 알짜경매 기준으로 "권리 안전" 표시는 외도일동 부영아파트 1건이고, 도남동 백록아파트에는 대항력 임차인 인수부담 1억 3,500만원 표시, 노형동 노형성환그린1차에는 대항력 임차인의 보증금·확정일자 미상 경고 표시가 붙어 있습니다. 최저가가 알짜경매 비교 시세보다 높다는 무이익 표시는 5건 중 4건(부영·아라아이파크·다올해피죤·백록)에 붙어 있습니다.전체 물건 (5건)단지명소재지감정가최저가유..